臺灣雲林地方法院民事判決113年度訴字第713號原 告即反訴被告 林清城
林清龍共 同訴訟代理人 陳淑香律師被 告即反訴原告 劉星暉
劉美嬌
劉淑惠劉美恂劉邦裕上五人共同訴訟代理人 劉宣賦律師
施宇宸律師被 告 劉淑敏訴訟代理人 林重仁律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，反訴原告提起反訴，本院於民國114年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告劉星暉、被告劉美嬌、被告劉淑惠、被告劉美恂、被告劉邦裕應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○段00號房屋騰空遷讓予原告。
被告劉淑敏應將坐落雲林縣○○鎮○○段00000地號土地移轉所有權登記予原告。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾貳萬壹仟玖佰參拾參元為被告劉星暉、被告劉美嬌、被告劉淑惠、被告劉美恂、被告劉邦裕供擔保後得假執行，但被告劉星暉、被告劉美嬌、被告劉淑惠、被告劉美恂、被告劉邦裕如以新臺幣玖拾陸萬伍仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌拾萬元為被告劉淑敏供擔保後得假執行，但被告劉淑敏如以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。查：原告起訴主張被告劉星暉、被告劉美嬌、被告劉淑惠、被告劉美恂、被告劉邦裕（下稱被告劉星暉等5人）應履行房地買賣契約遷讓房屋，被告劉星暉等5人則提起反訴主張原告未配合辦理點交及同意動撥價金，違反房地買賣契約之約定，請求原告給付逾期違約金「最低」新臺幣（下同）1,090,544元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷一第265頁），核被告劉星暉等5人對原告提起反訴主張之原因事實，與本訴原告請求遷讓房屋之原因事實，均係本於兩造間房地買賣合約，兩訴間有相牽連之關係，且證據資料共通，又非專屬他法院管轄，合於上開規定，故被告劉星暉等5人提起本件反訴，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。次按請求金錢賠償損害之訴，原告於訴狀所載之原因事實範圍內，僅表明其全部請求之最低金額時，法院應於第一審言詞辯論終結前，令原告補充其聲明，如原告未為補充，法院應依其表明之最低金額為判決。法院於前項判決後，原告不得再主張其係一部請求，而就其餘請求另行起訴。如另行起訴，即違反一事不再理原則或為前訴訟之確定判決效力所及，其訴為不合法，應予裁定駁回。原告補充其聲明後，應按補充後之聲明計算裁判費，並補繳其差額。原告補充其聲明，致應適用其他訴訟程序者，仍依其原表明最低金額應適用之程序審理之。辦理民事訴訟事件應行注意事項第12點定有明文。本件反訴原告起訴請求反訴被告給付違約金1,090,544元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷一第265頁），嗣於民國114年11月13日擴張其聲明為：反訴被告應給付反訴原告4,127,760元，及自114年2月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷二第69頁），核與上開規定相符，應予准許。
三、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文，查本件原告於113年10月16日提起本件訴訟，雖於114年1月2日具狀撤回對被告劉星暉等5人遷讓房屋之訴（見本院卷一第249頁），但經被告劉星暉等5人於114年1月17日具狀明示不同意，有陳報狀在卷可憑（見本院卷一第259頁），依法不生撤回之效力，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠緣被告劉星暉等5人與原告就坐落雲林縣○○鎮○○段000○00000○
