臺灣雲林地方法院民事判決112年度訴字第740號原 告 許長清
陳黃瓊慧陳秋燕王信博上列四人共同訴訟代理人 何永福律師複代理人 鄭宜傑被 告 黃嘉豪
吳錦明訴訟代理人 嚴庚辰律師
謝豪祐律師被 告 許鏸心上列二被告共同訴訟代理人 蕭健宏上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃嘉豪應給付原告新臺幣1,152,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃嘉豪負擔百分之90，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣384,000元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條定有明文。本件原告等人起訴時以曲靜慧為被告，其後於民國113年4月9日具狀撤回對伊之訴（本院卷一第297頁），並經曲靜慧具狀表示同意原告對伊撤回起訴（本院卷一第303頁），符合上開規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：「一、被告黃嘉豪、吳錦明應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○路000號房屋（下稱系爭房屋）遷出，將上開房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告黃嘉豪應自112年2月1日起至遷讓日止，按月給付原告等人新臺幣（下同）72,000元，未足一個月者，以日租金1,200元計算之。三、被告吳錦明應自112年2月1日起至遷讓日止，按月給付原告12,000元。」其後於113年6月20日具狀表示系爭房屋由被告黃嘉豪占有使用部分已於113年6月4日騰空完畢，故變更上開聲明第二項為：「被告黃嘉豪應給付原告等人1,152,000元。」（本院卷一第306頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。另原告等人於113年8月2日具狀變更其上開聲明第三項為：「一、被告吳錦明應給付原告等人396,000元，及自113年8月2日擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告吳錦明應自113年8月1日起至遷讓日止，按月給付原告等人22,000元。」（本院卷一第337頁至第338頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，亦符合上開規定，應予准許。又原告等人於113年9月4日當庭追加許鏸心為被告（本院卷一第397頁），請求之基礎事實核屬同一，亦符合上開規定，應予准許。末者，原告等人於114年5月14日又具狀變更其起訴第一項聲明為：「被告吳錦明、許鏸心應自坐落系爭731地號土地如雲林縣北港地政事務所114年3月28日土地複丈成果圖即附圖（下稱附圖）編號A部分所示面積94.17平方公尺之系爭房屋內遷出，並將上開房屋騰空遷讓返還予原告。」核屬減縮應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。
三、又原告等人於113年6月2日具狀撤回請求被告黃嘉豪由系爭房屋內遷出之請求，亦符合上開訴之撤回之規定，應予准許。
四、被告黃嘉豪、許鏸心經本院合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列事由，爰依原告等人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠系爭房屋坐落於雲林縣○○鎮○○段000○000○000地號等三筆土
地（下稱系爭730、731、732地號土地，合稱系爭三筆土地），其中系爭730地號土地為原告王信博、陳黃瓊慧所共有，權利範圍各2分之1；系爭731地號土地為原告陳秋燕所有；系爭732地號土地為原告許長青所有，系爭房屋為原告等4人共同出資興建，由原告王信博、陳黃瓊慧共有系爭房屋三分之一，原告陳秋燕與許長青各自有系爭房屋三分之一之所有權。
㈡嗣被告黃嘉豪與原告於109年2月1日簽訂房屋租賃契約（下
