臺灣雲林地方法院民事判決112年度訴字第450號原 告 林昆翰訴訟代理人 張鈺奇律師被 告 黃景雄
黃莉惠上 一 人訴訟代理人 宋孟珍上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積3926.31平方公尺之土地，及其上如附表所示同段624建號建物（門牌號碼：雲林縣○○鎮○○路000巷00○00號，含如附表所示增建部分）應予變價分割，所得價金由兩造依各三分之一之比例分配。
訴訟費用由兩造各負擔三分之一。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落雲林縣○○鎮○○000地號、面積3,926.31平方公尺土地（下
稱系爭土地），及其上如附表所示同段624建號建物（門牌號碼：雲林縣○○鎮○○路000巷00○00號，含如附表所示增建部分，下稱系爭農舍）為兩造所共有，應有部分各為三分之一，兩造就系爭土地、建物並無不能分割之約定，惟未能達成分割協議。
㈡雖系爭土地上有興建系爭農舍之套繪管制，惟按農業用地興
建農舍辦法（下稱農舍辦法）第12條第2項至第4項規定，乃在落實已申請興建農舍之農業用地不得重複申請之目的，非在限制已興建農舍之農業用地之分割，臺灣高等法院暨所屬法院105年法律座談會民事提案第22號之法律問題討論意見、最高法院105年度台上字第154號判決意旨參照，故土地共有人自得訴請分割土地，且目前許多判決多是只「單獨」分割土地，並不同於本案乃土地及農舍一併分割，先予說明。㈢最高法院64年度台上字第420號判例現仍有效，其已明確指出
「變價分割農地」並無農業發展條例適用，又農舍辦法第12條第2項旨在避免農民於農舍施工中或領得使用執照後逕向地政單位申請分割為數筆地號，致與原申請興建農舍之地號、條件不同，甚至造成農舍與其坐落農地面積、比例不符法令規定等情形，故倘分割之結果並未變動農舍與其坐落農業用地面積與範圍，或僅將原屬共有性質之農業用地所有權歸屬簡化，應無違農舍辦法之規定，法務部106年3月3日法律字第10603502840號函意旨參照。本件原告主張依判例變價，並未造成農地細分，反使農業用地所有權歸屬簡化，並未違背農舍辦法之規範意旨。
㈣本件原告主張農舍與坐落農地一同變價，並以價金分配共有
人，變價後之農舍及土地均分歸同一人即拍定之人，不僅保持農地完整更能使農舍與其坐落用地併同移轉，將原本共有之所有權歸屬簡化，故主張農舍與農業用地同時變價分 割，未違背前揭農業發展條例及相關辦法。又變價拍賣取 得者，即為原本套繪管制之農舍及農業用地全部範圍，日 後不生農地重複申請情形，自無須解除套繪。綜上所述，農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定，係內政部對已建築農舍用地之法定空地所為之管制，目的係避免農地遭細分。本件原告請求同時變價農舍暨坐落農業用地，不僅不會發生土地細分或房地不同人之情形，反更能簡化農業用地之所有權歸屬。
㈤系爭土地為農業區土地，又系爭農舍即占據道路旁，後半段
土地難以出入，且農舍也不能再細分，故依民法第823、824條請求上開土地、農舍（含如起訴狀附表所示增建）一併變價分割等語，並聲明：如主文第一項所示。
二、被告部分：㈠被告黃莉惠答辯略以：同意系爭房地變價分割，所得價金依
共有人應有部分比例分配，如被告黃景雄有意購買伊所有系爭房地之持份，伊同意出賣持份予被告黃景雄等語。
㈡被告黃景雄答辯略以：系爭房地係伊父親之遺產，伊不是敗
家子，請求原物分割，將三分之一農地及農舍留給伊，不同意將系爭房地變價分割等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠系爭土地及其上系爭農舍為兩造所共有，應有部分均各為3分之1。
㈡系爭土地並無不分割協議，且無法達成分割之協議。
㈢系爭農舍如附表所示增建部分為附屬建物。
㈣系爭土地業經興建系爭農舍，目前尚未解除套繪管制。
四、本件兩造爭執之處，應在於：㈠系爭土地未取得解除套繪管制證明，是否得訴請裁判分割？㈡如是，以何種分割方法為適當？
五、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地及系爭農舍均為兩造所共有，應有部分均
各3分之1等情之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本在卷可查（本院卷第19至23、119至121頁)，應屬真正。又系爭土地屬都市計畫區域內農業區之農業用地，有雲林縣西螺鎮都市計畫土地使用分區證明書可按(本院卷第31頁)，故系爭土地並非依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，非屬農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款規定所稱之耕地，其分割不受農發條例第16條（每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割）及耕地分割執行要點相關規定之限制等情，復有雲林縣西螺地政事務所112年4月20日雲西地二字第1120001386號函存卷可考（本院卷第113頁），亦可認定。而系爭土地上有系爭農舍坐落，系爭農舍興建完成後，經主管機關核發（83）西營使字第107號農舍使用執照，並將系爭土地套繪管制，現套繪管制尚未解除等事實，為兩造所不爭執，復有系爭土地之登記謄本、雲林縣西螺地政事務所112年4月20日雲西地二字第1120001386號函、雲林縣西螺鎮公所112年4月27日西鎮工字第1120005647號函暨檢附之竣工圖、雲林縣政府112年5月2日府建管二字第1120524936號函（本院卷第113、119、185至187、191至192頁）附卷可稽，該部分之事實，自亦同堪認定。
㈡次按除法令另有規定、因物之使用目的不能分割或契約約定