00000 地號等3筆土地（下稱系爭553地號等3筆土地）與門牌號碼：雲林縣○○鎮○○路○段00號房屋（下稱系爭建物）訂立買賣契約書（下稱系爭買賣契約A），系爭買賣契約A第9條及第15條特別約定，均載明由被告劉星暉等5人將系爭建物點交原告，孰料，原告依約付款，系爭553地號等3筆土地均辦理所有權移轉登記為原告所有，系爭建物納稅義務人之稅籍資料亦變更為原告，但被告劉星暉等5人收受價款後，卻未將系爭建物騰空點交原告，為此，原告基於所有權人及契約關係，請求被告劉星暉等5人應自占有使用之系爭建物遷出，並將系爭建物騰空遷讓返還原告。
㈡緣被告劉淑敏與原告於113年5月24日就同段553-1地號土地（
下稱系爭553-1地號土地）簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約B），價金240萬元，原告於113年8月14日依約支付買賣價金，依系爭買賣契約B第3條、第4條約定，被告劉淑敏應提供辦理移轉登記之文件給原告，孰料，被告劉淑敏無故拒絕提供證件辦理登記，為此，原告依契約關係請求被告劉淑敏應就系爭553-1地號土地辦理所有權移轉登記予原告。
㈢綜上，聲明：
⒈被告劉星暉等5人應將系爭建物騰空遷讓返還予原告。
⒉被告劉淑敏應將系爭553-1地號、權利範圍全部之土地，移轉所有權登記予原告。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：㈠被告劉淑敏辯以：
⒈被告劉星暉等5人於113年4月6日委任訴外人沈燈樟以每坪18
萬元全權處理系爭553地號等3筆土地，委任期間113年4月6日起至113年7月6日止。
⒉被告劉星暉等5人經沈燈樟仲介於113年5月2日與原告就被告
劉星暉等5人共有系爭553地號等3筆土地暨其上系爭建物簽訂系爭買賣契約A，買賣總價5,096萬元，每坪約18萬元。系爭買賣契約A第15條其他約定事項載稱「買賣雙方同意若毗鄰道路用地北銘段553-1地號無法取得，本買賣交易雙方同意無條件解除，費用各自負擔，現況地上物賣方負責點交予買方」。
⒊113年5月間，沈燈樟向被告表示，系爭553地號等3筆土地出
售時，土地所有權人願將買賣價金中之573萬元給付被告劉淑敏，並由沈燈樟提供一份由被告劉星暉等5人於113年5月24日簽立之同意書，及由沈燈樟與被告劉淑敏共同簽立之同意書、沈燈樟簽發發票日113年5月24日，面額496萬元之本票為憑。
⒋在上開前提下，被告劉淑敏不疑有他，乃與原告就被告劉淑
敏所有系爭553-1地號土地簽訂系爭買賣契約B，約定總價240萬元。
⒌詎料，被告劉星暉等5人竟於113年7月22日以桃園慈文郵局第
806號存證信函（下稱系爭存證信函）表示「...沈燈樟似仍擅自以我方名義承諾將給付不確定金額之款項與劉淑敏，此部分屬無權代理，我方特以此函表示『拒絕承認』之意思，沈燈樟擅自以我方名義與劉淑敏作成之契約、協議，與我方無關，且依民法第170條，對我方不生效力」「考量買家之履約誠意及為維護雙方商誼，我方有意重新依系爭契約之內容與買家成立相同之契約，並繼續依相同條款履行。」該函內容令被告劉淑敏大感訝異並深覺受到欺騙，蓋系爭553地號等3筆土地須經由系爭553-1地號土地方能與斗南鎮延平路現有道路相連接，系爭553-1地號土地市價高於系爭553地號等3筆土地，每坪至少20萬元以上，被告劉淑敏之所以願以前揭價格出售，係因被告劉星暉等5人於同意書上簽名，且沈燈樟擔保被告劉淑敏出售系爭553-1地號土地可實拿736萬元。而被告劉星暉等5人之所以承諾給付被告573萬元，目的在於順利出售系爭553地號等3筆土地以取得買賣價款。而依證人沈燈樟證詞可知，被告劉淑敏於113年5月24日簽立系爭買賣契約B時，被告劉星暉等5人同意給付被告劉淑敏573萬元。
⒍況且，系爭存證信函乃被告劉星暉等5人單獨行使契約解除權
，被告劉星暉等5人既已解除與原告間之系爭買賣契約A，系爭買賣契約A自始歸於無效。而被告劉星暉等5人又於系爭存證信函中表示「我方有意重新依系爭契約內容與買家成立相同之契約，並繼續依相同條件履行」，實屬自相矛盾。
