臺灣雲林地方法院民事判決112年度訴字第318號原 告 林龍惠被 告 林智慧
林振興
林玉環
林世聰
吳碧霞上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以:
㈠、坐落雲林縣○○鄉○○段000地號、面積2,441平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告及其他全體共有人所共有，被告等人未得原告及其他全體共有人之同意，亦無任何合法權源，分別無權占用系爭土地上如附圖即雲林縣台西地政事務所（下稱台西地政）民國112年11月22日土地複丈成果圖所示代號1至9所示建物、圍牆（藍色加粗線部分）及空地，被告等人所為已致原告及其他全體共有人所有權之行使受有損害。為此依民法第767條第1項前段及中段之規定，本於所有權之行使提起本件訴訟，請求被告等人拆除占用系爭土地之地上建物和其他地面之障礙物及雜物等清除，而將土地返還於原告及其他全體共有人等語。
㈡、對於被告答辯所為之陳述:⒈原告三大家族共同持有繼承祖先遺產，在雲林縣台西鄉擁有
崙子頂地段數筆土地，並於35年7月初始登記於土地登記薄，其中一筆為崙子頂段400地號土地（下稱重劃前400地號土地）、面積9,242平方公尺，原登記所有權人為:訴外人林類、林胡、林盤、林輔庭、林輔弼及林通澤等人。林輔弼為原告之父，其應有部分（下稱持分）嗣由原告於69年1月23日分割繼承登記所有、林胡之持分由林輔政於69年8月8日分割繼承登記所有（再於同年11月14日贈與登記給訴外人林黃月霞所有）、林類之持分則由林吉田於69年9月8日繼承登記所有。重劃前400地號土地於76年重劃分割為4筆土地，即系爭土地及五港段347、348、348-1等地號土地（下各稱地號土地），其中系爭土地為原告、林盤、林輔庭及林通澤所有（均為原告家族，嗣林盤之持分由訴外人林照、林建安、林建宏繼承或再轉繼承取得，持分依序為1/8、1/16、1/16，原告、林輔庭、林通澤則各有持分1/4），347地號土地重劃為林吉田所有，348及348-1地號土地則均重劃為林黃月霞所有。
⒉被告提出林盤和訴外人林崑泉曾經於42年12月6日分別簽訂兩
份獨立的土地買賣合約（下各稱為林盤賣渡証書、林崑泉賣渡証書，或合稱為系爭賣渡証書），表示至今仍未辦理土地過戶登記云云。然系爭土地係原告長輩兄弟在日據時期共同繼承之家業農地，土地所有權為分別共有，而林盤未經其他共有人同意，不能單獨出售系爭土地，且被告提出之土地交換契約書（下稱系爭土地交換契約書）内容亦不完整。因此，系爭賣渡証書應該是兩份獨立之買賣合約，並非土地交換契約。
⑴其中林盤賣渡証書:内容記載賣渡代金新台幣（下同）5,800
元，該代金本日親收足訖確實無訛等，訂約日期42年12月6日，賣渡人林盤，買渡人林崑泉，不動產土地標示雲林縣台西鄉崙子頂段，面積2.5分。根據林盤賣渡証書上出售不動產標示的土地，並非重劃前400地號土地或系爭土地，應屬林盤和林崑泉個人之土地所有權買賣交易，與本件原告訴請被告拆屋還地之系爭土地似無關聯。
⑵又林崑泉賣渡証書:内容記載賣渡代金6,600元，該代金本日
親收足訖確實無訛等，訂約日期42年12月6日，賣渡人林崑泉，買渡人林盤，不動產土地標示為雲林縣○○鄉○○○段00000○○○○○○00000地號土地），面積4.468分之所有權全部賣渡。
經原告向地政調閱重劃前143-1地號土地登記薄，係40年12月24日林崑泉向他人購買，且取得台西字第1008號權狀，可見林崑泉早知道買賣土地必須辨理移轉所有權登記，被告稱「當時也許買賣土地雙方不懂相關土地登記等」，並非事實。
