臺灣雲林地方法院民事判決112年度訴字第321號原 告 張淑女訴訟代理人 袁義昕律師被 告 王睿謙訴訟代理人 王崇政上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國112年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對本院111年度司執字第12678號執行事件之執行標的物即坐落雲林縣○○市○○段000地號土地上門牌號碼雲林縣○○市○○路00號三層樓、面積合計276.6平方公尺未辦所有權第1次登記建物有優先承買權。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1、2項定有明文。原告於民國112年7月25日言詞辯論期日，當庭表示撤回對被告張文憲之起訴，並經被告張文憲當庭同意（本院卷第90頁），核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張:
㈠、原告於111年12月30日接獲鈞院民事執行處111年12月28日雲院宜111司執丁字第12678號函，其主旨稱:「請於文到後10日内，聲明願否依同樣條件優先承買如附表不動產」，且該函說明二、三亦謂:「二、本院111年司執字第12678號債權人中華開發資產管理股份有限公司與債務人張文憲間清償債務強制執行事件，旨揭不動產業以如附表價格、條件拍定。
三、臺端如符合得以拍定同一價格優先承買之資格而聲明優先承買，請檢附臺端為優先承買權人之最新不動產登記薄謄本、土地租賃契約或其他優先承買權之證明文件；亦得放棄優先承買權，不予購買。」等語。原告即於112年1月6日檢附相關事證具狀向鈞院民事執行處聲請行使優先購買權。未料於112年1月16日接獲鈞院民事執行處112年1月10日雲院宜111司執丁字第12678號函否准原告之聲請，說明二記載「…本件本院無法從外觀形式上認定臺端有土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項所規定之優先購買權權利存在時，該爭議即屬實體上之問題，就此爭執，應另行提起確認優先承買權存否之訴，故而，請臺端於文到十日内提起確認優先承買權存在之訴…。」等語，原告復於112年4月21日向鈞院執行處提出民事聲明異議狀，然經鈞院民事執行處以112年4月28日雲院宜111司執丁字第12678號函表示原告需提起優先購買權確認之訴等語。
㈡、按民事訴訟法第247條第1項前段規定「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，又最高法院52年度台上字第1240號判決乃謂「確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言」。就此以觀，原告法律上之地位有不安之狀態存在，可藉本訴訟而除去之。基此，原告有確認利益。
㈢、本件坐落雲林縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之未辦所有權第1次登記建物（門牌號碼雲林縣○○市○○路00號，下稱系爭房屋，與系爭土地下或合稱系爭房地），依雲林縣稅務局房屋稅111年課稅明細表所示，納稅義務人為訴外人張義郎（已歿，張文憲之父），系爭房屋乃由張義郎所蓋造，儘管未經保存登記仍取得系爭建物所有權。
且系爭土地雖於65年7月29日登記為訴外人張高昭代所有。
然張義郎與張高昭代早於74年6月3日前結婚，並無約定任何財產制，即應適用74年6月3日修法前有效之聯合財產制，依當時有效之民法第1016條「結婚時屬於夫妻之財產，及婚姻關係存續中，夫妻所取得之財產，為其聯合財產。」規定。張高昭代乃家庭主婦，系爭土地原屬張義郎所有而借名登記於其配偶張高昭代名下，此乃當時常見之安排。再依74年6月3日修正前有效之民法第1017條第2項「聯合財產中夫之原有財產及不屬於妻之原有財產之部分，為夫所有。」規定，系爭土地並非屬張高昭代之原有財產，基此可推定為張義郎所有，故系爭房地皆原屬張義郎所有並無疑義。嗣因張義郎於67年2月9日早逝，遺產分配時繼承人全體同意將系爭房屋分由其長子即張文憲所有，故於67年4月10登記為張文憲所有。另張高昭代於109年8月16日離世，系爭土地復由其繼承人協議由原告及訴外人張文藤分別共有，且皆已辦妥分割繼承登記，因而造成系爭房地分屬不同人之情況，依最高法院109年度台上字第2855號、103年度台上字第2188號等判決意旨，此時應有土地法第104條第1項之適用。
㈣、又民法第425條之1第1項規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限内，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」按系爭房地原皆屬張義郎所有，後由其長子張文憲取得系爭房屋所有權（或事實上處分權），已如前述。此等情事實已滿足民法第425條之1第1項之構成要件，其法律效果乃推定在房屋得使用期限内有租賃關係，期限不受民法第449條第1項規定之限制。且此等租賃關係，復因原出租人張高昭代離世，進而由其繼承人即原告與訴外人張文藤概括繼受相關之權利義務。基此，原告與張文憲就系爭房地間，即屬出租人與承租人之關係。