⒎實則，被告劉星暉等5人取得系爭553地號等3筆土地，本就有
所爭議（牽涉家族紛爭），被告劉星暉等5人有意將系爭553地號等3筆土地與被告劉淑敏所有系爭553-1地號土地共同出售，以爭取高價，因此一方面擬將4筆土地買賣總價金5,336萬元，以6等分均分即每份889萬元，然另一方面又覺得各項費用均應由被告劉淑敏獨自負擔，因此被告劉淑敏分配金額降為573萬元，以此條件委由沈燈樟與被告劉淑敏接洽，被告劉淑敏覺得從889萬元降為573萬元難以接受，沈燈樟為促成交易，遂決定額外給付被告劉淑敏163萬元，合計被告劉淑敏可獲得736萬元，其中系爭買賣契約B記載之240萬元由買方支付，333萬元由被告劉星暉等5人支付，163萬元沈燈樟預計由其仲介費中支付70萬元，餘93萬元由買方支付，沈燈樟為擔保上開333萬元及163萬元之支付，應被告劉淑敏要求簽發面額為496萬元之本票予被告劉淑敏收執。
⒏承上，被告劉淑敏之所以在沈燈樟所提供就系爭553-1地號土
地約定總價款240萬元之系爭買賣契約B上，先行在賣方欄簽名用印，再由沈燈樟將系爭買賣契約B攜往台北由原告簽名用印，係因被告劉星暉等5人承諾給付被告劉淑敏333萬元，沈燈樟承諾給付被告劉淑敏163萬元（由沈燈樟支付70萬元、原告支付93萬元），亦即以上開二項條件為系爭買賣契約B之停止條件，而被告劉星暉等5人於系爭存證信函及歷次開庭所為陳述，已明確表示拒絕給付被告劉淑敏333萬元，因此，原告與被告劉淑敏就被告劉淑敏所有系爭553-1地號土地簽訂系爭買賣契約B，約定總價款240萬元之買賣契約，因條件無法成就而不生效力，本件原告以未生效之系爭買賣契約B請求被告劉淑敏移轉系爭553-1地號土地所有權登記，於法未合。
⒐綜上，聲明：原告之訴駁回。
㈡被告劉星暉等5人辯以：
⒈系爭買賣契約A第15條第2項：「現況地上物賣方負責點交與
買方」係雙方手寫簽名之條款，當然構成系爭買賣契約A定型化條款之特約，應為系爭買賣契約A第9條第2項之特別約定。且依系爭買賣契約A第15條第2項之用詞可知，雙方有意將系爭建物內之所有擺設，納入現況點交之範圍內。復參系爭買賣契約A第9條第4項記載：「點交之買賣標的物應以簽約時之現況或本約之約定為準」故依系爭賣賣契約A約定，被告劉星暉等5人並無騰空系爭建物之義務。
⒉退步言之，縱認本件現況點交不包含系爭建物內之擺設，原
告亦得依系爭賣賣契約A第9條第2項規定後段：「點交時，如有未搬離之物件，應視同廢棄物處理，處理費用由乙方（即賣方）負擔。」故亦不構成原告拒絕點交之正當理由。
⒊末查，原告另主張依民法第767條第1項前段為本件請求權基
礎，然系爭建物為未辦保存登記建物，原告主張並無理由。⒋綜上，聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、反訴原告即被告劉星暉等5人起訴主張：㈠反訴原告就系爭買賣契約A之履行，均無拖延，現已將系爭55
3地號等3筆土地及系爭建物過戶至反訴被告之名下，然反訴被告迄今未配合辦理點交及同意動撥價金予反訴原告。
㈡反訴被告未依照系爭買賣契約A第8條第2項於113年8月30日之
前協助反訴原告代繳納增值稅，無故延滯系爭買賣契約A之推進，但反訴原告亦釋出善意，主動向地政士索取稅單繳納，並同時委請律師，寄發存證信函依照系爭買賣契約A辦理過戶以及點交。
㈢過戶完成後，反訴原告遲遲未獲反訴被告置理協助辦理點交
事宜，反訴原告再於113年10月14日寄發存證信函請求反訴被告於113年10月9日配合點交，於10月9日止均未獲反訴被告回應，又再於113年10月15日寄發存證信函，催告反訴被告於函到7日內配合點交，屆期仍未獲任何置理。
㈣114年1月2日調解庭中，反訴被告拒絕解約並堅稱欲繼續履約
，卻同時拒絕配合辦理點交、撥款予反訴原告，至此，反訴被告意圖甚明，即拖延系爭買賣契約A之履行程序至被告劉淑敏給付買賣標的物予反訴被告之訴訟確定。
㈤反訴被告經反訴原告催告後仍無故拒絕配合點交之行為，違
