臺灣雲林地方法院民事判決111年度重訴字第84號原 告即反訴被告 湯振盛訴訟代理人 楊振聰
黃昭瑜被 告 郭有忠被 告即反訴原告 郭秀雄兼 上二人訴訟代理人 郭有傳上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國112年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告郭有傳應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○地號、應有部分各六分之一土地之所有權移轉登記予原告。
被告郭秀雄應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○地號、應有部分各六分之一土地之所有權移轉登記予原告。
被告郭有忠應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○地號、應有部分各六分之一土地及同段四九五之四地號、應有部分全部土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文。又按前開法條所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號、95年度臺上字第1558號裁判意旨參照）。經查，原告係因兩造簽訂之不動產買賣契約書提起本件訴訟，請求被告依約將土地移轉登記予原告，而被告郭有傳、郭秀雄於訴訟繫屬中亦基於上開契約之法律關係提起反訴，請求原告給付尾款及遲延違約金，本院審酌反訴標的法律關係所發生之原因，與本訴標的法律關係所發生之原因，均與兩造所簽訂之不動產買賣契約書相關，堪認本、反訴間之攻擊、防禦方法有相牽連之關係，復無民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情況，揆諸前揭說明，被告郭有傳、郭秀雄提起反訴核無不合，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告起訴主張：兩造於民國111年4月14日就坐落雲林縣○○鎮○○段000○00000○00000地號土地應有部分全部及同段495-1、499-2地號、應有部分各2分之1土地（被告應有部分各6分之1）（下分別稱495、495-3、495-4、495-1、499-2號土地，合稱系爭土地），簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定495、495-3、495-4號土地，每坪價金為新臺幣（下同）69,000元，另495-1、499-2號土地，每坪價金為34,500元，買賣總價款17,543,336元。系爭契約第3條就買賣價金付款約定為第一期簽約款180萬元，於111年4月21日，於被告備齊所有權移轉登記應備文件（含印鑑證明、身分證影本等所需證件用印），原告應給付第二期備件款525萬元，於111年5月5日給付第三期完稅款525萬元，於111年6月15日於辦妥所有權移轉登記後，給付尾款5,243,336元，原告已依約給付第三期完稅款後，欲辦理系爭土地所有權移轉，方發現被告郭有忠所提供之印鑑證明已過期，致無法辦理被告郭有忠所有之495-4號土地，應有部分全部，及被告共有之495-1、499-2號土地應有部分各6分之1，合計應有部分2分之1。經原告於111年9月26日以存證信函催告被告，被告至今仍拒絕配合辦理，原告爰依買賣關係，請求被告郭有傳、郭秀雄、郭有忠將495-1、499-2號土地所有權應有部分各6分之1及被告郭有忠將495-4號土地應有部分全部移轉予原告。並聲明：如主文所示。
二、被告方面：
㈠、被告郭有傳、郭秀雄則以：原告找代書來跟被告簽訂買賣契約，簽完系爭契約後原告有給付被告每個人第一期簽約款60萬元，約定111年4月21日被告交付土地所有權狀三張、證明文件、印鑑證明給原告代書辦理過戶，代書收了這些資料之後就通知原告付第二期款項525萬元（即被告各175萬元），約定第三期價金要等土地增值稅單繳清之後，交付稅單給代書，由代書通知原告繳納第三期款，並約定尾款是等到移轉登記辦理、土地鑑界、土地點交給原告後，由原告給付尾款。簽約時被告郭有傳、郭秀雄有親自到場，但被告郭有忠人在國外，由被告郭有傳之大哥即訴外人賴秋泉代替被告郭有忠簽名，賴秋泉事先沒有得到被告郭有忠的同意授權就簽名，但負責簽約的代書也沒有注意核對所有權人與簽約人是否相同，111年4月21日約定被告要繳交證件等資料給代書，被告三人都有依約交給代書，但代書沒有仔細核對證件，而被告郭有忠所附的印鑑證明過期，原告不知道這件事情，代書只跟原告說收到資料，要原告付第二期款，代書沒有盡到其責任，但因為印鑑證明過期沒有辦理過戶。到約定的111年6月15日，原告未依約給付尾款予被告郭有傳、郭秀雄，經電話詢問代書才知道代書僅就被告郭有傳、郭秀雄單獨所有之土地辦理移轉登記予原告，而未就其等所有495-1、499-2號土地過戶予原告，這是代書沒有辦理的問題，其等不清楚代書為何沒有辦理等語置辯。