有不分割之期限者外，共有人得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文。又已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，亦為農舍辦法第12條第2項所明定。是上開農舍辦法關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，即為民法第823條第1項所謂「除法令另有規定」之分割限制。而農舍辦法第12條第2項後段之規定，乃於102年7月3日修正時所增列，該條項規定已申請興建農舍之農業用地，未經申請解除套繪管制不得辦理分割之規定，係針對已興建農舍之農業用地所為之管制事項，故不論於89年農發條例修正前或修正後取得農業用地，申請興建農舍時點在該辦法102年7月3日修正生效前、後，均同有適用，亦經內政部於102年10月30日以內授中辦地字第10266520593號令函釋明確。查：系爭土地屬都市計畫區域內農業區之農業用地，固非農發條例第3條第11款規定所稱之耕地，但仍屬農發條例第3條第10款規定所稱之農業用地，自仍有農發條例第18條、興建農舍辦法等法令，關於農業用地申請興建農舍暨其管制措施之適用。而系爭土地（農業用地）前既係整筆提供作為興建系爭農舍使用，並因之受套繪管制，且現套繪管制尚未解除，則揆諸前法令規定，系爭土地之分割請求權應受農舍辦法第12條第2項（未經解除套繪管制不得辦理分割）、農發條例第18條第4項中段（農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權）之限制。
㈢再按農業發展條例係為確保農業永續發展，因應農業國際化
及自由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準所制定（農業發展條例第1條規定），農業發展條例第18條第1項至第4項所為之規定，則在於透過限制興建農舍，以及限制農業用地供興建農舍後之使用與處分，以達到該條例促進農地合理利用之立法目的。再者，農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，農發條例第18條第4項中段既定有明文，另申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃，且同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，農舍之農業用地不得重複申請，亦為農舍辦法第2條第1項第3款、第9條第2項第6款、農發條例第18條第4項後段所明定。是以，農舍辦法第12條第2項關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，其訂定目的除在於落實農發條例第18條第4項中段，對於農地所有人處分權限制（不得單獨移轉該農業用地之所有權或設定抵押權）之法律規定外，並在於避免興建農舍後再藉分割方式分割成為數筆土地，造成農舍與其坐落農地面積、比例不符法令規定（即農地面積需達0.25公頃、農舍用地面積不得超過該農地面積百分之10）之問題，更寓有避免供農舍使用之農業用地過度細分，俾使該農業用地能確供農業使用（農發條例第18條第2 項規定參照），以確保農業永續發展之公益目的。
㈣又按農舍辦法第12條第2項之規定，乃內政部對已建築農舍用
地之法定空地所為之管制，立法目的在於貫徹農業發展條例所揭示農地實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育之農業使用，避免農業用地流為建築用途。故依據農發條例第18條第5項授權之農舍辦法第9條第2項第3款規定：申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積10%，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90%，可見農舍及其坐落基地之「建物建蔽率」、「空地使用方式」確受管制，而農舍坐落基地之範圍、面積、使用方式為何，揆諸上開規定，應由主管機關套繪管理，以避免同一坐落基地重複申請建築農舍，或農舍坐落基地之農業用地面積不足，使農舍建蔽率僅為農業用地面積10%，其餘90%土地仍應為農業使用之立法目的喪失。基此，考量上開立法目的，如未變動農舍坐落基地之農業用地面積與範圍，而僅將原屬共有性質之坐落基地所有權歸屬簡化，此雖亦屬土地分割性質，然該分割結果並未造成農舍坐落基地細分以致已存在農舍之建蔽率不足之結果，應非法令所禁止。參諸農業發展條例第16條規定，每宗耕地不得分割或移轉為共有，旨在防止農地細分，倘共有人所共有之多筆耕地，經分割合併之結果，耕地之筆數及共有人數均未增加，與該條規定並不違背（最高法院86年台上字第1706號判決參照），依據相同法理，農舍辦法第12條第2項所訂「已申請興建農舍之農業用地，…未經解除套繪管制不得辦理分割」，係為防止農地細分使農舍建蔽率之管制成為具文，而非一律限制農地共有人消滅共有關係，如分割後仍能維持農舍坐落基地應受管制之建蔽率、農業使用用地面積等事項，難認有何禁止分割之理。
㈤另按農舍辦法第12條第2項規定，係內政部、行政院農業委員
會依農發條例第18條第5項所會銜訂定之行政命令，其目的除在落實農發條例第18條第4項規定，確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令（即農舍用地面積不得超過農地面積10%）外，亦在使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與農業用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、過度細分問題，達成農發條例第1條所定確保農業生產環境及農村發展之立法目的，依整體規定之關聯意義為綜合判斷結果，並無逾越母法之授權範圍（最高法院109年度台上字第2485號判決意旨參照）。因此，在「原物分割」之情形，將難以確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令，亦不免造成農地過度細分；而在「僅單獨變價分割農地」之情形，亦將使農舍與農業用地分由不同人所有，均有違上揭目的，並違反農舍辦法第12條第2項、農發條例第18條第4項之規定，而屬民法第823條第1項所指依法令或因使用目的、契約不能分割之情形。