臺灣雲林地方法院民事判決113年度訴字第567號原 告 張凱婷訴訟代理人 簡偉閔律師
陳振榮律師被 告 江宗潔
江明祥上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國114年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠被告江宗潔向原告借款新臺幣（下同）1,000,000元（下稱系
爭1,000,000元債務），於民國113年4月22日簽訂借款契約（下稱系爭契約），原告已於同日將款項交付完畢，雙方約定借款期間為113年7月22日至118年7月22日，自113年7月22日開始每月清償32,000元，又約定被告江宗潔應將其名下所有坐落雲林縣○○鎮○街段000○000地號土地（各筆土地權利範圍均為12分之1，下合稱839地號等2筆土地）設定抵押權作為擔保，另因被告江宗潔當時有1棟未保存登記建物（權利範圍2分之1，嗣後辦竣保存登記建號為雲林縣○○鎮○街段000○號，下稱系爭建物），遂又約定待系爭建物日後辦畢保存登記，也要配合辦理設定抵押權予原告，惟當時因系爭建物尚未辦理保存登記，故被告江宗潔就系爭1,000,000元債務僅先以839地號等2筆土地於113年4月27日設定擔保債權總金額1,200,000元之最高限額抵押權予原告。
㈡原告於113年7月9日向被告江宗潔詢問系爭建物是否辦妥保存
登記，被告江宗潔表示尚未辦妥等語，不料經原告自行上網查詢資料後，發現系爭建物已於113年6月6日辦竣保存登記，並編定保存建號為雲林縣○○鎮○街段000○號，原告向被告江宗潔質問此事，被告江宗潔遂再與原告就系爭1,000,000元債務問題，於113年7月11日訂立借款契約附加條款（下稱系爭附加條款），約定系爭1,000,000元債務之擔保標的為「839地號等2筆土地權利範圍均12分之1；系爭建物權利範圍2分之1」，且約定被告江宗潔除應按期清償借款本息外，也要配合將系爭建物辦理抵押權登記予原告。
㈢不料被告江宗潔嗣後未繳付本金及2個月之利息50,000元，原
告遂再查詢系爭建物謄本資料，發現被告江宗潔已於113年7月18日將系爭建物以贈與為原因移轉登記予被告江宗潔之叔叔即被告江明祥，原告至此始知受被告江宗潔欺騙，原告迄今未受償本金、利息。
㈣系爭契約約定俟系爭建物辦畢保存登記後應辦理抵押權設定
，被告江明祥於113年6月6日系爭建物辦理保存登記後之隔天即113年6月7日便將745,000元委由證人鄭淑瑋匯款完成，前後只相差一天，可見被告江明祥早已知悉被告江宗潔財務狀況不良，旋即於完成保存登記隔天馬上匯款745,000元給被告江宗潔，欲藉此避免系爭建物遭原告要求設定抵押權。況且系爭建物從73年間就存在，多年來不辦理保存登記，迄至原告要求被告江宗潔辦理保存登記並設定抵押權，被告才將系爭建物辦理保存登記，依一般社會生活經驗或交易習慣，被告江明祥不可能對常年未保存登記建物突然要辦理保存登記一事不加聞問。再者，參照實價交易登錄資料，交易單價每坪高低區間價格為10萬元至20萬元，建物50.9坪之合理交易價格為5,000,000元，以被告江宗潔權利範圍2分之1計算，也有價值2,500,000元，不料被告江明祥僅以745,000元購買，顯然不符市場行情，意圖脫免遭設定抵押權而以買賣方式損害原告之債權。甚者，系爭建物之坐落基地也是被告所共有，為何被告江明祥只買建物卻不連同土地持分一併買賣過戶，更有違交易經驗法則。被告江宗潔雖稱是誤勾選贈與為所有權移轉原因等語，但由內政部地政司全球資訊網提供之土地所有權贈與移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書，二者名稱、契稅名目均不同，被告卻牽強解釋是誤勾選為贈與等語，說詞無法令人信服，可見被告間贈與或買賣系爭建物時，非以相當對價甚或無對價移轉取得，且被告江明祥對被告江宗潔之移轉原因係積欠原告債務無法清償一事知之甚詳，被告間買賣或贈與及移轉登記之物權行為，構成對原告債權詐害。
㈤被告江宗潔雖辯稱於113年9月29日經由其配偶以LINE方式進