反系爭買賣契約A第9條第7款之約定，應對反訴原告負賠償違約金之責任，而依系爭買賣契約A第15條第2項：「現況地上物賣方負責點交買方」，兩造業已達成現況點交之約定。又所謂現況點交係指對於出賣人所出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包含房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，本件反訴被告似乎是主張因遭鄰地越界建築占用而不配合點交云云，然而，系爭買賣契約A約定之付款方式分別為：「第一期款（簽約款）」、「第二期款（備證用印款）註明：鑑界完成」、「第三期款（完稅款）」、「第四期款（尾款）」，反訴被告於鑑界完成後已匯款鑑界款2,000萬元進入履約保證專戶，並未主張任何權利，顯然兩造並不以鄰地建物之輕微越界視為系爭買賣契約A之瑕疵。
㈥又反訴被告稱反訴原告依照系爭買賣契約A有騰空地上物之義
務云云，然而，系爭買賣契約A第15條第2項特約條款已約定現況點交，反訴原告當不負清空義務，反訴被告誠屬無正當理由拒絕點交，顯然違反系爭買賣契約A第9條第7款之約定，應按日給付按價金之萬分之二計算之違約金。
㈦反訴被告無正當理由拒絕於反訴原告通知之點交日期即113年
10月9日進行點交，拖延撥款時間，結算至114年11月18日言詞辯論終結前已累計違約金達4,127,760元。
㈧末者，縱使反訴被告與本訴被告劉淑敏間就系爭553-1地號土
地涉有爭議，然此不得作為解免其配合點交及撥款之義務，倘若反訴被告與本訴被告劉淑敏間之系爭買賣契約B經判決不成立或未生效，亦僅反訴被告嗣後依系爭買賣契約A第15條第1項約定，取得系爭買賣契約A之解除權，雙方各自負擔回復原狀之義務，反訴被告仍係因可歸責之事由陷於受領遲延。又反訴被告已取得系爭553地號等3筆土地之所有權，已可自由處分系爭553地號等3筆土地，卻刻意不配合完成點交流程，致反訴原告卻至今尚未取得買賣價金，反訴被告違約實屬惡性重大，對照反訴被告之財力，其行為實與過往詐騙集團欺騙地主過戶後再為抵押設定等情境相差無幾，本件實無任何應酌減違約金之事由。
㈨綜上，聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告4,127,760元，及自114年2月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
四、反訴被告抗辯：㈠本件反訴被告依約支付價金（匯款至履保專戶）後，反訴原
告應依系爭買賣契約A第9條第2項及特約事項，由反訴原告清空現場，負責點交予反訴被告，然因反訴原告未為之，反訴被告無奈，始提起本件訴訟，迄今，現場仍未清空，此亦為反訴原告所不否認，依照系爭買賣契約A第9條第6項，點交完成後始有支付全部價金之義務，本件因反訴原告尚未清空，雙方始未能點交，未點交，反訴被告無庸負起支付價金之義務。
㈡反訴原告主張依現況點交之意是指置於土地上方之地上物品
，然此與雙方契約約定內容已不相符，況且，依照反訴原告主張之見解，地上物是指「房屋建材、新舊、增建、裝潢（如舊屋或新屋之樣品屋等）」，可知現況是指建物實際狀況或與建物不可分離之物品而言，本件堆置於土地上方之物品為動產，可直接清除，尚與上開見解之現況均不相同，抑且，系爭建物內之物品係於簽約後，反訴原告等人所堆置，現場並非簽約當時之現狀，又反訴被告均未違約，係因反訴原告與被告劉淑敏內部協調不成，致衍生本件訴訟，反訴被告為善意第三人，反訴原告請求依約履行，則依特約事項，反訴被告與被告劉淑敏間之系爭買賣契約B有效，然反訴原告一方面主張反訴被告應依約履行，一方面否認反訴被告與被告劉淑敏間之買賣契約效力，實有違誠信及論法法則。故反訴原告起訴請求反訴被告應支付違約金等情，實無理由。
㈢綜上，聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項：㈠被告劉星暉等5 人將系爭553地號等3筆土地及系爭建物（稅編：00000000000）出售原告。
㈡上開買賣所訂113 年5 月2 日系爭買賣契約A為真正（本院卷一第17至26頁）。
㈢系爭買賣契約A第15條其他約定事項記載：「一、買賣雙方同
