臺灣雲林地方法院民事簡易判決113年度簡字第73號原 告 連麗純訴訟代理人 林根億律師
楊曜宇律師陳翎律師被 告 莊俊妙訴訟代理人 莊安田律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落雲林縣○○市○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）為原
告所有。系爭土地目前遭被告建物即門牌號碼：雲林縣○○市○○○路000巷0號違法占用，被告並無任何合法占有系爭土地為使用收益之權源，則被告行為，自屬無權占有，原告自得依上開規定，請求被告拆除占用系爭土地之建物及其他物品，並將土地返還原告。
㈡綜上，聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖即雲林縣斗六地政事務所鑑
測日期民國113年4月25日土地複丈成果圖所示紅色區塊，面積69平方公尺，門牌號碼為雲林縣○○市○○○路000巷0號之建物拆除，並將上開土地返還原告。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠坐落系爭土地上之建物即雲林縣○○市○○○段000○號房屋（門牌
號碼：雲林縣○○市○○○路000巷0號，下稱系爭建物）為被告所有。系爭土地原為訴外人許正雄所有。
㈡許正雄於82年11月15日簽立同意書將系爭土地提供給訴外人
三山建設股份有限公司建築房屋，且系爭土地原所有權人許正雄於82年7月21日向臺中區中小企業銀行設定新臺幣（下同）2,000萬元抵押權，同時設定地上權，被告所有系爭建物係坐落在系爭土地上，故被告系爭建物自始有地上權存在。
㈢系爭土地由土地所有權人許正雄提供給三山建設股份有限公
司建築房屋20棟，雙方共同向臺中區中小企業銀行抵押借款及設定地上權，20棟房屋其起造人名義均為三山建設股份有限公司，建妥20棟房屋後均以三山建設股份有限公司為起造人申請建築執照，故土地雖為許正雄所有，而20棟房屋則登記為三山建設股份有限公司所有。實則雙方公同共有房屋及土地。
㈣其後因許正雄死亡，其繼承人均拋棄繼承，系爭土地則交付
遺產管理人管理，而房屋部分則由三山建設股份有限公司分別出售，買受者均分別取得房屋之所有權，惟土地部分則無法取得所有權。
㈤依民法第838條之1規定，土地及建物同屬一人所有，因強制
執行拍賣，其土地與建物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定。本件被告所有系爭建物為三山建設股份有限公司所建，土地則為許正雄所有，系爭建物輾轉易主後，由被告購買，取得所有權，則依上開規定，系爭建物對系爭土地有地上權存在。此為法定地上權，鈞院拍賣許正雄所有土地，惟地上權仍屬存在，拍賣程序不能否定法定地上權存在，故原告請求無理由。
㈥綜上，聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠系爭土地為原告於112年8月29日以拍賣為原因於112年9月21日登記為所有權人。
㈡系爭土地於原告拍定前為許正雄所有。
㈢系爭建物於85年9月25日因買賣為原因於85年11月4日登記為被告所有。
㈣系爭建物第一次保存登記為84年2月15日三山建設股份有限公
司，嗣因買賣於84年10月6日登記為訴外人楊仲牟所有，再因買賣於85年11月4日登記為被告所有。
㈤系爭土地由土地所有權人許正雄簽立土地使用同意書提供給三山建設股份有限公司建築房屋。
四、兩造爭執事項：㈠被告抗辯有民法第425條之1適用，有無理由？㈡被告抗辯有民法第838條之1適用，有無理由？㈢原告請求被告拆屋還地有無理由？
五、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院72年度台上字第1552號、73年度台上字第2950號判決意旨參照）。
㈡系爭建物為連棟集合式透天厝中其中一間，為四層樓建物，
目前無人居住，業經本院會同兩造及地政人員履勘現場屬實，製有勘驗筆錄、現場照片在卷可憑（見本院卷第67至79頁），而系爭建物占用系爭土地之情形，經地政測量後如附圖即雲林縣斗六地政事務所鑑測日期113年4月25日土地複丈成果圖所示紅色圖框範圍，共69平方公尺，亦有該圖附卷可佐（見本院卷第131頁），堪認為真。
㈢系爭土地分割自同段300地號土地，原為許正雄所有，有雲林