稱系爭房屋租賃契約），承租系爭房屋，依照系爭房屋租賃契約第2、3條所載，租期至112年1月31日止，出租三間屋，每間屋月租12,000元，共36,000元，做為被告黃嘉豪開設藥局使用。依據上開租賃契約第8條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。（未足一個月者，以日租金折算）」、第10條約定「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」、第16條約定「乙方如果有違背本契約各條項或損害租賃屋等情事時丙方應連帶負賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」、第17條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」詎於系爭租賃契約關係存續中，被告黃嘉豪竟違反系爭租賃契約第10條約定，未徵得原告等人同意，將系爭房屋如附圖編號A所示部分違法轉租予被告吳錦明、許鏸心，做為花店使用。
㈢後於系爭租賃契約之期限屆至時，原告等人與被告黃嘉豪
並未再續約，而被告吳錦明、許鏸心仍繼續無權占有使用系爭房屋而未遷出。
㈣按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。被告吳錦明、許鏸心無權占有系爭房屋如附圖編號A所示部分，依上開規定應將該部分之系爭房屋騰空並遷讓返還予原告。
㈤系爭租賃契約之租賃期間已於112年1月31日屆至，而原告
與被告黃嘉豪並未續約，然被告黃嘉豪在尚未將系爭房屋如附圖編號B所示部分騰空並遷讓返還予原告等人前即113年6月4日前，屬違反系爭房屋租賃契約書第8條約定，原告乃依據該條約定請求被告黃嘉豪照租金2倍給付違約金1,152,000元。
㈥被告吳錦明、許鏸心亦無權占有系爭房屋如附圖編號A所示
部分，應按其無權占有系爭房屋之面積，給付原告等人396,000元，及自113年8月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自113年8月1日起遷讓返還系爭房屋如附圖編號A所示部分之日止，按月給付原告等人22,000元。。
㈦並聲明：
⒈被告吳錦明、許鏸心應自坐落系爭731地號土地如附圖編
號A部分所示面積94.17平方公尺之系爭房屋內遷出，並將上開房屋騰空遷讓返還予原告等人。
⒉被告吳錦明、許鏸心應給付原告等人396,000元，及自11
3年8月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告吳錦明、許鏸心應自113年8月1日起遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告等人22,000元。
⒋被告黃嘉豪應給付原告1,152,000元。
⒌願供擔保，請准宣告假執行。㈧對被告答辯所為之陳述：
⒈被告吳錦明、許鏸心無權占有系爭房屋如附圖編號A所示
部分，渠等雖抗辯與被告黃嘉豪成立不定期租賃契約而係有權占有系爭房屋之一部分，然基於債之相對性，被告吳錦明、許鏸心不得以渠等與被告黃嘉豪間的租賃契約對抗原告等所有權人之物上請求權。
⒉原告等人向被告吳錦明、許鏸心請求不當得利部分，因
被告間屬違法轉租，此與最高法院91年度台上字第1537號民事判決關於無權出租之見解本不相同，自無適用餘地，又被告吳錦明、許鏸心屬惡意占有，故原告等人之請求為有理由：
⑴被告吳錦明、許鏸心雖援用最高法院91年度台上字第1
537號民事判決，抗辯稱其係善意占有系爭房屋如附圖編號A所示部分，原告等人不當得利之請求為無理由云云。惟核閱上開最高法院判決內容全文，該案例係指出租人未經所有人同意擅自將房地出租予他人，而由所有權人與該他人間之訴訟；而本件係所有權人即原告等人出租系爭房屋予被告黃嘉豪，再由黃嘉豪轉租予被告吳錦明、許鏸心，二者訴訟之原因事實迥異，尚與本件之認定無關。又認定無權出租之見解不適用於違法轉租之案例，有臺灣高等法院臺南分院92年度上易字第321號民事判決可參。
⑵詳言之，不當得利之目的係為矯正客觀上利益的不當
流動，與侵權行為損害賠償尚顧及加害人可責性而設有主觀要件有別，此觀民法第182條第1項「不當得利受領人善意不知無法律上原因仍應返還所受利益，僅利益不存在時得免責。」自明。原告等人與被告黃嘉豪簽立系爭租賃契約，並明訂不得轉租，即將租賃物收益權歸屬控制在其等之間，自不應移動到他處；今系爭房屋之租約屆期且未有續約或成立默示不定期租約之情形，系爭房屋之權益本就應回歸原告等人，被告吳錦明、許鏸心卻占有使用，無論其為善意或惡意，本應返還無權占有使用之不當得利。