意若毗鄰道路用地北銘段553-1 地號土地無法取得，本買賣交易雙方同意無條件解除，費用各自負擔。二、現況地上物賣方負責點交予買方。」（本院卷一第23頁）㈣系爭553地號等3筆土地及系爭建物（稅編：00000000000）已於113年9月20日登記為原告所有，應有部分各2分之1。
㈤系爭553-1 地號土地目前仍為被告劉淑敏所有。
㈥出售系爭553-1地號土地之113年5月24日系爭買賣契約B、履
約保證申請書上「劉淑敏」為被告劉淑敏所親簽（本院卷一第43頁、第50頁）。
㈦原告已將買賣價金5,096萬元匯入系爭買賣契約A之履保專戶00000000000000號帳戶。
㈧原告已經將買賣價金240 萬元匯入系爭買賣契約B之履保專戶00000000000000號帳戶。
㈨被告劉淑敏（三女）、被告劉美恂（次女）、被告劉淑惠（
四女）、被告劉星暉（長男）、被告劉美嬌（長女），均為訴外人劉有明及訴外人劉嚴秀英之子女。被告劉邦裕為被告劉星暉之子。
㈩113年4月6日被告劉星暉等5人委任沈燈樟出售系爭553地號等3筆土地之授權書為真正。
被告劉淑敏於113 年8 月16日以斗六鎮北郵局存證號碼000164號存證信函撤銷其出售系爭553-1地號土地之意思表示。
六、兩造爭執事項：㈠被告劉星暉等5人是否負有清空系爭建物內所有物品之義務？㈡原告起訴請求被告劉星暉等5人應將系爭建物騰空遷讓返還原
告，有無理由？㈢原告是否陷於受領遲延？㈣被告劉星暉等5人提起反訴，請求原告給付違約金，及法定遲
延利息，有無理由？㈤被告劉淑敏與原告間之系爭買賣契約B是否已經有效成立（意
思表示合致不合致）？如果成立，是否以被告劉星暉等五人給付被告劉淑敏496 萬元為停止條件？㈥原告請求被告劉淑敏將系爭553-1 地號土地移轉所有權登記
予原告有無理由？
七、本院之判斷：
甲、本訴部分：
一、原告請求被告劉星暉等5人騰空系爭建物部分：㈠按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。原審以被上訴人為系爭未辦理保存登記房屋之買受人，有取得該建物之事實上處分權，得類推適用前揭物上請求權規定，請求上訴人返還系爭建物一樓部分，於法自有違誤（最高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照）。㈡本件系爭建物為未辦保存登記建物，原告只買受取得事實上
處分權，並無行使民法第767條物上請求權之餘地，故原告依民法第767條之規定，請求被告劉星暉等5人騰空系爭建物，難認有據。
㈢原告另主張依契約關係請求被告劉星暉等5人騰空系爭建物等
語，為被告劉星暉等5人以前詞抗辯。按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。易言之，所謂「探求當事人之真意」，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院98年度台上字第1925號、96年度台上字第286號判決意旨參照）。
㈣經查：
⒈系爭買賣契約A第9條買賣標的點交第1項約定：「除有特別約
定以外，甲方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定帳戶。」、第2項約定：「雙方應於辦理買賣標的點交時個別簽立『不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書』，乙方應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方，點交時如有未搬離之物件，應視同廢棄物處理，處理費用由乙方負擔」等語（見本院卷一第21頁），是兩造已約定「除非另有約定」，否則需將買賣標的騰空現場點交與甲方。
⒉被告劉星暉等5人抗辯系爭買賣契約A第15條其他約定事項第2
項記載：「現況地上物賣方負責點交予買方」即為不用騰空之特別約定等語，然而，系爭買賣契約A第9條第2項已明文約定需「騰空」再「點交」，騰空與點交為兩階段之行為，如兩造有約定不用騰空即可點交，則應會於特約事項中特別記明，而非僅以「現況地上物賣方負責點交予買方」之方式記載。而因系爭建物內存有動產、雜物，所有權非必然歸屬於被告劉星暉等5人（詳下述），為免法律關係複雜化，原告（買方）與被告劉星暉等5人（賣方）約定由賣方「負責」點交予買方，實則已內涵被告劉星暉等5人於點交前，應妥善處理系爭建物內之雜物（例如：清空），避免法律關係複雜化之意思。故被告劉星暉等5人抗辯第15條第2項就是反於第9條第2項文義之特別約定等語，難認可採。