㈤、再由内政部91年12月6日内授中辦地字第0910017524號函釋「土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售他人時，其相互間享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，應依土地登記規則第97條第2項規定辦理。」，可知原告與張文憲間非但推定有租賃關係，其相互間更享有優先購買權。既然原告與系爭房屋所有人張文憲間有租賃關係，自應依土地法第104條第1項規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」規定，享有優先購買權。故原告依上開内政部函釋與土地法第104條第1項或類推適用民法第426條之2，對於系爭房屋皆享有優先購買權無誤。
㈥、退萬步言，若鈞院不採上述見解，仍認為系爭土地屬張高昭代所有。但於系爭房屋所有權人張義郎於67年2月9日離世時，即因民法第1148條第1項本文之規定「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。」，系爭房屋即由張高昭代、原告、張文憲、張文藤等四人繼承，並於繼承開始時公同共有系爭建物。儘管於67年4月10日辦妥繼承登記由張文憲單獨所有，此時早已滿足民法第425條之1第1項之規定，且既然張高昭代同時為系爭房地之所有權人（公同共有人）而將系爭房屋所有權讓與張文憲，自當推定兩者間有租賃關係，原告於張高昭代離世後依法當概括承受此租賃關係，於系爭房屋拍賣時，自得向拍定人即被告主張優先購買權。
㈦、再退萬步言，系爭房屋原始蓋造人也是張義郎及張高昭代夫婦，張高昭代也是系爭土地所有權人，因此，系爭房地亦同為一人所有，符合民法第425條之1所規定之法定租賃關係。
且張義郎跟張高昭代一家人居住系爭房地已有50年之久，雲林縣稅務局房屋稅籍證明書亦記載原始設籍人為張義郎，67年4月10日由張文憲繼承，可知確有協議分割之事實，只是沒有做成書面而已。
㈧、被告以系爭土地上之稅籍資料有二間房屋，因而爭執是否有不同標的物部分。係由於原本舊10坪房屋係59年間蓋的，後來於64年間在舊10坪房屋後面增建一間房屋，之後於84年間再將原本舊10坪房屋拆掉後興建一間房屋，但一直沒有去申請改課稅資料所致，目前已申請將拆掉舊10坪房屋部分報廢改課等語。
㈨、並聲明:⒈確認原告對鈞院111年度司執字12678號執行事件（下稱本件執行）之執行標的物系爭房屋有優先承購權。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯:
㈠、對於張義郎跟張高昭代是47年結婚，張義郎於67年2月9日過世，系爭土地是張高昭代於57年間因買賣取得分割前土地之持分等事實不爭執。惟:
⒈原告與張文憲所簽訂之租賃契約並非建屋之年度，無法證明有租地建屋之情形。
⒉原告主張先祖借名登記，僅提出親友等人為證，並無特別可
信之書面資料證明（例如租地建物之契約、載明起造人、起造年月之建築或使用執照之正本或影本），系爭房屋係張昭高代及張義郎先起造外，且未提出系爭房地歷次移轉相關資料、原告何時取得等細節均不清楚，陳述亦不符合借名登記之法理，均無法支持原告有租地建屋之事實，未完全符合民法第425條之1第1項之要件。
⒊證人張文憲證稱原於系爭房屋後之平房已拆除（是否亦為中
興路24號或其他門牌?），嗣後才建築系爭房屋，且系爭房屋說從一開始就登記在其名下，一般就是以登記人才是所有人，而不是起造人，這顯然不符合土地及建物同屬一人的法律關係，也沒有辦法證明系爭房屋就是張義郎跟張高昭代女士所蓋。
⒋依原告所提出之張義郎遺產稅參考清單、僅能證明張義郎遺
產中有一戶33.1平方公尺、門牌號碼雲林縣○○市○○路00號之房屋，但張文憲、張文籐亦分別有一戶門牌號碼雲林縣○○市○○路00號之房屋，分別為276.6平方公尺及235.5平方公尺，無法證明係自張義郎繼承或贈與。且原告另於112年8月11日房屋稅改課申請書自陳，繼承自被繼承人張義郎之雲林縣○○市○○路00號房屋已拆除，則已拆除之建物當無民法第425條之1之適用。又倘若原告所述屬實，則張義郎遺產含系爭房屋分割給張文憲跟張文藤，這跟原告跟張文藤繼承張高昭代的土地，有什麼關係?等語。
㈡、並聲明:⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執及爭執事項:
㈠、不爭執事項:系爭房屋為本件執行之執行標的物，並由被告於111年12月21日投標拍定，由本院民事執行處以111年12月28日雲院宜111司執丁字第12678號函詢原告及張文藤是否主張優先承買，原告於同年月30日收到函文後，於10日內之112年1月6日具狀向本院民事執行處聲明優先承買並提出土地租賃契約書，經本院民事執行處函覆是否有優先承買權屬實體事項，應由原告向民事法院起訴審判決定，嗣原告曾以本院民事執行處承辦之司法事務官為被告，提起確認優先承買權存在訴訟，經本院以112年度訴字第205號判決當事人不適格駁回。