行債務協商協議（下稱系爭113年9月29日協商），但該次協商內容已經約明必須於113年9月29日支付100,000元，始生協議效力，被告江宗潔卻於隔日即113年9月30日始付100,000元，並未如期先付100,000元，自不生拘束效力，且對話紀錄內容亦無從認定原告要放棄或拋棄抵押權設定之意思，故原告否認系爭113年9月29日協商已生拘束效力。又被告明知與原告間有約定設定系爭建物之抵押權，被告江宗潔於此情形下將系爭建物登記給被告江明祥，原告會另訴追究被告江宗潔的刑事責任。
㈥被告間將系爭建物以不符市場行情買賣或贈與等債權行為，
被告江宗潔並將系爭建物移轉登記與被告江明祥之物權行為，致陷於無資力狀態，害及原告之債權，爰依民法第244條第1項、第2項、第4項規定提起本件訴訟，請求撤銷及塗銷所有權移轉登記，回復為被告江宗潔所有。其次，原告與被告江宗潔除約定應按期清償本息外，又約定被告江宗潔應配合將系爭建物辦理抵押權登記，故被告江宗潔應依約協同原告向雲林縣西螺地政事務所（下稱西螺地政）就系爭建物設定登記以原告為權利人、擔保債權金額1,000,000元之抵押權。
㈦並聲明：
⒈被告間就系爭建物於113年6月7日所為贈與之債權行為，及於
113年7月18日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。
⒉被告江明祥應將系爭建物於113年7月18日以贈與為登記原因
所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告江宗潔所有。
⒊被告江宗潔應協同原告向西螺地政就系爭建物，設定擔保債權金額1,000,000元之普通抵押權予原告。
二、被告則以：㈠被告江宗潔：
⒈被告江宗潔向原告借款1,000,000元，於113年4月22日訂立系
爭契約，原告已於113年4月22日交付借款，又約定自113年7月22日起至113年7月22日止按月給付32,000元，每月所繳付之32,000元包括本金7,000元及利息25,000元，據此數額換算年息利率為29.43％，被告江宗潔並同意提供839地號等2筆土地及系爭建物設定抵押權與原告以資擔保。
⒉1,000,000元借款之利息高達年息29.43％，被告江宗潔無力負
擔，只能四處奔波籌款。當時系爭建物係由被告江宗潔與叔叔即被告江明祥所共有，權利範圍各2分之1，被告江明祥有意願購買俾讓建物全歸一人所有，被告江宗潔屢遭逼債，迫不得已將系爭建物出賣與被告江明祥，但被告江明祥並不知悉被告江宗潔與原告間之債務、約定抵押權等糾葛。被告江明祥於113年6月7日委由其配偶即證人鄭淑瑋將價金745,000元匯入被告江宗潔之中國信託銀行帳戶，被告江宗潔於113年7月18日將系爭建物移轉登記與被告江明祥，過戶流程由被告江宗潔自行前往地政機關辦理，被告江宗潔當時在不明白所有權移轉登記欄位所表達之意義情形下，誤勾選登記欄位為贈與。⒊被告間就系爭建物權利移轉之真正法律關係為買賣，並非贈
與，且被告江明祥不知悉被告江宗潔與原告間之債務糾葛，原告自無從依民法第244條規定請求撤銷、塗銷。被告江宗潔務農維生，每月收入40,000元足可支付系爭113年9月29日協商所約定每月15,000元之償還條件，因此即使將系爭建物出賣與被告江明祥，被告江宗潔不致陷於無清償能力，自無原告所主張出賣系爭建物行為有害及債權，原告請求撤銷、塗銷系爭建物所有權移轉登記並回復原狀，均非有理。
⒋被告江宗潔向原告借款2筆各1,000,000元、600,000元，但借
款利息甚高，實在無力償還，被告江宗潔遂於113年9月29日透過訴外人即被告江宗潔配偶林詩蓓與原告進行還款及擔保協議，當時其等以LINE對話議定如被證二內容所示，即本金及利息以1,600,000元結算，頭期款給付100,000元，餘款1,500,000元分期10年，每月清償15,000元，被告江宗潔已依約給付頭期款100,000元，嗣後也按月返還15,000元。原告與被告江宗潔間之債務還款及擔保內容已經系爭113年9月29日協商更定協議完成，原告也放棄要求將系爭建物設定抵押權，從而系爭113年9月29日協商應取代系爭契約效力，原告不能再依據系爭契約要求將系爭建物設定抵押權。
⒌被告江宗潔未依系爭113年9月29日協商於113年9月29日付款1
00,000元，係因受限於當日金融機構的轉帳額度已滿，無法進行轉帳，被告江宗潔已於隔天113年9月30日馬上完成轉帳匯款。