⑶而系爭土地交換契約書:由交易對象為林崑泉和林盤、林輔庭
及林輔弼等三人，以及部份内容文字可以看出林崑泉事後應該己經知道林盤所耕作之土地地號，以及所有權人並非林盤一人所有。
⑷因此，如僅憑林盤及林崑泉兩人所簽訂之系爭賣渡証書（為
個人土地買賣），對系爭土地之交易根本無效，况且兩份合約内容之不動產標示亦不明確，系爭土地買賣交易自然無法成立，當然也無法辦理土地產權移轉登記，因此不論在76年土地重劃前後，系爭土地所有權仍然為原告及全體共有人所有。
⒊原告的父親是林輔弼，林盤是原告的大伯，林輔庭是原告的
二伯，林通澤則是原告的叔叔，林盤四兄弟與被告林智慧父親林坤泉是遠親。重劃前400地號土地於42年間是三個宗族共有，直到76年才辦理重劃，但共有人林通澤於33年即已過世，共有人林類、林胡（均為原告叔公）亦已過世，林輔庭、林輔弼則出外工作，故重劃前400地號土地當時均由林盤一人管理耕作。又因重劃前400地號土地比較靠近村莊，42年間林坤泉想交換重劃前400地號土地，但不知道地號，所以林盤賣渡証書才沒有寫地號。當初是林盤私下交易，但他未受教育不識字，主觀上認為重劃前400地號土地是他自己的，才是林盤賣渡証書的由來。47年間林坤泉發現重劃前400地號土地不是林盤一人所有，才寫系爭土地交換契約書，但寫的並不清楚。
⒋依照被告林智慧提出的房屋稅單（仁愛路68巷89號），在54
年時就已經有課稅資料，係因林盤是鄉下人、沒有讀書，主觀上認為已經交換土地，才對於被告祖先在系爭土地（按當時為重劃前400地號土地）上建屋使用沒有阻止，但該房子已經拆除，目前是重新改建。嗣林盤四兄弟都已過世，林輔弼派下僅原告一人繼承。被告明知重劃前400地號土地是共有的，仍然借用共有人林吉田（原告堂叔的兒子）及林黄月霞名義在重劃前400地號土地（林盤耕作範圍內）申請建造執照，企圖使建築之農舍合法化，但原告與被告等人素昧平生，且事前並不知有重建自用農舍之事，因此關於被告申請建造執照，是不可能取得重劃前400地號土地全體所有權人的同意書。另林崑泉於76年間曾向鈞院提告要求將系爭土地所有權人辦理移轉登記，顯然企圖取得系爭土地之所有權，但最終遭鈞院駁回。實際上原告家族自系爭賣渡証書所示之土地交易買賣後，發現被告土地為何遲遲不肯過户給原告家族，此後雙方家族為了系爭土地及重劃前143-1地號土地的產權移轉登記問題爭議不斷，因此被告稱「幾十年來雙方間均相處和睦，並無紛爭。」並非事實。
⒌依系爭賣渡証書及土地交換契約書記載，其中林崑泉賣渡証
書之出售標的重劃前143-1地號土地（嗣經重劃為台西鄉五港段44及81地號土地，下各以地號土地稱之）部分，雖林盤之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟該土地既係林崑泉本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源（最高法院85年台上字第389號判決參照），因此林盤後代仍有繼續使用該土地的權利等語。
㈢、並聲明:⒈被告林智慧應將坐落系爭土地上如附圖所示代號1、面積214
平方公尺房屋建物、代號2、面積51平方公尺倉庫、代號3、面積12平方公尺車庫及藍色部分圍牆拆除騰空後，將土地返還原告及其他全體共有人。
⒉被告林玉環、林振興應將如附圖所示代號4、面積248平方公
尺房屋建物、代號5、面積87平方公尺鐵皮建物、代號6、面積24平方公尺石棉瓦頂棚架、代號7、面積23平方公尺倉庫及藍色部分圍牆拆除騰空後，將土地返還原告及其他全體共有人。⒊被告林世聰、吳碧霞應將如附圖所示代號8、面積216平方公
尺房屋建物、代號9、面積29平方公尺車庫及藍色部分圍牆拆除騰空後，將土地返還原告及其他全體共有人。