⑶退步言之，縱然本件有適用最高法院91年度台上字第1
537號民事判決之餘地，惟善意取得、善意占有之制度係於「所有人利益」與「保障交易安全」間衡酌，兼顧二者利益，則取得權利或占有之人自應對讓與人「是否有受讓權利」一事負一定程度的注意義務，否則形同在交易活動中越不在意、越不謹慎之人卻能獲得更多保障，將有損「保障交易安全」之美意。則除明知無權占有外，因自己重大過失違反交易上注意義務而不知者，亦非屬善意。
⑷房屋租賃實務上，為避免無權占有租賃房屋而影響自
己使用的權益，承租人往往會要求出租人出具「證明有權出租權限」之文書，如建物謄本或原租賃契約，更謹慎者會要求出具租賃房屋對坐落土地之占有權源證明，109年8月26日內政部台內地字第1090264511號公告修正之住宅租賃契約書範本第一條即有「立契約書人承租人（姓名），出租人【為□所有權人□轉租人（應提示經原所有權人同意轉租之證明文件）】」之約定，顯見查明出租人是否具有讓與權利屬租賃交易重要注意事項。
⑸被告吳錦明、許鏸心為社會上具有一定交易經驗之人
，應了解「承租房屋時應查明出租人是否有讓與權利」之注意義務；被告黃嘉豪並非系爭房屋之所有人，且系爭租賃契約明訂無轉租之權限，倘被告吳錦明、許鏸心請求被告黃嘉豪出具上開文件，便可輕易知悉被告黃嘉豪無讓與之權利，然卻未為求證，難謂盡交易上之注意義務。其「不知黃嘉豪無出租權限」情事，顯然係因其重大過失所致，甚有可能具有不確定故意，當屬惡意占有人，則原告等人請求被告吳錦明、許鏸心返還無權占有系爭房屋如附圖編號A所示部分之不當得利為有理由。
⒊原告等人否認被告吳錦明、許鏸心所提之房屋使用同意書5紙之形式上真正。
二、被告則以：㈠被告黃嘉豪：
被告黃嘉豪未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
㈡被告吳錦明、許鏸心：
⒈按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限
，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益。次按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。又善意占有人依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益。分別為民法第943條、第952條所明定。是占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地（最高法院91年度台上字第1537號、101年度台上字第922號民事判決意旨參照）。
⒉被告黃嘉豪與原告等人有簽訂系爭租賃契約，然被告吳
錦明與告黃嘉豪間亦簽訂有房屋租賃契約，約定被告吳錦明就系爭房屋西側店面即如附圖編號A所示部分自108年1月31日起至111年1月31日止向被告黃嘉豪承租，足徵被告吳錦明係經合法之出租人取得系爭房屋一部分之租賃權利，為合法之有權占有，且被告吳錦明、許鏸心係屬善意，其租約並非無效。又雖原告等人稱租賃期限已屆至，惟依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」被告吳錦明、許鏸心於112年2月1日仍有匯款與被告黃嘉豪，是被告吳錦明、許鏸心與被告黃嘉豪就系爭房屋如附圖編號A所示部分之租賃契約尚未消滅，雙方仍成立一不定期限之租賃契約。
⒊又原告等人居住地離系爭房屋距離甚近，渠等對於被告
黃嘉豪早已於108年將部分系爭房屋如附圖編號A所示部分出租予被告吳錦明、許鏸心做為經營花店使用，應均已知悉，且原告等人未曾表示異議，甚至至起訴前未對被告吳錦明為任何主張，更何況租賃權並無公示外觀，承租人對於將房屋出租予其之人是否有受禁止轉租之限制實無法預見，承租人就其租賃權是否為合法權利，僅在與出租人確定承租範圍及租金並簽約後，即主觀上認為其對房屋有合法之租賃權利，並得為合法之占有使用受益。因此，倘承租人係屬善意占有人，其自得依民法第943條、第952條之規定對於他人主張適法之權利。被告吳錦明與被告黃嘉豪簽約時，自始不知被告黃嘉豪與原告等人間租賃契約實際簽立之內容為何，亦無需審查，因此自被告黃嘉豪將系爭房屋如附圖編號A所示部分出租予被告吳錦明、許鏸心時，被告吳錦明、許鏸心主觀上即認為就租賃物其具有合法之占有使用權利，始做為花店經營並修繕甚至增建，被告吳錦明、許鏸心自得依上開規定主張合法之占有權利，且無須給付相當於租金之不當得利。