⒍系爭建物於73年興建，有39年屋齡，以房屋稅籍證明書記載
價值171,100元，不可能有高達實價登錄估算之5,000,000元價值，被告江明祥以745,000元購買，難認係低價購買。被告江宗潔已提供包括839地號等2筆土地在內共7筆土地為原告設定抵押權，公告現值達1,016,565元，參照實價登錄資料近1年交易紀錄，鄰近土地之實際成交價每坪達75,000元，原告若行使抵押權，換算後可獲得2,685,482元，已足資清償系爭1,000,000元債務，不需要再將系爭建物設定抵押權予原告。
⒎並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告江明祥：
⒈被告江明祥係向被告江宗潔購買系爭建物，並非贈與關係。
系爭建物之坐落基地也是被告所共有，被告江明祥之土地持份足供系爭建物座落範圍，故只需購買系爭建物即可，不需連同土地一併買賣過戶。
⒉並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項（第㈠至㈤為兩造不爭執事項，見本院卷第73、160-161頁；第㈥為原告與被告江宗潔間不爭執事項，見本院卷第212頁）：
㈠原告與被告江宗潔於113年4月22日簽立系爭契約，其上記載
：「甲方(即原告)於113年4月22日貸與新臺幣(下同)壹佰萬元予乙方(即被告江宗潔)，並如數收訖無誤。」第2條約定利息與還款日期，借款期間自113年7月22日至118年7月22日止，按期乙方應如數清償本金及利息，於前開數額清償完畢之前，乙方應於每月20日前給付甲方32,000元，用於清償前開借款，如三期未按時給付，則視為出售其擔保物，移轉其擔保物之所有權登記於抵押權人。第3條約定乙方願提出西螺新街段839、840地號持分12分之1之土地作為擔保，前開擔保物，甲方應於乙方如數清償本金及利息時登記返還予乙方。第6條其他約定事項：待建物保存登記完成後配合辦理設定抵押權。
㈡原告與被告江宗潔再於113年7月11日簽立系爭附加條款，第4
條原借款標的：839地號等2筆土地、系爭建物，第4條新增附加條款：原契約(即系爭契約)應於建物申請保存登記完成後，應配合辦理抵押權設定。債務人提出每月依照約定日期5日、20日按時還款，無抗辯理由。若債務人未依前項約定遲延繳付應付利息，即同意配合債權人立即辦理。
㈢被告江宗潔於113年7月18日以贈與為原因(原因發生日期：11
3年6月7日)將系爭建物移轉登記與被告江明祥，西螺地政收件字號：113年螺資地字第030350號。
㈣證人鄭淑瑋於113年6月7日匯款745,000元至被告江宗潔中國信託銀行之帳戶。
㈤系爭建物於113年6月6日辦畢所有權第一次登記(即保存登記)。
㈥原告與被告江宗潔於113年8月12日簽立借款契約及附加條款
，其上記載：「二.貸款金額：160萬元。三.還款日期：⒈每月5號支付12,500元。⒉每月10號支付3,000元（於113年7月11日已屆期尚未還款10萬元整）。⒊含本金分60期：113年7月22日至118年7月22日每月20號支付32,000元。⒉未含本金繳利息：每月20號支付25,000元（不計入繳分期款項）。四.新增附加條款：...其債務人提出每月依照約定日期5日、10日、20日按時還款」。
四、兩造爭執事項（見本院卷第161頁）：㈠被告間就系爭建物有無成立買賣契約？㈡原告依民法第244條第1項、第2項規定，請求撤銷被告間就系
爭建物於113年6月7日所為之債權行為，及於113年7月18日所為所有權移轉登記之物權行為；及依同條第4項規定，請求被告江明祥應將系爭建物於113年7月18日之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告江宗潔所有，是否有據？㈢如㈡為肯定，原告另依系爭附加條款第4條約定請求被告江宗