㈡、被告郭有忠則以：伊並未授權賴秋泉將伊所有495-4號土地應有部分全部及495-1、499-2號土地所有權應有部分各6分之1出賣予原告，伊不承認系爭契約簽訂，伊亦未向賴秋泉表示同意其代為簽訂系爭契約等語置辯。
參、反訴部分：
一、反訴原告郭有傳、郭秀雄起訴主張：依反訴原告有與反訴被告簽訂系爭契約，反訴原告郭有傳、郭秀雄出賣土地之總價款分別為5,792,119元、5,771,246元。且反訴原告已各受領第一期簽約款各60萬元、第二期備件款各175萬元、第三期完稅款各175萬元。又反訴原告於系爭契約簽訂時已依約交付過戶必需文件、僱工將買賣之土地整平、地政事務所測量人員亦指引界標給反訴被告，反訴原告完全依系爭契約之約定交付必需文件及點交土地予反訴被告，反訴被告依系爭契約之約定應於111年6月15日給付予反訴原告郭有傳、郭秀雄之尾款金額分別為1,692,119元、1,671,246元。然反訴被告未依系爭契約給付尾款，經反訴原告以存證信函向其催告，其迄今仍未給付，依系爭契約第10條第3款約定，其應給付反訴原告遲延違約金，而自尾款給付日即111年6月15日至提起本件反訴之日即112年5月15日，反訴被告應分別給付反訴原告郭有傳、郭秀雄違約金1,940,359元、1,933,367元，為此提本件反訴等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告郭有傳3,632,477元；反訴被告應給付反訴原告郭秀雄3,604,613元。
二、反訴被告則以：依系爭契約之約定，要全部土地過戶完畢，反訴被告才需給付尾款，而尚未給付予反訴原告郭有傳、郭秀雄之尾款金額分別為1,692,119元、1,671,246元。因系爭契約之買賣土地辦理移轉登記需要三份印鑑證明，但因本訴被告郭有忠之印鑑證明過期，而495-1、499-2號土地是共有土地，故無法辦理移轉登記，是先就反訴原告單獨所有之土地部分辦理移轉登記。嗣後欲就反訴原告所有495-1、499-2號土地應有部分各6分之1部分辦理移轉登記，因無印鑑證明無法過戶，請求反訴原告提供印鑑證明，其等不願意提供才導致該土地無法過戶等語置辯。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠、原告主張兩造於111年4月14日就495、495-3、495-4號土地，應有部分全部及495-1、499-2號土地，應有部分2分之1簽訂系爭契約，原告已依約給付第一期簽約款180萬元、第二期備件款525萬元、第三期完稅款525萬元。被告已提供土地所有權狀、印鑑證明予原告，其中被告郭有忠之印鑑證明過期；495、495-3號土地之所有權已辦理移轉登記在原告名下，而495-4、495-1、499-2號土地尚登記在被告名下，尚未移轉登記予原告所有等情，此有系爭契約、土地登記謄本在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
㈡、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項及第348條第1項分別定有明文。又依系爭契約第3條就應同時履行條件之約定：「於民國111年5月5日核發土地增值稅單時同時雙方依約繳清稅款，本期價金由甲方（即原告）支付，並辦理產權移轉登記」。次按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條亦有明文。
㈢、被告郭有忠固否認其有授權賴秋泉簽訂系爭契約，亦否認有事後承認其爭契約云云，然查，系爭契約第3條付款約定之附表關於簽約款（第一期款）記載應同時履行條件為「於簽訂本契約同時由甲方支付之（本款項包括以收定金在內），乙方（即被告）同時交付所有權狀。」而備註部分以手寫「所有權狀備件時同時交付」等文字，並蓋有被告三人之私章，且系爭契約上就被告郭有忠部分有手寫簽名之部分，亦均蓋有「郭有忠」之私章，此有系爭契約在卷可考。佐以賴秋泉到庭作證具結證稱：系爭契約簽訂時被告郭有忠並未在場，係其代被告郭有忠簽名，簽訂系爭契約後有打電話給被告郭有忠，被告郭有忠有同意；其有去戶政事務所申請被告郭有忠之印鑑證明，但因被告郭有忠出國超過兩年，無法由其申請等語（見本院卷第85至86頁），而證人賴秋泉為被告郭有忠同母異父之兄弟，衡情證人賴秋泉當無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，所述仍屬客觀可採。復佐以被告於111年4月21日交付土地所有權狀、印鑑證明予原告，其中被告郭有忠之印鑑證明過期乙情，為兩造所不爭執，綜合上開事證，顯見被告郭有忠係將其印鑑證明、土地所有權狀交由賴秋泉保管並授權其代為處分，而此事實亦為被告郭有傳、郭秀雄所知悉，方會一同出賣土地，一同在系爭契約上簽名，且對證人賴秋泉在系爭契約上簽署「郭有忠」姓名時，未有任何異議，並一同交付土地所有權狀、印鑑證明等文件予原告，足認有授與代理權予賴秋泉（或已於事後承認），代理其出售495-4號土地，應有部分全部及495-1、499-2號土地，應有部分各6分之1，依前揭規定及說明，系爭契約直接對被告郭有忠發生效力，堪以認定。是被告郭有忠辯稱系爭契約對其不生效力，其未事後承認系爭契約云云，均不足採。