⒊又被告劉星暉等5人雖抗辯「現況」地上物之「現況」文義解
釋即指無須騰空等語（見本院卷一第199頁），然而，「現況地上物」之文義應指系爭建物本身之「現況」（例如房屋新舊、結構、格局、裝潢、建材等不可分離之部分），應無疑義，但是否包含系爭建物內之動產、雜物，兩造產生爭執，既然原告與被告劉星暉等5人就契約文義解釋上有歧異，自應以本件締約之客觀情狀綜合判斷之，經查：
①被告劉星暉等5人自承系爭建物內之動產、雜物均為被告劉淑
敏所有，為被告劉淑敏到庭所不爭執（見本院卷二第94頁），而被告劉星暉等5人與被告劉淑敏間就系爭建物之使用關係為何，非原告所能置喙，原告既與被告劉星暉等5人就系爭建物訂立買賣契約，被告劉星暉等5人即有交付系爭建物之義務，故原告與被告劉星暉等5人約定系爭建物應清空點交，並無違事理之常。
②被告劉星暉等5人抗辯依系爭買賣契約A第9條第2項後段約定
：「點交時如有未搬離之物件，應視同廢棄物處理，處理費用由乙方負擔」，故原告不得請求被告劉星暉等5人清空，至多僅能就清運費用另行請求扣抵等語（見本院卷一第200至201頁），然而，清空與點交為兩階段行為，此條款係規範點交時如發現有尚未搬離之物品之權利義務關係應如何處理，並非在規範不負清空之義務。況且，探究上開約定之意旨，乃係在於保障本件買方即原告之權益，賦予原告取得得決定，是否自行處分被告劉星暉等5人所留物品之權利，並非課以原告需負責處理被告劉星暉等5人在系爭建物內所留物品之義務，而免除被告劉星暉等5人就系爭建物清空點交之義務，更何況，系爭建物內之物品本不屬於被告劉星暉等5人所有，自無可能由被告劉星暉等5人拋棄物品之所有權，被告劉星暉等5人抗辯原告得自行清空非屬被告劉星暉等5人之雜物，實則將法律關係複雜化，並將無故毀損他人之物之法律風險由原告負擔，並非誠實履約之解釋方法。
③再者，系爭553-1地號土地臨延平路（即台1線縱貫公路），
系爭553地號等3筆土地則較為裡地，需經由系爭553-1地號土地始得臨大馬路，而系爭建物門牌號碼為雲林縣○○鎮○○路○段00號（臨延平路），即系爭建物有一部分坐落於系爭553-1地號土地上，故原告與被告劉淑敏之系爭買賣契約B第7條第2項約定：「乙方應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方（後略）」，12條其他約定事項之記載「現況點交，地上物一併交付」，足認，被告劉淑敏與原告約定，其出售系爭553-1地號土地，不需負拆除系爭553-1地號土地上建物之義務。同理，原告與被告劉星暉等5人之買賣標的為系爭553地號等3筆土地及系爭建物（見本院卷一第205頁），故依契約文義，「買賣標的騰空」運作結果，將包含拆除系爭553地號等3筆土地上之地上物，將土地騰空交付買方，而因系爭553地號等3筆土地上之系爭建物亦為出售範圍，故原告與被告劉星暉等5人於系爭買賣契約A第15條第2項特約約定「現況地上物賣方負責點交予買方」，應係針對系爭553地號等3筆土地雙方特約約定無須騰空即無庸拆除系爭建物，而將系爭建物全部（包含坐落於系爭553-1地號土地上之部分）一併點交於買方之意思，並無更動另一買賣標的即系爭建物仍應騰空點交之文義，亦即系爭建物內部物品，則仍在「買賣標的騰空」之文義範圍內，故被告劉星暉等5人抗辯因特約條款而無須騰空系爭建物等語，難認可採。
④更何況，依證人沈燈樟之證述，被告劉星暉等5人與被告劉淑
敏在協商如何分配買賣價金時，除了仲介費106萬元、土地增值稅86.9萬元、家族紛爭120萬元等外，已經將清除雜物之費用，估算3萬元，並列計於內（見本院卷二第14頁、第23頁），核與價金分配試算表上記載之計算方式相符（見本院卷二第39頁），益徵，被告劉星暉等5人辯稱不負清空義務等語，應為臨訟卸責之詞。