潔應協同原告向西螺地政將系爭建物設定擔保債權金額1,000,000元之普通抵押權予原告，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按民法第244條撤銷權，自債權人知有撤銷原因時起，1年間不行使，或自行為時起經過10年而消滅，民法第245條定有明文。原告主張係於113年7月9日詢問系爭建物有關辦理保存登記進度一事，被告江宗潔表示尚未辦妥等語，經原告自行上網查詢資料，始得知被告江宗潔已於113年7月18日將系爭建物移轉登記與被告江明祥等語，已據其提出列印日期113年9月3日之系爭建物登記第二類謄本為佐（見本院卷第25頁），則原告於113年9月16日提起本件訴訟行使撤銷權（見本院卷第9頁民事起訴狀收文章）時，顯未逾民法第245條規定之1年或10年之除斥期間，其撤銷訴權並未消滅，合先敘明。
㈡原告依民法第244條第1項、第2項規定，請求撤銷被告間就系
爭建物於113年6月7日所為之債權行為，及於113年7月18日所為所有權移轉登記之物權行為；及依同條第4項規定，請求被告江明祥應將系爭建物於113年7月18日之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告江宗潔所有，均屬無據，茲說明理由如下：
⒈按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法
院撤銷之；債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之，民法第244條第1項、第2項定有明文。又債權人依民法第244條規定，撤銷債務人所為之有償或無償行為者，祇須具備下列之條件，⑴為債務人所為之法律行為；⑵其法律行為有害於債權人；⑶其法律行為係以財產權為目的；⑷如為有償之法律行為，債務人於行為時，明知其行為有害於債權人，受益人於受益時，亦明知其事情。至於債務人之法律行為除有特別規定外，無論為債權行為抑為物權行為，均非所問（最高法院42年台上字第323號民事判決意旨參照）。另民法第244條第1項、第2項所稱之無償或有償行為，係以債務人與第三人間之行為有無互為對價關係之給付為其區別標準。買賣係屬典型之有償行為，良以出賣人移轉財產權之義務與買受人支付價金之義務間具有對價關係。又債務人所有之財產除對於特定債權人設有擔保物權外，應為一切債務之總擔保，故債務人明知其財產不足清償一切債務，而竟將財產出賣於人，及受益人於受益時亦知其情事者，債權人即得依民法第244條第2項之規定，訴請法院撤銷。縱令債務人將其不動產廉價賣與債權人中之一人，以所得價金對於該債權人清償債務，其他債權人亦僅於有同法條第2項情形時，得以訴請撤銷買賣行為，究不能認其行為為無償，尤難逕指債務人之換價為同法條第1項之詐害行為，俾以保全法定撤銷權之行使，兼資防免妨害交易之安全（最高法院101年度台上字第498號民事判決意旨參照）。再按移轉所有權之物權行為本身，僅係所有權移轉意思表示之一致，無從單就物權行為認定其為無償或有償，而應視其所以為物權行為之原因行為予以認定。又原告主張其有民法第244條之撤銷權，為被告所否認，自應由原告就此有利於己法律效果所憑之構成要件事實負舉證責任。
⒉原告主張被告江宗潔將系爭建物以贈與為原因移轉登記予被告江明祥係基於無償行為之事實，固據其提出系爭建物登記第一類謄本及異動索引為證（見本院卷第51、53頁），然此為被告所否認，並抗辯其等間確有真實買賣之行為。經查，被告江明祥於本院行當事人訊問時具結陳稱：被告江宗潔在江家群組裡發文表示要拍賣系爭建物，我在群組裡回應表示我媽媽辛辛苦苦把這個家維持起來，不能毀於我一個不孝子的手裡，應該是被告江宗潔看到這篇文，就打電話給我說：「叔叔，那我把持份賣給你」。被告江宗潔在電話中本來開價80萬元至100萬元，我直接跟他開價80萬元。我是用金錢買賣。系爭建物是祖厝，原先是我與我大哥各持份二分之一，我大哥過世後其持份由被告江宗潔繼承，我為了保留系爭建物所以跟被告江宗潔協議買他的持份，讓江家逢年過節時有家可回，凝聚家族的向心力。印象中是六月份跟被告江宗潔談的，我用我太太的存摺匯款給被告江宗潔前兩三天，我們談妥買賣價金，隔兩三天我就付款了。我與我太太一起去郵局匯款745,000元給被告江宗潔，是用我太太的戶頭，我們的錢放一起，當時我處理父親的喪葬，也有一部分的喪葬費用是用我太太的戶頭出，我們的財產都是放在一起的。我沒有見過系爭契約，不知道其上記載的建物是指何建物。我沒有看過系爭附加條款，被告江宗潔沒有跟我提到這件事情過等語(見本院卷第166-168頁)。
⒊證人鄭淑瑋到庭具結證稱：是被告江明祥匯款的，我的本子