上開不爭執事項，有原告提出之本院民事執行處函、原告民事聲請狀、起訴狀、上訴狀等件影本在卷可按（本院卷第21-42、185-208頁），並經本院調閱本件執行卷宗，核閱無誤，足信屬實。本判決逕採為判斷之基礎，不再重覆。
㈡、爭執事項:⒈系爭房屋是何人所建？⒉原告是否有優先承買權？
四、本院之判斷:
㈠、查原告與本件執行債務人張文憲及訴外人張文藤為兄弟姊妹，其等之父母為訴外人張義郎及張高昭代，而張義郎與張高昭代係於47年4月30日結婚，且張義郎自58年1月27日即已設籍在「斗六市榴中154號之1」，嗣於60年7月1日門牌改編為現「斗六市○○路00號」，而張義郎業於67年2月9日死亡等情，有其等之新、舊戶籍謄本載明在卷可按（參本院卷第53、135、219頁，本件執行節影卷），足信無誤。
㈡、又本件執行標的物即系爭房屋原與同坐落系爭土地上之鄰接建物，為三樓相通之同棟雙併、由訴外人張義郎所建造之未保存登記建物（下稱系爭未保存登記建物），嗣因張義郎於67年2月9日去世後，系爭未保存登記建物經繼承人協議分割由執行債務人張文憲及其弟即訴外人張文藤取得，並將三樓原相通部分以裝潢板材隔開，成兩棟獨立出入之建物，由執行債務人張文憲取得面對系爭未保存登記建物右側部分（即系爭房屋）、訴外人張文藤則取得左側部分，惟門牌號碼仍同為「斗六市○○路00號」等情，業據證人張文憲及張義貞分別證述屬實（本院卷第91-94、240-242頁），且有原告提出之雲林縣稅務局課稅明細表、房屋稅籍證明書、房屋稅繳納證明書、張義郎夫妻之舊戶籍謄本、張義郎之遺產稅參考清單等件在卷可佐（本院卷第43-45、55、109-135、139、209-211、221頁），並有本件執行查封筆錄、建物測量成果圖及戶籍謄本附本件執行卷宗可參，足信屬實。且由訴外人張義郎自58年1月27日即已住在系爭未保存登記建物之事實，足認系爭未保存登記建物係由張義郎於58年前所建造。被告空言質疑，應無可採。
㈢、又系爭未保存登記建物所坐落之系爭土地，原係由訴外人張高昭代於57年間以買賣取得系爭土地分割前（石榴班段571-3地號土地）之應有部分，於64年12月9日分割取得系爭土地（重測前為石榴班段571-7地號）之單獨所有權，嗣因張高昭代於109年8月16日死亡，系爭土地所有權由原告與訴外人張文藤以分割繼承登記而取得應有部分各1/2等情，亦有光復初期土地舊簿謄本、舊土地登記謄本、遺產稅參考清單、財政部中區國稅局遺產稅免稅證明書及系爭土地登記第一類謄本載明在卷可稽（參本院卷第143-163、173頁、本件執行節影卷）。故系爭土地係訴外人張高昭代於47年4月30日結婚後所購買登記取得乙情，亦足確認。
㈣、按「結婚時屬於夫妻之財產，及婚姻關係存續中，夫妻所取得之財產，為其聯合財產。但依第1013條規定，妻之特有財產，不在其內。」、「聯合財產中，妻於結婚時所有之財產，及婚姻關係存續中因繼承或其他無償取得之財產，為妻之原有財產，保有其所有權。聯合財產中夫之原有財產及不屬於妻之原有財產之部分，為夫所有。」74年6月3日修法前之民法第1016條及第1017條第2項分別定有明文。原告主張其父母即訴外人張義郎及張高昭代婚後未約定夫妻財產制乙情，以其等之時代背景，應足採信。則系爭土地既為訴外人張高昭代於婚姻關係存續中以買賣登記取得，應屬夫妻之聯合財產;且無證據足以證明係屬張高昭代之原有財產，故原告主張應依上開規定，認系爭土地為訴外人張義郎所有，應屬可採。
㈤、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄，民法第425條之1第1項及第426條之2第1、2項分別定有明文。且按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條亦有明文規定。依上所述，系爭房地原均屬訴外人張義郎所有，嗣系爭房屋由執行債務人張文憲繼承取得，而系爭土地則分由原告與訴外人張文藤分割繼承取得應有部分各1/2，即有系爭房屋及其坐落基地讓與相異人之情，依上開民法第425條之1第1項規定，應推定於系爭房屋得使用期限內，就系爭土地有租賃關係。且原告已於系爭房屋拍定受通知後之10日內，具狀向本院民事執行處表示願依同條件優先承買，依上開民法第426條之2及土地法第104條規定，原告主張其就系爭房屋有優先承買權，為有理由。被告以原告於本件執行中所提出之租賃契約，其簽訂時間與系爭房屋之建造日期不符，因而否認原告有優先承買權云云，為無可採。
㈥、從而，原告請求確認其對本件執行標的物系爭房屋有優先承買權，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張抗辯與舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 10 月 6 日
民事第二庭 法 官 黃一馨以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 11 日
書記官 黃巧吟