⒌訴訟費用由被告等人負擔。
二、被告部分:
㈠、被告林智慧部分:⒈系爭土地於42年間，因原告方之祖先林盤無田可耕作，因此
以系爭土地與被告方之祖先林崑泉所有之44及81地號土地互相買賣，雙方於42年12月6日分別簽立系爭賣渡証書，由林盤將系爭土地以5,800元出售予林崑泉、林崑泉將44及81地號土地以6,600元出售予林盤。林盤及林崑泉相互買賣土地後，林崑泉當時已為系爭土地之實際所有人，但可能因為當時國民政府剛遷台不久之歷史背景，或是不懂相關土地登記程序，亦或認為有簽立系爭賣渡証書為證即足等原因，並未向地政機關辦理土地所有權移轉登記，惟自此之後被告方開始使用系爭土地，並在其上興建房屋，而44及81地號土地則迄今仍由原告方耕作使用，幾十年來雙方間均相處和睦並無紛爭，故被告並非無權占有使用系爭土地，原告起訴請求拆屋還地顯無理由。
⒉除系爭賣渡証書外，林崑泉與林盤另有簽立系爭土地交換契
約書，因為當時是約定以林崑泉的5分地與林盤的2.5分土地交換，但林崑泉的土地不夠5分地，才再補800元、1隻豬及1塊豆科（台語豬飼料）給林盤，可以證明系爭土地為被告方所有。
⒊且系爭土地上之建物（即仁愛路68巷89-1、89-2號）為被告
方所興建，然原告方之林吉田願意以其名義向雲林縣政府申請建造執照，並於完工後向雲林縣政府申請使用執照，顯然是認可系爭土地為被告方所有。另系爭土地上之建物（即仁愛路68巷89-3、89-5號）有以林黃月霞之名義向台西鄉公所申請使用執照，足證房屋興建時，已取得系爭土地登記名義人之同意，且被告方占用系爭土地已有數十年期間，此段期間系爭土地所有權人均未予干涉，亦未曾有共有人主張被告方無權使用系爭土地，歷時久遠，苟未取得全體所有權人之同意怎有可能等語。⒋並聲明:原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
㈡、被告林振興部分:答辯聲明及事實理由同被告林智慧外，另補充:被告方供交換之44及81地號二筆土地的作物災害補償，也都是原告親戚去申報領取。系爭土地在68年蓋房子的時候原告的姪子丁添崎還有來幫忙釘板模，如果原告不同意被告使用系爭土地，應該當時就要提出異議阻止，不應該到現在房子已經蓋好使用中，才來請求拆屋還地。被告方在當時就有設籍，後來是經門牌改編為目前門號等語。
㈢、被告林玉環、林世聰、吳碧霞部分：答辯聲明及事實理由均同被告林智慧、林振興所述等語。
三、本院之判斷:
㈠、原告主張系爭土地現登記為原告、林輔庭、林通澤、林照、林建安及林建宏等人所有，且系爭土地係由重劃前400地號土地重劃而來。重劃前400地號土地之原登記所有人為林類、林胡、林盤、林輔庭、林輔弼及林通澤等人（後4人下或稱林盤兄弟等4人）所有，其中林類及林胡之持分各1/3，而林盤等4人之持分為各1/12，且林輔弼為原告的父親，林盤、林輔庭及林通澤分別是原告的伯父及叔父，林類及林胡則是原告的叔公。嗣林輔弼之持分由原告分割繼承登記所有、林胡之持分由林輔政分割繼承登記所有後，再贈與登記給其媳婦林黃月霞所有，而林類之持分則由林吉田繼承。又該土地於76年重劃為四筆土地，即系爭土地與347、348、348-1等地號土地，除系爭土地重劃由原告、林盤、林輔庭及林通澤四人所有、持分各為1/4外，347及348、348-1地號土地則分別為林吉田及林黃月霞所有。系爭土地現登記之共有人林照、林建安及林建宏均是繼承或再轉繼承林盤之持分等情，為被告等人所不爭執，並有重劃前400地號土地舊登記謄本、系爭土地登記第一類謄本、地籍異動索引、查詢資料及原告民事辯論庭陳述狀在卷可按（本院卷第187-203、51-53、155-161、357頁），足信屬實。