⒋又原告等人係明知系爭房屋有轉租之情事，蓋原告陳黃
瓊慧、許長清、王信博等人，曾簽立被證2之房屋使用同意書與被告吳錦明，可見上開原告等已均書面同意被告吳錦明、許鏸心以系爭房屋如附圖編號A所示部分經營明聖花坊，且被告吳錦明、許鏸心也有以系爭房屋如附圖編號A所示部分為商業登記，足徵上開原告等人明確知悉系爭房屋有轉租他人，並曾同意將系爭房屋如附圖編號A所示部分供被告吳錦明、許鏸心營業使用之事實，故兩造間應存在契約關係。
⒌按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與
其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。得否類推適用，應先探求法律規定之規範目的，再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定，類推及於該未經法律規範之事項。又民法第765 條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干渉」，係法律賦與物權人自由行使其對物權利之規定，除須受法令限制外，所有權人對於不法干涉其所有權行使之人，得依同法第767 條規定行使物上請求權，以排除侵害。而違章建築物係指違反建築法令，不能取得建築執照，致無從辦理所有權登記之建築物。是依法律行為而受讓未辦理保存登記房屋之人，固取得該違章建築物之事實上處分權，然該事實上處分權究非法律明文保護之物權，且基於公法與私法之法秩序一致性要求，違反建築法令之違章建築物，縱因社會上交易之現實狀況而可認有事實上處分權，然此權利是否得認與物權法上所承認之所有權性質相類似，而可賦與完全相同之效力，並類推適用民法第767 條之規定，自待澄清。原審就此未調查審認，並為法律上判斷，記明其理由於判決，逕認被上訴人得類推適用民法第767條第1項中段、後段規定為上開請求，所為此部分不利上訴人之判斷，要屬率斷，且有判決不備理由之違誤（最高法院110年度台上字第3279號民事判決意旨可資參照），原告等人自不得依民法第767條請求被告吳錦明、許鏸心遷出系爭房屋如附圖編號A所示部分。
⒍由被告許鏸心於本件審理時之證述可知被告黃嘉豪確實
曾向被告吳錦明之配偶即被告許鏸心承諾會取得原告等人提供之房屋使用同意書，且被告許鏸心亦向被告黃嘉豪告知應向原告等人取得房屋使用同意書，以利辦理商業登記，故被告黃嘉豪於取得該等使用同意書後，遂轉交給被告許鏸心，是被證2之使用同意書顯然應屬真正，且自該等使用同意書上之簽名每份筆跡均不相同，無從認定係由被告黃嘉豪所偽造，依民事訴訟法第358條第1項規定，自應將該等私文書推定為真正。況縱認為原告等人未曾親自向被告吳錦明、許鏸心明示其同意將系爭房屋出租予被告吳錦明及許鏸心，然依被告許鏸心之證述，被告吳錦明、許鏸心係基於對出租人即被告黃嘉豪之信任，也再三交代被告黃嘉豪應向原告等人確認其出租之事宜，並明確表示如未能拿到房屋使用同意書即無意願承租系爭房屋之一部分，因此被告黃嘉豪向被告吳錦明、許鏸心承諾「其會取得屋主之同意」，嗣後亦出示系爭房屋之使用同意書5紙，故被告吳錦明及許鏸心當然信賴被告黃嘉豪提出之房屋使用同意書之真實性，且被告黃嘉豪也從未告知其與原告等人之系爭租賃契約有不得轉租之特約，從而，被告吳錦明、許鏸心並非惡意承租，渠等自始為善意之次承租人，而原告等人既已簽署房屋使用同意書5份，則應認渠等已對於被告黃嘉豪將系爭房屋如附圖編號A所示部分轉租予被告吳錦明、許鏸心之行為默認。
⒎並聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋坐落於系爭三筆土地，其中系爭730地號土地為原
告王信博、陳黃瓊慧所共有，權利範圍各2分之1；系爭731地號土地為原告陳秋燕所有；系爭732地號土地為原告許長青所有，系爭房屋為原告等4人共同出資興建之未辦保存登記建物，由原告王信博、陳黃瓊慧共有系爭房屋三分之一，原告陳秋燕與許長青各有系爭房屋三分之一之所有權。
㈡被告黃嘉豪與原告於109年2月1日簽訂系爭房屋租賃契約，