㈣、被告郭有傳、郭秀雄雖辯稱其等已將印鑑證明交付予原告，係因原告委任之代書在辦理移轉登記時發生錯誤，而未將其等所有495-1、499-2號土地，應有部分各6分之1，辦理所有權移轉登記至原告名下云云，然依系爭契約第5條第1項前段乃約定：「本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要行為者，應無條件於承辦地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推託或藉故要求任何補貼」，而原告既已向被告要求提供印鑑證明，協助辦理完成上開土地之買賣移轉登記，縱因地政士在辦理本件土地移轉登記時發生錯誤，導致尚需被告郭有傳、郭秀雄再出具印鑑證明，依上開約定，其等即應提出印鑑證明供原告辦理所有權移轉登記，而其等既拒絕再提出印鑑證明，且上開土地仍登記在被告郭有傳、郭秀雄名下，原告自得依系爭契約之約定及民法第348條第1項規定請求其等移轉登記上開土地至原告名下甚明。
㈤、從而，原告依系爭契約之約定及民法第348條第1項規定，請求被告郭有傳、郭秀雄應將495-1 、499-2號土地，應有部分各6分之1之所有權移轉登記予原告；被告郭有忠應將495-
1 、499-2號土地，應有部分各6分之1之所有權及495-4號土地，應有部分全部之移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張反訴被告未依系爭契約之約定，於111年6月15日給付反訴原告尾款，經反訴原告以存證信函向其催告，其迄今仍未給付，且依系爭契約第10條第3款約定，反訴被告應給付反訴原告遲延違約金云云，惟為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。查，系爭契約第3條付款約定之附表關於尾款記載應同時履行條件為「於民國111年6月15日於辦妥所有權移轉登記後，本期價款由甲方（即反訴被告）支付之，同時鑑界完畢點交不動產與甲方。」，而反訴原告對於其等所有495-1、499-2號土地，應有部分各6分之1尚登記在其等名下，尚未移轉登記予反訴被告之事實既不爭執，則在反訴原告將上開土地移轉登記予反訴被告所有權前，反訴被告之給付價金條件尚未成就，則反訴被告尚未給付尾款予反訴原告，並未有違反系爭契約之約定，反訴原告自不得依系爭契約之約定向反訴被告請求給付尾款及違約金甚明。
㈡、至反訴原告雖主張其等已將印鑑證明交付予反訴被告，係因反訴被告委任之代書在辦理移轉登記時發生錯誤，而未將其等所有495-1、499-2號土地，應有部分各6分之1，辦理所有權移轉登記至反訴被告名下云云，然反訴原告依系爭契約之約定，仍有提供印鑑證明等相關文件，協助辦理完成上開土地之買賣移轉登記之義務，不因其已提供印鑑證明，即認已無再次提供之義務，業如前揭本訴所述，反訴原告上開主張，並不足採。
㈢、從而，反訴原告依系爭契約之約定，請求反訴被告應分別給付反訴原告郭有傳、郭秀雄尾款1,692,119元、1,671,246元、違約金1,940,359元、1,933,367元，為無理由，不應准許。
伍、綜上所述，原告請求被告郭有傳、郭秀雄應將495-1 、499-2號土地，應有部分各6分之1之所有權移轉登記予原告；被告郭有忠應將495-1 、499-2號土地，應有部分各6分之1之所有權及495-4號土地，應有部分全部之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。至反訴原告請求反訴被告分別給付反訴原告郭有傳、郭秀雄3,632,477元、3,604,613元，為無理由，均應予駁回。
陸、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
柒、據上論結，本訴原告之訴為有理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 15 日
民事第二庭 法 官 吳福森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 15 日
書記官 程尹鈴