臺灣雲林地方法院民事判決112年度訴字第173號原 告 鄒渝安訴訟代理人 陳奕璇律師被 告 瑋鈺建設實業有限公司法定代理人 莊國達訴訟代理人 林坤邦上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國112年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟參佰捌拾元，及自民國一一二年五月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。原告其餘之假執行駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件係因兩造簽立之房屋買賣預定合約書（下稱系爭買賣契約）涉訟。而系爭買賣契約第19條約定「因本契約發生之消費訴訟，雙方同意以雲林地方法院為管轄法院」等語，有系爭買賣契約在卷可稽（見本院卷第47頁）。經核兩造間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、原告於民國111年5月19日與被告簽立「預售屋預定合約書」，給付簽約訂金新臺幣（下同）5,000元，並於111年7月3日與被告就坐落雲林縣○○鄉○○段000地號土地及其上所興建之預售屋（總價880萬元）簽訂系爭買賣契約。依系爭買賣契約第8條第1項約定被告應於111年9月25日前開工，自開工起算400個工作天內需完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施。又被告係於111年12月20日申請開工，經雲林縣莿桐鄉公所同意開工日期為111年12月25日，顯見被告報請開工日期已有違約，開工日期逾期超過3個月，且被告迄今仍未實際開工，依系爭買賣契約第8條第2項，原告得依系爭買賣契約第18條之約定解除系爭買賣契約，並請求被告退還原告已繳房屋價款、遲延利息及違約金。而原告已於112年2月16日寄發存證信函予被告，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並限被告於收受存證信函之7日內返還原告已給付之房屋價款、遲延利息及違約金。被告已於112年2月22日收受該存證信函，然迄今未獲被告任何回應。
㈡、原告已於111年5月19日給付被告5,000元之簽約訂金；於111年7月3日給付被告簽約金50萬元及代書費5,000元；於111年7月7日給付被告5萬元；於111年8月6日給付被告35萬元，合計91萬元。又依系爭買賣契約第8條第1項之約定，被告應於111年9月25日前開工，迄至本件起訴日已有172日，依系爭買賣契約書第8條第2項約定每逾1日給付已繳納房屋價款萬分之2單利計算之遲延利息，原告自得依該約定請求被告給付遲延利息31,304元（計算式：已繳房屋價款91萬元×2/10000×172日＝31,304元）。
㈢、原告已於112年2月16日寄發存證信函解除系爭買賣契約，被告亦於同年月22日收受，原告依系爭契約書第18條約定請求按系爭買賣契約總價880萬元百分之15之違約金即132萬元，然因已超過原告已繳納價款，以已繳納價款91萬元請求之。
㈣、為此，爰依民法第259條第1款規定請求被告返還已繳納之91萬元，並依系爭買賣契約第8條、第18條約定請求被告給付開工遲延利息31,304元、違約金91萬元，共計1,851,304元。
㈤、並聲明：被告應給付原告1,851,304元，及自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已申報開工，而該開工證明已核准工期有拖延，因上半年度原物料上漲平均約四成，造成延緩進度及政府打房政策，致使業務上放慢腳步。又申請完工的時間尚未到期，並未有違約的情形，並須等到完工時段再來研判進度與補救等語置辯。
三、得心證之理由：原告主張被告未於111年9月25日之前開工，而被告報請開工之日期已有違約，且開工日期為111年12月25日顯逾期超過3個月，請求被告應給付遲延利息31,304元，並據以解除系爭買賣契約，請求被告返還已付買賣價金91萬元及賠付違約金91萬元等節，為被告以前揭情詞置辯。是本件之爭點在於原告因被告遲延開工，向被告請求給付遲延利息，有無理由？被告主張原告因被告遲延開工已向被告解除系爭買賣契約，並請求其返還買賣價金及賠償違約金，有無理由？
㈠、依系爭買賣契約第18條第1項約定：「賣方（即被告，下同）違反第七條、第八條第二款及第十七條第依、二款規定者，買方（即原告，下同）得解除本契約。解約時買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」；另依系爭買賣契約第8條第1項、第2項依序約定：「本預售之建築工程應在民國111年9月25日之前開工，自開工日起算四百工作天內須完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日…」、「賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之二單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照者，視同賣方違約，雙方同意依第十八條違約之處罰規定處理」（見本院卷第31至35頁、第47頁）。