承租系爭房屋全部，依照系爭房屋租賃契約第2、3條所載，租期至112年1月31日止，出租三間屋，每間屋月租12,000元，共36,000元，做為被告黃嘉豪開設藥局使用。依據上開租賃契約第8條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。（未足一個月者，以日租金折算）」、第10條約定「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法使他人使用房屋。」、第16條約定「乙方如果有違背本契約各條項或損害租賃屋等情事時丙方應連帶負賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」、第17條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」。
㈢系爭房屋租賃契約關係存續中，被告黃嘉豪將系爭房屋如
附圖編號A所示部分轉租予被告吳錦明，做為明聖花坊使用。
㈣被告吳錦明有以系爭房屋向雲林縣政府申請商業登記，做為明聖花坊使用。
㈤系爭租賃契約期限屆滿後，原告等人與被告黃嘉豪並未再
續約，被告黃嘉豪已於本件訴訟中將系爭房屋如附圖編號B所示部分騰空並遷讓返還予原告等人，但被告吳錦明、許鏸心仍占有使用系爭房屋如附圖編號A所示部分而未遷出。
四、本件爭點：原告之各項請求有無理由？
五、得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋為原告等4人共同出資興建，由原告王信
博、陳黃瓊慧共有系爭房屋三分之一，原告陳秋燕與許長青各自有系爭房屋三分之一之所有權。嗣被告黃嘉豪與原告於109年2月1日簽訂系爭房屋租賃契約，承租系爭房屋全部，依照系爭房屋租賃契約第2、3條所載，租期至112年1月31日止，出租三間屋，每間屋月租12,000元，共36,000元，做為被告黃嘉豪開設藥局使用。依據上開租賃契約第8條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。（未足一個月者，以日租金折算）」、第10條約定「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」、第16條約定「乙方如果有違背本契約各條項或損害租賃屋等情事時丙方應連帶負賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」、第17條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」。而原告等人與被告黃嘉豪間之系爭房屋租賃期限屆滿之日起並未續約，亦未成立不定期租賃契約，然被告黃嘉豪至113年6月4日止始將系爭房屋如附圖編號B所示部分騰空返還予原告等人等情，業據原告提出房屋租賃契約書影本及照片各一份（本院卷一第29頁至第41頁），且被告黃嘉豪未到庭或具狀為任何爭執，則原告對被告黃嘉豪之上開主張，應屬可採。則被告黃嘉豪自112年2月1日起至113年6月4日止為違約無權占有系爭房屋，原告當得依系爭房屋租賃契約第8條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。（未足一個月者，以日租金折算）」之約定，請求被告黃嘉豪給付違約金1,161,600元【計算式：36,000元×2×16月＋36,000元×2×4/30月＝1,161,600元】，而原告等人僅請求被告黃嘉豪給付1,152,000元，當屬有據。
㈡按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。原審以被上訴人為系爭未辦理保存登記房屋之買受人，有取得該建物之事實上處分權，得類推適用前揭物上請求權規定，請求上訴人返還系爭建物一樓部分，於法自有違誤（最高法院103年度台上字第2241號民事判決意旨參照）。查，本件系爭房屋為未辦保存登記建物，原告等人並未因登記取得該房屋之所有權，僅有事實上處分權。則揆諸上開最高法院民事判決意旨，不論本件被告吳錦明、許鏸心占有使用如附圖編號A所示部分系爭房屋是否為無權占有，原告依據民法第第767條第1項物上請求權之規定，請求被告吳錦明、許鏸心騰空及遷讓返還如附圖編號A所示部分之系爭房屋即屬無據。
㈢又原告與被告吳錦明及許鏸心間就系爭房屋如附圖編號A所
