臺灣雲林地方法院民事判決113年度訴字第290號原 告 高魁志被 告 蘇仁煌
吳月霞兼 上一人訴訟代理人 蘇永文被 告 王義家
蘇聰明
蘇允棟
蘇聖賢
蘇榮輝
李昆霖
蘇瑜傑
蘇崇保上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115 年6 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示土地准予變賣，所得價金依附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產分割涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄（民事訴訟法第10條第1 項）。查，原告對被告訴請分割之土地係座落在雲林縣口湖鄉境內乙節，此有原告提出之土地登記謄本在卷足稽，是則本院就本件分割土地訴訟，依上開規定，自有管轄權，先予敘明。
二、本件被告蘇仁煌、蘇聰明、蘇允棟、蘇聖賢、蘇榮輝、李昆霖、蘇瑜傑、蘇崇保等未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠聲明：求為判決如主文第1 項所示。
㈡陳述略以：
⒈座落雲林縣○○鄉○○段000 地號土地，屬一般農業區農牧用地，面積9,935平方公尺，其共有人及應有部分如附表所示；另同段000 地號土地，屬一般農業區養殖用地，面積2,791 平方公尺，其共有人及應有部分如附表所示。
⒉因上開土地之使用類別不同，且各宗土地之共有人人數及
其應有部分亦不同，無法合併分割。若採原物分割，其中部分共有人所能得分得之土地面積非常小，將造成土地零碎化，不利土地利用及經濟效益，爰請求以變價方式分割分配。
二、被告方面：㈠蘇仁煌、蘇聰明、蘇允棟、蘇聖賢、蘇榮輝、李昆霖、蘇瑜
傑、蘇崇保等未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
㈡蘇永文、吳月霞、王義家部分：
聲明及陳述：希望可以價購原告在系爭土地之應有部分。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限（民法第823 條第1 項）。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定者，任何共有人得請求法院裁判以定共有物分割之方法（同法第824 條第1項、第2 項）。其次，農業發展條例第16條第1 項前段雖規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達０．二五公頃者，不得分割，但該規定係為防止耕地細分而設，並非不許耕地共有人以原物分配以外之方法消滅其共有關係。是將共有耕地整筆變賣，以價金分配於共有人，不發生耕地細分之情形，自不在上開法條限制之列。經查：⒈系爭000 地號土地屬一般農業區農牧用地，面積9,935 平
方公尺；另系爭000 地號土地則屬一般農業區養殖用地，面積2,791 平方公尺，為兩造所共有，各宗土地共有人及其每人應有部分如附表所示等情，業據原告提出系爭土地登記第1 類謄本各1 份在卷（見卷內第39－53頁）為證。
⒉其次，原告主張：系爭2 宗土地並無因使用目的或法令規
定而不得分割之情事，且共有人間就系爭土地亦無不分割之約定，惟兩造就分割方法有歧異，致無法達成分割協議乙節，被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日或到庭或未到場，均未爭執，是原告上開主張自堪信為真實。基上，原告以兩造不能達成分割協議，訴請裁判分割系爭土地，依上開規定，自屬有據。
㈡又按法院依民法第824 條第2 項定共有物分割方法（即原物
分配，或變賣共有物以價金分配），孰為適當，本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束；惟法院為裁判分割時，仍需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益，各共有人之意願、利害關係，共有人分得部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當，俾兼顧共有人之利益及實質公平（最高法院109年度台上字第926號民事裁判要旨參照）。而所謂原物分配顯有困難，當依社會一般觀念定之，包括法律上禁止共有物細分，及分割後之共有物各部分性質上難以利用或價值有相當之減損者。又採行變價分割，通常係因共有物性質上不能以原物分割或以原物分割有困難或反而對共有人不利之情形，此時若採行變價分割，可使共有之土地得以整筆統一出售，自得提高土地之售價，並以其賣得之價金分配予各共有人，對各共有人均屬有利，自屬妥適之分割方法。經查：
1.系爭2 宗土地相毗鄰，其中000 地號土地位在000地號土地西側，該地西邊緊臨口湖鄉文明路，現況有漁塭及空地，另系爭000地號土地則位在東側，屬裡地等各情，此有原告提出之系爭土地地籍圖謄本、本院履勘現場製作之勘驗筆錄及現場照片在卷【卷㈡第55－59、73－77頁】可憑。
本院審酌系爭土地，一筆為養殖用地，另筆則為農牧用地，本應供作農用，不得挪為建築或其他非農業用途，復參酌農業發展條例第16條第1 項前段規定，每宗耕地分割後每人所有最小面積須達０．二五公頃以上之基本原則。故而系爭土地若依兩造之應有部分予以分割分配，則他們每人能分配取得之坵塊面積過小（其中000 地號土地按持分換算面積最大者僅約2,207 平方公尺，最小者僅約為368 平方公尺；另000 地號土地按持分換算面積最大者僅約2,08
4 平方公尺，最小者僅約為28平方公尺），顯不利共有人之土地利用及經濟效益，是系爭土地採行原物分配顯有困難，亦不利於全體共有人至明。
⒉其次，系爭土地若採行變價分配方式，由需用土地者競標
，以最高價取得系爭土地後整體規劃利用，因消滅共有關係後土地所有權單純，與鄰地整合之可能性提高，亦有助提昇系爭土地之利用價值及經濟效益，於自由市場競爭之情形下，將使系爭土地之市場價值極大化，而各共有人亦得因變賣分配方式，將土地轉換為更具流通性之現金，享受與其應有部分比例相應之等值利益，對於各共有人而言，亦無不利而屬公允。且民法第824 條第7 項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，系爭土地任一共有人倘認有繼續享有系爭土地所有權之必要，自仍得於變價分配之執行程序時，行使依相同條件優先承買之權利。從而，本院參酌系爭土地禁止細分之法令限制、經濟效用、兩造之利益等一切情狀，認系爭土地應予以變價，並以賣得價金依兩造原應有部分比例分配之，較能兼顧兩造之利益而屬適當，爰判決如主文所示。
四、末按分割共有物乃具非訟事件性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平，本院審酌兩造之利害關係，命本件訴訟費用由兩造依原應有部分比例負擔。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第80條之1 ，判決如主文。中 華 民 國 115 年 6 月 16 日
民事第一庭 法 官 蔣得忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 16 日
書記官 李欣芸附表：土地 113 年度訴字第290 號 雲林縣○○鄉○○段000地號 同段000地號 備考 編號 共有人 應有部分 編號 共有人 應有部分 １ 蘇允棟 6 分之1 １ 蘇允棟 2851分之32 ２ 蘇聖賢 216分之16 ２ 蘇聖賢 2851分之59 ３ 蘇榮輝 216分之8 ３ 蘇榮輝 2851分之29 ４ 蘇永文 72分之8 ４ 蘇永文 2851分之115 ５ 蘇仁煌 72分之4 ５ 蘇仁煌 2851分之58 ６ 吳月霞 72分之12 ６ 蘇聰明 2851分之116 ７ 蘇崇保 9分之2 ７ 蘇崇保 2851分之177 ８ 王義家 72分之8 ８ 李昆霖 2851分之2129 ９ 高魁志 72分之4 ９ 高魁志 2851分之58 蘇瑜傑 2851分之78