㈡、又原告主張被告等人占用系爭土地，其中被告林智慧有如附圖所示代號1、面積214平方公尺一層樓建物、代號2、面積51平方公尺倉庫、代號3、面積12平方公尺車庫及上開建物前方藍色部分圍牆;被告林玉環、林振興有如附圖所示代號4、面積248平方公尺一、二層樓建物、代號5、面積87平方公尺鐵皮建物、代號6、面積24平方公尺石棉瓦頂棚架、代號7、面積23平方公尺倉庫及上開建物周圍藍色部分圍牆;被告林世聰、吳碧霞則有如附圖所示代號8、面積216平方公尺二層樓建物、代號9、面積29平方公尺車庫及上開建物裡邊藍色部分圍牆等（下合稱系爭建物）分別占用系爭土地等情，為被告等人所不爭執，並經本院會同兩造與台西地政人員現場勘測明確，並製有勘驗筆錄、現場照片及附圖可證（本院卷第125-151、267-269頁），足信無誤。
㈢、而原告主張被告等人以系爭建物無權占用系爭土地等語。惟被告等人辯稱系爭土地係由被告之先人林崑泉向原告之伯父林盤購買或交換所有，且被告等人自幼即居住在坐落系爭土地上之房屋使用，並於75年間分別經林吉田及林黃月霞同意，以其等名義申請系爭建物房屋的建造執照及使用執照，足證已取得系爭土地登記名義人之同意，並非無權占有等語，並提出系爭賣渡契証書、土地交換契約書、建造執照申請書、使用執照暨蓋有林黃月霞印章之建築房屋照片、房屋稅籍證明書、舊戶籍謄本、台灣電力公司繳費憑證及台灣自來水股份有限公司繳費憑證等件為證（本院卷第77-82、105-119、223-229頁）。經查:
⒈林盤和被告之先人林崑泉曾於42年12月6日分別簽訂系爭賣渡
証書，惟其中林盤賣渡証書載有:賣渡代金5,800元，賣渡人林盤、買受人林崑泉、不動產標示「雲林縣○○鄉○○○
號」，面積2.5分等語；林崑泉賣渡証書則載有:賣渡代金6,600元，「賣渡人林崑泉」、「林盤先生」，不動產土地標示「雲林縣○○鄉○○○○○○號之壹（按即重劃前143-1地號土地）」，面積4.468分之所有權全部賣渡等語。其中林盤賣渡証書之不動產標示未載明地號，林崑泉賣渡証書所載不動產即重劃前143-1地號土地，未經辦理所有權移轉登記。且重劃前143-1地號土地為林崑泉於40年12月24日以買賣登記所有，嗣經重劃為44及81地號二筆土地，其中44地號土地目前登記為訴外人即被告林智慧之子丁進賢所有、81地號土地則由被告林智慧借名登記於被告林振興名下，然一直由林盤之媳婦林秀蓮耕作使用迄今等情，亦為兩造所不爭執，並有系爭賣渡証書影本、重劃前143-1地號土地舊登記謄本、44及81地號土地所有權狀影本、土地建物查詢資料等在卷可佐（本院卷第77-85、209-213、227-228、277-278、31
9、335-336頁），足信屬實。⒉按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。系爭賣渡証書之相關不動產買賣，既未經辦理所有權移轉登記，自不生不動產物權變動之效力。然被告等人辯稱其等自幼即設籍居住在坐落系爭土地上之建物，並於74、75年間系爭建物改建時，分別經林吉田及林黃月霞同意，以其等之名義申請建造執照及使用執照等情，為原告所不爭執，並有上開建造執照申請書、使用執照暨蓋有林黃月霞印章之建物照片、被告林智慧之房屋稅籍證明書及舊戶籍謄本（原名林樹枝），與雲林縣臺西鄉公所113年1月10日臺鄉建字第1130000264號函附使用執照存根等在卷可證（本院卷第107-119、223-225、301-307頁），足信屬實。