示部分並無租賃關係存在，故原告依據民法第455條前段規定，請求被告吳錦明及許鏸心返還如附圖編號A所示部分之系爭房屋，亦屬無憑。㈣按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，
出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益。次按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。又善意占有人依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益。分別為民法第943條、第952條所明定。是占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地（最高法院91年度台上字第1537 號、101年度台上字第922號民事判決意旨參照）。
㈤證人許鏸心於113年9月4日到庭證稱：「（你是否有改過名
字？）有，我之前名字為許美娥。（你現在跟被告吳錦明營業之明聖花坊的地點是跟被告黃嘉豪租的？）是。（卷內的房屋租賃契約書，承租人是填許美娥，為何不是由被告吳錦明來承租？）因為當初地點是我找的，我跟被告黃嘉豪租的，當初店面都是我在處理。（初租該地點時，是你跟被告黃嘉豪聯絡，還是被告吳錦明跟被告黃嘉豪聯絡？）是我跟被告黃嘉豪聯絡的。（原告曾經有提供給你房屋使用同意書嗎？）有。（是你跟原告直接拿的？）跟被告黃嘉豪拿的，他有說要跟地主講，然後拿給我的。（這個房屋使用同意書拿到的時候，是你剛跟被告黃嘉豪簽約的時候？）簽約之後。（之後多久？）太久了，我忘記了。（就明聖花坊這個地點申請商業登記時，有附房屋使用同意書給雲林縣政府？）有。（被告黃嘉豪跑路前，你有無見過原告等地主？）沒有因為當時我身體不舒服，我比較少去店裡都是我先生在。（被告黃嘉豪跑路後，你有無見過原告等地主嗎？）有，地主有三位到店裡，他們三人同時都有講當初不要讓被告黃嘉豪租給我們就好，就不會有這件事發生。（當時是在一天的什麼時段？）好像是下午的樣子，因為太久了，他們地主當中有一個是代理人。（被告黃嘉豪是在112年1月底或2月初跑走？）對。（原告等地主去找你跟被告吳錦明是何時？）就是過年後，好像被告黃嘉豪跑了快半個月之後來找我，因為我知道過年後被告黃嘉豪就跑了。（當時原告等地主有無說不同意你們在那邊經營明聖花坊？）沒有，當時只是一直說被告黃嘉豪跑掉了，當初不要讓被告黃嘉豪租給我們就沒有這件事，沒有說不租給我們。（原告等地主何時說不想要再租給你們，要你們搬離？）好像是被告黃嘉豪跑了之後，他有來講要怎麼處理。（被告黃嘉豪跑了多久後，原告才要你們離開，不讓你們營業？）好像有超過半年，不太記得，因為他們有寄存證信函，時間我不太記得，我只知道我們之前有去調解。（有關房屋使用同意書上明聖花坊原子筆顏色與其他的顏色及筆跡不同，此部分你有無問被告黃嘉豪？）我們沒有注意到這個，我們當初跟被告黃嘉豪簽約的時候，就已經講了若沒跟地主講清楚就不會簽約。（使用同意書上的電話是被告黃嘉豪藥房電話，你是否知道？）我不知道。（你不是說一定要讓地主知道，有無嘗試打上面的電話過？）我後來有打，但都沒有人接。（那時候被告黃嘉豪已經跑了？）沒有，被告黃嘉豪還沒跑的時候我有打過。（ 被告黃嘉豪跑掉之後，地主有4個人去找你，你稱是下午，時間是傍晚？）我不記得了。（ 證人你稱簽約的時候你有跟被告黃嘉豪說了什麼？） 我有跟他說我要商業登記，所以要請被告黃嘉豪出示證明。（被告黃嘉豪有跟你回什麼話？）他說他會跟地主拿證明給我，我們才可以登記。（被告黃嘉豪何時拿證明給你？）隔好幾天。（有5份使用同意書，這些都你同時間拿到的？）對。（被告黃嘉豪是同時拿給你的？【提示5份同意書】）原告陳黃瓊慧、原告許長清的部分我先拿到的，其他部分好像都是被告黃嘉豪拿給我先生的，因為那段時間我不在店裡。（你拿到房屋使用同意書時，被告黃嘉豪有跟你說他是怎麼拿到的嗎？）他就直接拿給我，沒有跟我講。他就說要給我資料，我就去拿。（被告黃嘉豪沒有跟你說怎麼拿到同意書的？）沒有，【後稱】我好像有問他是否是地主簽的，因為我害怕，被告黃嘉豪有跟我說是。（你剛才稱原告許長清、原告陳黃瓊慧的同意書是你先拿到，及後來被告黃嘉豪給你先生被告吳錦明的使用同意書，上面是原告許長清的使用同意書，為何原告許長清、原告陳黃瓊慧分別都簽了兩份同意書？）