及印章是我拿給他的，他說要買系爭建物要用錢。他說他買80萬，先匯款5萬，後來再匯款75萬。被告江明祥之前就想要買系爭建物，他說被告江宗潔如果要賣他要買起來，房子要留下來，不要賣給別人。被告江明祥說那是老人家辛苦留下來的房子，擔心被被告江宗潔給賣掉，所以我們想要買起來。我沒有跟被告江宗潔有過談話或接觸，我們住在臺北，都是被告江明祥在處理。我不太瞭解被告江宗潔的財務狀況等語(見本院卷第169-170頁)。本院審酌被告江明祥與證人鄭淑瑋均經具結擔保其陳述及證言之憑信性，且經本院隔離訊問後，其二人就有關被告江明祥向被告江宗潔購買系爭建物之緣由及匯款之過程等情之證述內容大致符合，堪信被告江明祥之陳述及證人鄭淑瑋之證述，應可採認。再佐以證人鄭淑瑋確曾於113年6月7日匯款745,000元予被告江宗潔，有被告江明祥提出之郵政跨行匯款申請書在卷可稽（見本院卷第89頁）。綜合上開事證，堪信被告所辯其二人就系爭建物成立買賣契約關係等語為真。雖被告江宗潔至地政機關辦理所有權移轉登記時勾選登記原因為贈與，然實則隱藏買賣之法律行為，揆之前揭說明，自應適用關於買賣之規定，屬於有對價之有償行為。從而，原告主張被告間就系爭建物所為移轉所有權之行為屬無償行為，請求依民法第244條第1項規定撤銷債權行為及物權行為，並依同條第4項之規定請求被告江明祥塗銷所有權移轉登記，回復登記為被告江宗潔所有等語，自無足採，其聲請再向西螺地政調取系爭建物之所有權移轉登記申請書，欲證實被告江宗潔是否係誤勾選移轉原因之待證事項，自無調查之必要。
⒋原告固主張被告二人為近親關係，被告江明祥於113年6月6日
系爭建物辦理保存登記後之隔天便將745,000元委由證人鄭淑瑋匯款完畢，可見被告江明祥早已知悉被告江宗潔財務狀況不良，欲藉買賣方式避免系爭建物遭原告要求設定抵押權等語。然被告江明祥業已否認其受讓移轉系爭建物時，有何明知損害原告權利之情事，而衡情被告江宗潔必須將系爭建物辦理保存登記後方得移轉所有權與被告江明祥，履行買賣契約之義務，故僅由被告江明祥於系爭建物辦理保存登記之翌日給付價金之事實，尚無從據以推論被告江明祥主觀上明知被告江宗潔對原告尚有負欠債務，而有詐害債權行為之故意甚明。況被告江明祥已於113年6月7日將系爭建物之買賣價金匯入被告江宗潔之中國信託銀行帳戶，則被告江宗潔將系爭建物移轉登記於被告江明祥，固生減少積極財產之結果，但同時亦減少或因履行而免除其基於系爭買賣所生之消極財產即移轉系爭建物之債務，故尚非當然影響債務人即被告江宗潔之資力，亦非當然減少債權人之共同擔保，即難謂該行為係詐害行為。此外，原告復未能舉證證明被告江明祥於系爭建物移轉所有權當時，明知被告江宗潔對原告尚有負欠債務未清償並知悉被告江宗潔所為有損害原告債權等情事，其主觀揣測被告間就系爭建物之買賣存在詐害原告債權之情，尚屬無據。
㈢綜上，被告間就系爭建物確存有買賣關係，且相關買賣價金
已支付完成，業如前述；縱使被告江宗潔因經濟變動，致財產減少，參照前述之說明，尚難認為其行為係有害及債權，並不符合民法第244條第2項規定之要件。此外，原告就其所主張被告間就系爭建物買賣及移轉詐害其債權等語，未再提出其他證據以供本院調查，要難認其此部分之主張為真實可採。準此，原告依民法第244條第1項、第2項、第4項規定，請求撤銷被告間就系爭建物所為之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，及命被告江明祥應將系爭建物於113年7月18日之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告江宗潔所有，均屬無據，應予駁回。從而，原告另依系爭附加條款第4條約定請求被告江宗潔應協同原告向西螺地政將系爭建物設定擔保債權金額1,000,000元之普通抵押權予原告，亦無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡碧蓉
法 官 吳福森
法 官 林珈文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(並附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 陳宛榆