以上開被告等人自幼即已居住在系爭土地（重劃前400地號土地）上之建物，74、75年間並徵得重劃前400地號土地之共有人林吉田、林黃月霞同意，以其等名義申請建照執照及使用執照，另系爭土地之面積2,441平方公尺換算為2.51423分，約等於林崑泉賣渡証書所示不動產之面積2.5分，及重劃前143-1地號土地及重劃後之44及81地號土地，一直由林盤之媳婦林秀蓮耕作使用迄今等情觀之，雖林盤賣渡証書上之不動產標示未載明地號，然應足認系爭賣渡証書係林盤以當時所管理耕作之重劃前400地號土地其中面積2.5分，與林崑泉當時所有之重劃前143-1地號土地交換。且以重劃前143-1地號土地係林崑泉於40年12月24日以買賣登記所有觀之，林崑泉當時應已知不動產買賣應辦理所有權之移轉登記，可見系爭賣渡証書所載標的不動產未辦理所有權移轉登記，並非疏漏，而係有意為之，即應解為係上開二筆土地之交換使用，而非互為買賣。原告主張系爭賣渡証書應係該二人私下之土地買賣，與系爭土地無關云云，應無可採。
㈣、又原告雖主張系爭賣渡證明書簽訂時，林盤兄弟等4人家族管領之重劃前400地號土地係由林盤一人管理耕作，其餘兄弟均外出工作或已過世，林盤出售或交換土地時未徵得其他共有人之同意，應屬無效云云。然查:
⒈重劃前400地號土地，於系爭賣渡証書簽訂時（42年間），係
由林類、林胡及林盤兄弟等4人所共有，其中林類及林胡之持分各為1/3，而林盤兄弟等4人之持分為各1/12（合計為1/3），已如前述。又以被告等人自幼即居住使用系爭土地（當時為重劃前400地號土地之部分土地）上，並於74、75年間改建系爭建物時，由林類及林胡之後代即林吉田、林黃月霞名義申請建造執照及使用執照，與重劃前143-1地號土地及重劃後之44、81地號土地，一直由林盤之媳婦林秀蓮耕作使用等情以觀，林盤以重劃前400地號土地其中2.5分（即系爭土地範圍）與林崑泉當時所有之重劃前143-1地號土地交換時，應已得重劃前400地號土地當時之共有人林類、林胡之同意，且其等之持分合計已超過2/3（計算式:1/3+1/3+1/12）。
⒉按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」64年7月24日增訂公布之土地法第34條之1第1項定有明文（其中「永佃權、地役權」業經89年1月26日修正公布為「農育權、不動產役權」）。雖上開規定係在系爭賣渡証書簽訂之後，然以被告等人於74、75年間改建系爭建物時，林類及林胡之後代林吉田及林黃月霞仍願意具名為被告等人申請建造執照及使用執照，而林盤之媳婦林秀蓮亦迄今仍繼續使用44及81地號（重劃前143-1地號）土地等情觀之，足認其等至少於74、75年間仍同意上開土地之交換，依上開土地法第34條之1第1項之規定意旨，該土地交換使用之法律關係，應認於上開土地法增訂公布後，經上開重劃前400地號土地超過2/3持分之共有人同意而生效。
⒊嗣重劃前400地號土地雖於76年間重劃為含系爭土地之四筆土
地，並分配予不同之共有人所有，然屬重劃應如何分配之問題，該重劃結果既經公告確定，應不影響被告等人就系爭土地基於交換使用原已取得之權利，原告主張被告等人為無權占有云云，為無可採。
㈤、從而，原告依民法第767條規定，請求被告等人各應將如附圖所示之系爭建物拆除騰空後，將土地返還原告及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張防禦與舉證，經審酌均與本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 21 日
民事第二庭 法 官 黃一馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 21 日
書記官 黃巧吟