臺灣雲林地方法院民事判決113年度訴字第213號原 告 廖祐瑋 住雲林縣○○鎮○○里○○路00巷0號
鍾翔皓上 二 人法定代理人 鍾湘卉上二人共同訴訟代理人 梁繼澤律師複代理人 洪啓恩律師被 告 廖偉志
廖國廷上二人共同訴訟代理人 紀孫瑋律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落雲林縣○○鄉○○段000地號、面積2,674平方公尺土地，分歸被告廖偉志、廖國廷共同取得，並按應有部分各2分之1之比例保持共有。
除上開分割方法外，被告廖偉志應補償原告廖祐瑋、鍾翔皓新臺幣1,604,400元；被告廖國廷應補償原告廖祐瑋、鍾翔皓新臺幣1,604,400元。
訴訟費用由原告廖祐瑋、鍾翔皓連帶負擔2分之1、被告廖國廷負擔4分之1、被告廖偉志負擔4分之1。
事實及理由
一、原告主張：㈠按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2、3項分別定有明文。㈡次按採行變價分割之方式，兩造自得依其對共有物之利用
情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各條件，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得系爭土地之所有權。衡諸上開各情，佐以以變價方式分配所得價金，在自由市場競爭下，將使系爭土地之市場價值極大化，對於共有人而言，顯較有利（臺灣臺北地方法院112年度訴字第1313號判決意旨參照）。
㈢坐落雲林縣○○鄉○○段000地號、面積2,674平方公尺土地（
下稱系爭土地）為兩造共有，原告等公同共有2分之1，被告等各分別共有4分之1，系爭土地並無不能分割之情事，亦無不分割之約定，且兩造間未能達成系爭土地分割協議之共識。是原告等請求裁判分割係爭土地，洵屬有據。
㈣本件若將系爭土地原物分配於部分共有人，則受分配者對
於未受分配或不能按其應有部分受分配者，須依民法第824條第3項規定提出金錢補償之，然兩造未曾取得金錢補償之共識，且受分配者未必有資力以金錢補償其他共有人，是以此方式所為之分割，當事人間將徒增紛擾。而系爭土地若以變價拍賣之方式分割，由兩造或有意願之第三人自行評估自身之資力等，而決定是否參與競標或行使優先承買之權利，則在自由市場競爭之情形下，藉由良性公平競價之結果，將使系爭土地之價值極大化；且未能取得系爭土地之一方，亦能以競標之價格而獲得拍賣中最高價金計算之金錢補償，實際上較能平衡兩造之權利義務。是以本件採變價分割之方式，應為最符合兩造利益與系爭土地經濟效用之分割方法。綜上所述，為使系爭土地之經濟效益達至最高，復兼顧兩造等之利益，系爭土地應以變價分割，且所得價金按兩造應有部分之比例分配較為適宜。為此狀請判如訴之聲明所載。
㈤並聲明：
⒈系爭土地應予變價分割，所得價金按原告等公同共有2分之1、被告等分別共有各4分之1之比例分配。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈥對被告答辯所為之陳述：
同意城鄉不動產估價師聯合事務所（下稱本件鑑定單位）之鑑定意見，且實務上對於共有物找補的鑑價，本以共有物全部作為估算，所以不會有被告等人所述僅係出售土地之應有部分而應打折計算找補金額的情況，此部分本件鑑定單位回函也有提及。
二、被告則以：㈠不同意變價分割系爭土地，希望整筆土地分歸被告等人取
得，被告等人願意以每坪新臺幣（下同）5,000元之金額對原告等人為找補。
㈡對本件鑑定單位鑑定結果之意見：
⒈本件鑑定單位認為被告等人應找補之金額均分別為1,604
,400元，並於「(113)城鄉字第00000000號」函中認為土地持分單價與整宗土地平均單價之推算方式、找補金額並無不同。
⒉然依據不動產估價技術規則第2條第1項所稱之正常價格
係指「經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值」，因此在承受土地持分之找補金額計算上，勢必應考量持分土地於市場上交易單價與整筆土地於市場上交易單價之異同。參國立雲林科技大學劉永隆所著「所有權持分對法拍土地價格之影響-以台中市屯區之住宅.商業及新市政特區為例」論文所述：「另建築法規，持分之土地無法單獨請領建造執照，須取得土地使用權同意書，或與土地共有人共同開發。且金融機構為顧及銀行自身的風險考量，亦較不受理所有權持分土地之貸款案件。致不利於共有物之利用或融通。因此在法拍土地案件，土地所有權的完整性是一很重要的關鍵，會因而影響投標人參與投標的意願，故實務上認為它應該會影響拍定價格。為了確認「所有權持分」對法拍土地價格之影響，我們蒐集了2000年1月1日至2006年6月30日，於臺灣臺中地方法院拍定之臺中市屯區之住宅、商業及新市政特區法拍土地共計92筆作為研究樣本。有鑑於以往台灣大部分不動產價格研究多以特徵價格法為主，本研究擬以Pace and Gilley（1997）所提出以空間統計增加估價準確性的觀念，以SAR迴歸分析進行實證研究。實證結果顯示：所有權持分對法拍土地價格確實有顯著的折價現象。所有權持分土地較所有權全部土地，平均拍定價格折減約27,656,000元，接近樣本所有權全部土地平均價格之64.36%。」另參國立雲林科技大學廖孟凡所著「所有權狀態對法拍土地價格之影響-以臺中市屯區之風景區和農業區為例」論文指出：「在土地估價中所有權的完整性常常是影響土地價格重要的因素，通常土地所有權被持分的土地通常會帶來許多所有土地持有人間的糾紛，銀行也較不願意貸款給土地所有權被持分的土地，以降低銀行本身放款的風險。這些因素都是可能會造成土地價格折價的原因。且法拍土地案件中，土地所有權的完整性是一很重要的關鍵，會因而影響投標人參與投標的意願。另外在土地法第34-1條規定當中，出售土地或貸款時，必須經過多數持有人同意才可進行。