第一份我以為我不見了，請他另外跟地主討一張，被告黃嘉豪說好。（你以為不見是哪張？）就是原告陳黃瓊慧、原告許長清簽名的那張。（然後？） 然後他再拿原告陳黃瓊慧給我，所以這兩張是我最先拿到的。（你們後來拿房屋使用同意書去辦營業登記，登記於雲林縣○○鎮○○路000號？）對。（後來有無改住址？）對。（雲林縣○○鎮○○路000號後來你有無更改營登的住址？）有，明聖更改到其他地方。（更改到何處？）我沒有印象，後來都是我先生處理。（為何要更改？）因為店名覺得不妥，所以就更改，現在都是我先生在處理，我在休養。（你稱你102年身體不舒服，沒有去店裡，休息多久時間？）斷斷續續，都會去店裡回來。」等語（本院卷一第390頁至第396頁）。本院認為被告吳錦明、許鏸心倆夫妻既欲向被告黃嘉豪承租系爭房屋如附圖編號A所示部分以經營明聖花坊，當有繼續長期經營以求營利之打算，況承租系爭房屋之西半部後尚須花費各項成本供營業使用，當不欲因承租不合法而將投入之勞力與費用付諸流水，故被告許鏸心上開證述稱渠等有向被告黃嘉豪索要系爭房屋所有人之使用同意書，於被告黃嘉豪提出被證2之房屋使用同意書5紙及房屋稅稅單後，才願承租該房屋之西側部分等情，當不違背經驗法則與論理法則，故其證述內容為可採，而被告黃嘉豪為求分租系爭房屋以減輕其經營藥局之負擔，當願意配合被告吳錦明及許鏸心之要求向原告等人取得分租系爭房屋之同意書，姑不論被告黃嘉豪提供予被告吳錦明及許鏸心之房屋使用同意書係真正抑或係被告黃嘉豪自行偽造，及系爭房屋之全部共有人是否均已提出使用同意書，被告吳錦明及許鏸心在無從查證系爭房屋所有人究為何人之情況下，收受被告黃嘉豪所提供之房屋使用同意書5紙，當係不知原告等人與被告黃嘉豪間之系爭租賃契約有禁止轉租之約定，故被告吳錦明及許鏸心因向被告黃嘉豪承租而占有使用系爭房屋如附圖編號A所示部分應屬善意占用，且已盡查證義務。
㈥又原告許長清住雲林縣○○鎮○○里○○路00號之1，而原告陳黃
瓊慧、陳秋燕均居住雲林縣○○鎮○○里○○路000號3樓，與系爭房屋之距離甚近，原告王信博住○○市○區○○路0○0號5樓之2，亦為鄰近縣市，渠等對於被告黃嘉豪已將系爭房屋部分出租予被告吳錦明、許鏸心做為經營花店使用，應均早已知悉，且並無證據證明原告於本件起訴前對被告吳錦明、許鏸心為任何主張，更何況租賃權並無公示外觀，被告吳錦明、許鏸心對於將系爭房屋出租予其之被告黃嘉豪是否受有禁止轉租之限制實無法預見，當係主觀上認為其對系爭房屋如附圖編號A所示部分有合法之租賃權利，並得為合法之占有使用受益。因此，渠等係屬善意占有人，自得依民法第943條、第952條之規定對於他人主張適法之權利。揆諸上開最高法院91年度台上字第1537 號、101年度台上字第922號民事判決意旨，被告吳錦明、許鏸心當無須給付相當於租金之不當得利予原告等人。
㈦原告等人雖主張被告吳錦明、許鏸心援用最高法院91年度
台上字第1537號民事判決，稱渠等係善意占有系爭房屋，原告不當得利之請求為無理由，惟核閱上開最高法院判決內容全文，該案例係指出租人未經所有人同意擅自將房地出租予他人，而由所有權人與該他人間之訴訟；而本件系所有權人即原告出租系爭房屋全部予被告黃嘉豪，再由黃嘉豪轉租系爭房屋之一部分予被告吳錦明、許鏸心，二者訴訟之原因事實迥異，尚與本件之認定無關等語。然查違法（約）轉租亦為出租人未經所有人同意擅自將房地出租予他人，均屬無權轉租，故本件仍有上開最高法院91年度台上字第1537號民事判決之適用，原告上開主張為不可採。
六、綜上，原告等人依據契約法律關係，請求被告黃嘉豪給付違約金1,152,000元，為有理由，應予准許。至於原告等人依據民法第455條前段、第767條第1項前段等規定，請求被告吳錦明、許鏸心騰空並遷讓返還系爭房屋如附圖編號A所示部分，並依據不當得利法律關係請求被告吳錦明、許鏸心給付396,000元，及自113年8月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付22,000元，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失去依據，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
民事第一庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
書記官 王姵珺