縣斗六地政事務所113年4月30日斗地一字第1130003160號函檢附之土地建物人工登記資料為憑（見本院卷第97至126頁），嗣於112年9月21日因拍賣由原告取得，有系爭土地異動索引查詢資料為佐（見本院卷第49頁），而系爭建物辦理第一次保存登記時所有權人為三山建設股份有限公司，嗣因買賣登記為楊仲牟，再由被告向楊仲牟買受取得（見本院卷第121至123頁），故關於系爭建物及系爭土地之關係從未有同屬一人或有共有人相同之情形，與民法第425條之1所示情形不合。亦非民法第838條之1所定之情形。
㈣被告固抗辯其於系爭土地上享有地上權等語，然而，被告並
未登記為系爭土地之地上權人，而系爭土地雖於83年3月16日由台中縣霧峰鄉農會登記為地上權人（見本院卷第117頁），然該地上權於112年9月15日已塗銷（見本院卷第49頁），故被告主張其有地上權等語，難認可採。
㈤被告又抗辯許正雄與三山建設股份有限公司公同共有系爭建
物及系爭土地，然而，地主提供土地與建商興建房屋其法律關係可能有多種，被告亦未能舉證有何合夥事業存在，故並無所謂成為公同共有關係之情形。
㈥系爭建物占用系爭土地之緣由，係因許正雄出具土地使用同
意書供三山建設股份有限公司得以興建房屋並辦理第一次保存登記，則許正雄所有之系爭土地與三山建設股份有限公司所有之系爭建物間為債權關係，依債之相對性，並不拘束債權契約以外之第三人，兩造分別買受系爭土地及系爭建物，並不受原債權契約之拘束，故系爭建物占用系爭土地，難認有合法正當之占有權源。
㈦按「以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅
於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於『債權物權化』法理所衍生之結果」（最高法院97年度台上字第1729號判決要旨參照）。本件因被告未能舉證許正雄與三山建設股份有限公司間之債權契約為何種債權契約及其內容為原告所明知，依上開說明，尚難認定有債權物權化之情形，附此敘明。㈧按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院96年度台上字第1526號判決要旨參照）。而誠信原則具有衡平機能，自應由法院本於具體個案、特殊情事加以審酌。衡諸，已建妥之房屋，可不因基地所有權主體之變動，受拆除之命運，以顧全社會經濟，於土地房屋曾同屬一人所有，並無可能有債之約定存在關係，而於事後生所有權變動為不同人時，有民法第425條之1將此意旨明文化，於相鄰關係，則以民法第796條之1（此法條之適用詳後述）以「公共利益」將之具體化，使越界之建物得於一定情形下免於一部或全部之拆除，其價值判斷均屬相同。是自應視房屋造成坐落於他人土地之原因，於前開相同價值判斷下，應為相同之解釋，即於此種情況下，物之所有權人即有提供或容忍他人占有使用之義務，且與於民法第425條之1及第796條之1之情形下相同，其再受移轉之後手，亦應繼受此狀態而同受拘束。經查，原土地所有權人許正雄提供土地並出具土地使用同意書供建商興建房屋，土地所有人對於所提供土地上將由建商興建永久性房屋，自不得謂為不知，建商基於土地使用權同意書，自有占有使用基地之權利，建商嗣後倘將建成之房屋出售予第三人並移轉對基地之直接占有，亦不違反合建契約本即係為建築永久性房屋於土地上之內容，本件原告拍得系爭土地時，即已知系爭土地上有系爭建物存在，且系爭建物為83年間即已興建完成並已辦理保存登記建物，為四層樓含夾層鋼筋混凝土造之透天建築，有建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第45頁），外觀乾淨整潔，尚能供人居住，亦有本院履勘現場之照片可佐（見本院卷第75至79頁），並非無保存價值之地上物，揆諸上開說明，顯然原告行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之。
六、綜上，依前揭就建物保存相同之價值判斷而言，原告起訴請求被告拆除系爭建物占用系爭土地部分，應屬權利之濫用，應不予准許。從而，原告請求被告應將坐落系爭土地上如附圖即雲林縣斗六地政事務所鑑測日期113年4月25日土地複丈成果圖所示紅色區塊，面積69平方公尺，門牌號碼為雲林縣○○市○○○路000巷0號之建物拆除，並將上開土地返還原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
民事簡易庭 法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
書記官 林芳宜