但持分土地面積超過總面積的三分之二，可不需人數限制，只有一人也可主張處分、變更及各項合法權利。本研究蒐集台中市屯區的風景區、農業區的法拍土地資料，以模型Ⅰ（持分狀況）、模型Ⅱ（權利範圍）或模型Ⅲ（土地持有是否超過2/3），進行對數的迴歸統計，實證發現結果均會對土地的拍定價格產生影響。在模型Ⅰ，若土地被持分，土地平均折價約84.3%。在模型Ⅱ，若土地持有人的權利範圍每增加1%，土地的平均價格會增加約3.5％。在模型Ⅲ，土地持分≦2/3的土地價格較土地所有權完整的土地價格約折價84.6%。而100%＞土地持分＞2/3的土地價格較土地所有權完整的土地價格約折價77%。」等語，因此鑑定單位採用比較法比價之對象應為鄰近、類似之土地持分售價，而非整筆土地之售價，其推算方式及找補金額之認定容有疑慮。
⒊被告認為原告等人所有之系爭土地僅係應有部分，其價
值較整筆土地之價值低，被告願意購買原告等人之系爭土地應有部分，但至少應該要按本件鑑定單位之鑑定金額打8折計算找補金額。
三、本院之判斷：㈠系爭土地為兩造共有，原告等人公同共有2分之1，被告等
人各分別共有4分之1，系爭土地並無不能分割之情事，亦無不分割之約定，且兩造間未能達成系爭土地分割協議之共識等情，業據原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本（地號全部）、地籍圖謄本等在卷可稽（本院卷第35頁至第39頁），且為被告等人所不爭執，則原告等人之主張為可採信，從而，原告等人請求裁判分割系爭土地，應屬有據。
㈡查，系爭土地使用分區雖屬特定農業區，使用地類別雖屬
農牧用地，為耕地，受農業發展條例第16條：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」規定之分割限制。然，系爭土地為上開條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，有土地登記第一類謄本在卷可憑，依上開條例第3款之規定得分割為單獨所有，故本件原告請求分割系爭土地，即屬有憑。
㈢又按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請
求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院74年度第1次民事庭會議決議（二)、49年台上字第2569號判決、96年度台上字第108 號判決意旨參照）。經查，系爭土地西側及北側為產業道路及水溝，其他方位不臨路，目前土地上種植蔬菜（由承租人耕作），業經本院於113年4月1日會同兩造及雲林縣西螺地政事務所測量人員至系爭土地現場勘驗，並製有勘驗測量筆錄、照片在卷可查（本院卷第57頁至第63頁）。經查，系爭土地雖不受農業發展條例第16條：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」規定之限制，然如細分系爭土地仍對於系爭土地之使用目的產生極大之限制，不利於其使用及交換價值，故本院認為不宜細分。又原告等人雖主張變價分割系爭土地，然被告等人係因分割繼承取得系爭土地之應有部分，對該土地仍有家族感情，且被告等人表示願意取得被告等人就系爭土地之應有部分，並對原告等人為金額找補，本院認為此分割方法為適當、公平，且有利於系爭土地之利用及交換價值，故判決將原告等人所有系爭土地之應有部分分歸被告等人取得，並按應有部分各2分之1之比例保持共有。
㈣又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按
其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。如分配較多及較少之共有人均為多數時，為期公平，並符上開共有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院87年度台上字第28號判決意旨可參）。經查，本件經本件鑑定單位參酌系爭土地之位置、土地個別因素、土地使用法定管制與其他管制事項、土地利用情形等情形，並考量近鄰地區土地利用情形、公共設施概況、交通運輸狀況、產業活動概況、未來發展趨勢等因素，再分析不動產市場概況（包括一般因素、整體市場分析、市場供給、市場需求、市場產品型態、市場價位），認為被告等人應各提出1,604,400元，對原告等人為補償，本院認為該鑑定意見具有專業性、公正性，應屬可採，故認被告廖偉志應補償原告廖祐瑋、鍾翔皓1,604,400元，被告廖國廷應補償原告廖祐瑋、鍾翔皓1,604,400元。
㈤被告等人雖對本件鑑定單位之鑑定意見表示不同意，並以
前詞置辯，然其所提出之學術論文均係就應有部分土地經法院強制執行拍賣時之價格探討，與本件分割共有物之性質不同，況且即便被告等人取得之土地為原告等人之應有部分土地，然被告等人取得原告等人就系爭土地之應有部分後，已共同取得系爭土地之全部所有權，可擴大耕作面積，提升經濟規模，其等於取得原告等人就系爭土地之應有部分後，其等所有之土地交換價值亦相對提升，故本件鑑定單位之鑑定意見並無不妥之處，其等所辯並不足採。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第3項所示。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第2項。
中 華 民 國 113 年 8 月 16 日
民事第一庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 16 日
書記官 王姵珺