是上開最高法院109年度台上字第2485號判決意旨另稱：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1項規定可稽，所謂依法令或因使用目的、契約不能分割，自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。而農舍辦法第12條第2項明定已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，即屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制。」，應解為在違反上開目的之情形下，不得為原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割，此觀諸該案最高法院判決之案例事實為「僅針對農地訴請分割」，而並未就農舍一併請求分割，因此單就農地部分，不論為原物分割或變價分割，均不免將造成土地細分、農舍與農地分離為不同人所有，當為法之所禁，而在不違反上開限制目的之情況下，是否亦屬上開最高法院判決意旨所指之情形，而一概不得分割，即非無研求之餘地。經查，本件原告係就農舍與農地併同聲請變價分割，而在併同變價分割之情形下，將由同一人拍定取得農地及農舍之所有權，得以確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令，使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，且可保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與農業用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、過度細分問題，易言之，在農舍與農地併同變價分割之情形，不僅不會發生土地細分或房地不同人之情形，反更能簡化農業用地之所有權歸屬，且農舍與農地併同移轉，亦符合農發條例第18條第4項之規定，即與上開最高法院之案例事實為僅訴請分割農地之情形不同，尚不得遽認農舍與農地併同變價分割，亦屬民法第823條第1項所指依法令或因使用目的、契約不能分割之情形。基此，本院認農舍辦法第12條第2項規定，係內政部對已建築農舍用地之法定空地所為之管制，於分割時如已考量上開套繪管制之面積與範圍，而不予細分土地，即無違土地管制意旨，則件本件系爭土地、農舍如採變價分割，並不會造成土地細分，套繪管制仍屬有效存在，並不會產生農地建築套繪管制形同具文之情事，即不受農舍辦法第12條第2項不得分割規定之限制。
㈥查系爭土地及系爭農舍均為兩造所共有，應有部分均各3分之
1等情之事實，業經認定如前。又系爭土地及農舍如採併同變價分割之方式，即無因法令限制不許分割之情形，業經本院認定如上，且無其他因使用目的不能分割情形，而兩造亦未訂有不為分割之協議等情，為兩造所不爭執，則原告起訴請求分割共有物，自屬於法有據。再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原告分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。又按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號判決意旨參照）。經查，系爭土地及農舍不得原物分割，僅能併同變價分割，始不抵觸農舍辦法第12條第2項、農發條例第18條第4項中段之規定，已如前述。況採行變價分割，則共有人可透過出賣方式將系爭土地及農舍出售，俾以提高系爭土地及農舍之交換價值，再由共有人按應有部分比例分配價金，較能維護系爭土地及農舍之完整，增進系爭土地及農舍之使用利益，而符合各共有人間之公平性，對共有人自應屬有利。復斟酌系爭土地及農舍之型態、使用情形、經濟價值、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭土地及農舍應採行變價分割之方式分割，並將價金按兩造應有部分之比例各3分之1予以分配為適當，爰判決如主文第1項所示。末按民法第824條第7項已增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權，準此，倘兩造仍欲取得系爭土地及農舍繼續利用，或認其對系爭土地及農舍係有特殊情感等情，均得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，併此敘明。
㈦按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗
訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
查，分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，若由敗訴之被告負擔，顯失公允。是斟酌兩造因分割系爭共有物所受之利益，認本件兩造依應有部分比例負擔訴訟費用，核屬公允，爰諭知如主文第2項所示。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 黃偉銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 曾百慶附表編號 建號 基地座落 ------------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 624 雲林縣○○鎮○○段000地號 ------------------- 雲林縣○○鎮○○路000巷00○00號 農舍、3層樓加強磚造 一層：162.92 二層：162.92 三層：22.32 合計：348.16 原告3分之1 被告黃景雄3分之1 被告黃莉惠3分之1 備考 2 增建部分 雲林縣○○鎮○○段000地號 ------------------- 雲林縣○○鎮○○里○○路000巷00○00號 加強磚造、農舍 第一層【廚房（加強磚造）】：46.55 第二層【住家（加強磚造）】：9.98 合計：56.53 鋼鐵造涼棚14.25、加強磚造陽台9.50，合計23.75 原告3分之1 被告黃景雄3分之1 被告黃莉惠3分之1 備考 係624建號之增建部分