㈡、經查，兩造有於111年5月19日簽訂預售屋預定合約書，並於111年7月3日簽訂系爭買賣契約；原告於112年2月16日以嘉義埤子頭郵局第000013號存證信函通知被告，以被告未依系爭買賣契約第8條第1、2項之約定於111年9月25日前開工且已逾期3個月為由，主張依系爭買賣契約第18條第1項約定對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，而被告已於112年2月22日收受該存證信函；被告於111年12月20日向雲林縣莿桐鄉公所申報開工，經該鄉公所同意開工日為112年12月25日之事實，有預售屋預定合約書、系爭買賣契約、存證信函、雲林縣莿桐鄉公所112年1月16日莿鄉工字第1110015922號函附卷可考，復為兩造所不爭執，應堪信為真實。
㈢、依系爭買賣契約第8條第2項之約定，可認兩造就逾約定期限未開工之處理方式，僅約定逾期3個月仍未開工時，始依系爭買賣契約第18條「違約之處罰」處理，倘未逾3個月，原告僅得向被告請求約定之遲延利息甚明。再觀諸系爭買賣契約第8條第1項之約定，乃係約定於111年9月25日之前開工，而被告係於111年12月20日向雲林縣莿桐鄉公所申報開工，經該鄉公所同意開工日為112年12月25日乙節，有雲林縣莿桐鄉公所112年1月16日莿鄉工字第1110015922號函附卷可參，復為兩造所不爭執，顯見被告就本件預售之建築工程之開工日應為111年12月25日，距兩造約定開工期限111年9月25日尚未逾3個月，應堪以認定，被告即無違反系爭買賣契約第8條第2項之情事，原告主張依系爭買賣契約第18條第1項約定解除系爭買賣契約，應屬無據，原告自不得請求被告返還已付買賣價金及賠付違約金，而僅得向被告請求約定之遲延利息。
㈣、被告就本件預售之建築工程之開工日為111年12月25日，已如上所認定，顯未於111年9月25日之前開工，依系爭買賣契約第8條第2項前段之約定，原告自得向被告請求自111年9月25日起至同年12月25日止（共91天），按已繳房屋價款依萬分之2單利計算之遲延利息甚明。第查，原告固主張其已於111年5月19日給付被告5,000元之簽約訂金；於111年7月3日給付被告簽約金50萬元及代書費5,000元；於111年7月7日給付被告5萬元；於111年8月6日給付被告35萬元，合計91萬元云云。惟觀諸系爭買賣契約附件㈠房屋分期付款明細表之記載，就訂金、簽約金欄合併計算應繳金額50萬元，繳款日期以手寫記載為111年7月3日，並於備註欄上以手寫記載林坤邦收且蓋上被告公司大小章；以手寫記載「111年7月7日增建訂金伍萬元整（轉帳）」，並蓋上被告公司大小章及原告印章；以手寫記載「111年8月6日收取電梯訂金35萬元整（現）」，並蓋上被告公司大小章及原告印章，有該房屋分期付款明細表在卷可稽（見本院卷第53至55頁），可知原告已向被告繳納之房屋價款應為90萬元（計算式：50萬元＋5萬元＋35萬元＝90萬元）。復觀諸預售屋預定合約書上乃記載代書費用5,000元係由被告代為支付，有該預售屋預定合約書在卷可考（見本院卷第19頁）。再佐以嘉義埤子頭郵局第000013號存證信函，原告於該存證信函上記載其已給付被告之金額為90萬元，有該存證信函附卷可稽（見本院卷第89至92頁），益徵原告已給付予被告之房屋價款為90萬元，而非91萬元甚明。從而，原告依系爭買賣契約第8條第2項前段之約定，得向被告請求之遲延利息為16,380元（計算式：90萬元×2/10000×91天＝16,380元），逾此範圍之請求，則無理由。
㈤、又原告主張其已合法解除系爭買賣契約，既不可採，已如前述，則原告主張依民法第259條規定，請求被告返還原告已給付之房屋價款91萬元及依系爭買賣契約第18條約定，請求被告賠償違約金91萬元，即非有據，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8條之約定，請求被告給付16,380元，及自112年5月1日起清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。另本判決原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 10 月 26 日
民事第二庭 法 官 吳福森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 26 日
書記官 賴思穎