臺灣雲林地方法院民事判決112年度訴字第345號原 告 楊豐嘉被 告 林賢昌上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國112年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告合意以新臺幣（下同）450萬元之價格買賣坐落雲林縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地），為此，請求被告履行買賣契約，將系爭土地之所有權移轉登記予原告等語。
並聲明：㈠被告應於原告給付被告450萬元同時，將坐落雲林縣○○鎮○○段000地號土地之所有權移轉登記予原告。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：被告並未同意出售系爭土地予原告，兩造間並未成立買賣契約。原告雖提出LINE對話紀錄，惟LINE對話並非原告與被告間之對話，無法證明被告同意出售系爭土地，且LINE對話中「雙方合意450萬元LINE上諾成契約已成立」等語，僅係原告單方說詞，不能證明被告有同意以450萬元出售系爭土地。兩造間土地買賣仍處於商談階段，兩造就買賣契約必要之點並未達成合致，因此並未簽訂不動產買賣契約書。綜上，原告起訴請求履行買賣契約，顯無理由等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：系爭土地為被告所有。
四、得心證之理由：本件之爭點在於兩造就系爭土地有無買賣契約存在？原告請求被告履行買賣契約，將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告，有無理由？㈠原告主張兩造就系爭土地已合意以450萬元價格成立買賣契約
等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則原告就兩造已就系爭土地成立買賣契約乙節，自應負舉證之責任。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號判決意旨參照）。
㈢經查，觀之原告所提出與小雲即被告配偶陳燕雲間之LINE對
話記錄，原告表示：「小姐：你跟你先生討論了OK嗎？因為我很忙要排時間」「我跟代書聯絡2月19日看有沒有時間」「我聯絡代書，確定時間」「小姐112年2月19日早上10點半在雲林縣包忠鄉林志星代書那邊簽約」「要準備資料如下：地主印鑑證明（要事先去戶政申請），地主的印鑑章，地主的身份證，地主的土地所有權狀，付款方式銀行履約保證」「房地合一稅是農地非農用賣出去政府才課的到稅」「現在農地農用證明應該申請不太出來」「還沒買賣前砂石你問代書可以先清理掉嗎」「砂石有處理好了嗎？」「你爸說450萬元已確認了喔」「帳號先給我先付訂金給你」「帳號要你先生的名字喔」「可以先付訂金，再處理砂石」「砂石我請人清掉」「小雲我說先付定金你爸爸也不要，金額450萬也談好了，付定金是對雙方有保障」「人要有信用不是出爾反爾，價格你們講多少就多少」「事情要處理好，價格談兩次我說好，不要把人當傻子，你們真的一點誠信多沒有、社會自有平段」「一次又一次談價我再說一次不要把我當傻子」「小雲我跟妳，跟妳公公老公確認土庫鎮埤腳段925地號雙方合意450萬LINE上諾成契約已成立，找你們履行契約，你們多置之不理，我們要一起到虎尾地方法院處理」等語，固有LINE對話紀錄影本在卷可稽，然由上開對話內容，可知原告確有與被告配偶討論系爭土地買賣之相關事宜，原告單方面表示經被告父親確認以450萬元合意買賣系爭土地，欲與被告簽訂買賣契約，然迄至原告提起本件訴訟前，兩造並未曾簽訂書面之買賣契約。
㈣證人林東德即被告父親到庭證稱：「（問：證人有沒有跟原
告談買賣坐落雲林縣○○鎮○○段000 地號土地的事情嗎？）有，起初是我媳婦小雲跟原告講要賣土地的事情，後來我跟小雲說420 萬元不要賣，後來有一次我跟原告通過電話，談起價格，說如果450 萬元要賣，原告也接受，然後要賣的土地上有廢棄物，我去問代書，代書說如果廢棄物不處理的話，會有土地合一稅的問題，後來我就決定不賣了。」「（問：你有跟被告講要以450萬元賣土地給原告的事情嗎？）我有跟被告說我有跟原告談到用450 萬元賣土地，但我跟被告說土地上有石頭廢棄物，要把石頭廢棄物處理掉才要賣。」「（問：你有跟原告說土地上有廢棄物，要廢棄物處理掉才賣土地嗎？）我有跟原告說，原告說他要處理土地上的廢棄物，我不同意，因為砂石也可以賣錢，另外還有稅負問題。」「（問：跟原告討論土地買賣有無討論到價金如何支付及稅金問題嗎？）沒有，只有講到價錢而已。」等語（見本院卷第84、85頁），是由證人林東德之證詞，堪認被告父親確曾與原告討論以450萬元買賣系爭土地，然因系爭土地上有砂石，被告父親表示要將砂石處理掉再賣，並未同意在未處理砂石之情況下，即以450萬元出售系爭土地。
㈤按土地稅法第39條之2規定，作農業使用之農業用地，移轉與
自然人時，得申請不課徵土地增值稅。而農業用地移轉得申請不課徵土增稅，必須符合以下三項要件：㈠作農業使用之農業用地。㈡該農地必須取得農業用地作農業使用證明書。㈢移轉與自然人。查系爭土地為特定農業區之農牧用地，有土地登記謄本在卷可稽，是系爭土地倘欲申請不課徵土地增值稅，必須取得農業用地作農業使用證明書，惟系爭土地上有堆置砂石等廢棄物，客觀上顯然無法取得農業用地作農業使用之證明書。原告與被告父親協商土地買賣事宜時，就系爭土地上砂石如何處理問題，並未達成共識，此由LINE對話中原告多次表示「房地合一稅是農地非農用賣出去政府才課的到稅」「現在農地農用證明應該申請不太出來」「還沒買賣前砂石你問代書可以先清理掉嗎」「砂石有處理好了嗎？」「可以先付訂金，再處理砂石」「砂石我請人清掉」等語，足認原告就系爭土地上有堆置砂石尚未處理完成，且系爭土地無法取得農地農用證明書乙節知之甚稔，而被告父親因代書表示系爭土地因地上砂石等廢棄物未處理，會有稅負問題，即因系爭土地無法取得農地農用證明書，以致將來可能需負擔土地增值稅，因而決定不出售系爭土地，顯見被告縱曾授權其父親林東德與原告洽談土地買賣相關事宜，然兩造除土地買賣價格以外，關於買賣價金如何支付、稅金如何負擔等均未曾討論。
㈥原告雖主張兩造間就買賣標的物及買賣價金，已經意思表示
合致，買賣契約已經成立等語，惟查，買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文，然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。況不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項，否則當事人無從據以履行，並主張契約上權利。而原告並不否認自始至終從未曾與被告本人討論過買賣系爭土地之相關事宜，而由原告所提出LINE對話記錄，再佐以證人林東德之證詞，顯見原告雖曾與被告父親及被告配偶商討系爭土地買賣事宜，惟僅就買賣之標的物及價金曾為討論商議，尚未曾討論或約定關於付款方法、所有權移轉登記時期、標的物點交、稅費及違約等重要事項前時，即因系爭土地為農地，且地上堆置砂石等物品，無法取得農地農用證明書，恐需由出賣人負擔土地增值稅乙節，致被告父親拒絕繼續與原告商議土地買賣事宜，據此，尚難認原告與被告就系爭土地買賣契約之必要之點已達成合意。原告主張兩造就買賣標的物及其價金已達成合意，買賣契約已經成立云云，尚屬無據。
㈦綜上所述，兩造間就系爭土地之買賣契約既未成立，則原告
請求被告履行買賣契約，自屬無據。從而，原告請求被告應於原告給付450萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
㈧本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資
料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 12 日
民事第二庭 法 官 冷明珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 12 日
書記官 黃佑怡