⒋綜上，依契約體系解釋及契約文義，以及證人沈燈樟之證述
，難以「現況地上物」即認被告劉星暉等5人得解免依系爭買賣契約A第9條第2項之騰空義務，故被告劉星暉等5人依系爭買賣契約A第9條第2項、第15條第2項之約定，仍負有清空系爭建物內之物品，將系爭建物騰空交付原告之責，從而，原告依系爭賣賣契約A之約定，起訴請求被告劉星暉等5人應將系爭建物騰空遷讓予原告，應屬有據。
二、原告請求被告劉淑敏履行系爭買賣契約B，移轉系爭553-1地號土地所有權部分：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。民法第153條第1項定有明文。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條亦有明定。本件原告與被告劉淑敏簽立系爭買賣契約B，由被告劉淑敏出售系爭553-1地號土地給原告，關於契約必要之點即標的物及價金，意思表示合致，買賣契約成立，而原告已依系爭買賣契約B所約定之價金，繳足240萬元，為兩造所不爭執，則被告劉淑敏即應移轉所有權登記予原告。
㈡被告劉淑敏固抗辯：「被告劉淑敏所提出之要約內容涵蓋二
項內容，一是以240萬元出售系爭553-1地號土地，二是被告劉星暉等5人願給付被告劉淑敏573萬元，其中第二項為第一項之停止條件，若第二項條件未成就則第一項不發生效力」等語（見本院卷一第346至347頁）、「被告劉淑敏之所以在240萬元之土地買賣契約書上簽名用印，係因為被告劉星暉等5人承諾給付被告劉淑敏333萬元，沈燈樟承諾給付被告劉淑敏163萬元，亦即以上開二項條件為系爭買賣契約B之停止條件，被告劉星暉等5人之存證信函及歷次開庭所為陳述已經明確拒絕給付被告劉淑敏333萬元，因此原告與被告劉淑敏間系爭買賣契約B因條件無法成就而不生效力」等語（見本院卷二第67至68頁），顯然是主張以其與被告劉星暉等5人之約定履行與否（嗣後追加主張包含沈燈樟履行與否），作為與原告間系爭買賣契約B是否生效之停止條件。惟查：⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；附解
除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力；為民法第99條第1、2項所明定。而有關「條件」之意義，民法並未加以明定，一般咸認法律行為效力之發生或消滅，繫於將來成否客觀上不確定之事實者為條件。換言之，民法所謂條件，係指「當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款」（最高法院95年度台上字第2087號、88年度台上字第1220號判決意旨參照）。
故民法第99條第1項所稱「停止條件」，係限制法律行為效力之發生，使該法律行為繫於將來客觀上不確定事實之成否，於停止條件成就時始發生效力；同條第2項所稱「解除條件」，則係使已成立之法律行為繫於將來客觀上不確定事實之成否，於解除條件成就時法律行為失其效力；二者皆屬法律行為之附款。又上開有關法律行為附款之約定，既足以影響法律行為效力之發生或解消，顯影響締約當事人之權益甚鉅，則解釋締約當事人間究有無約定該等附款，自應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以探求當事人立約時之真意。
⒉證人沈燈樟固到庭證稱「劉星暉等5人包括劉淑敏6人他們叫
我幫忙賣土地，講好6人一起賣4筆土地，然後平分，本來是889萬元，扣掉增值稅要叫劉淑敏繳、120萬是他們之前應該要給的，106萬元是仲介費，大約3萬是清潔費，所以要給劉淑敏573萬，他們5個沒有要出這筆錢，只要劉淑敏出，劉淑敏感覺他吃虧，我打算叫買方出93萬元，我自己補70萬元，私下給劉淑敏，不影響劉星暉他們，他們還是573萬元」等語（見本院卷二第13至14頁、第16頁），並提出有被告劉星暉等5人及被告劉淑敏簽名之價金分配試算表書面為憑（見本院卷二第39頁），惟觀諸系爭買賣契約B之約定內容，除明確約定買賣標的物及交易金額已如前述外，並未有隻字片語表明：以被告劉星暉等5人給付被告劉淑敏若干金額、以沈燈樟給付被告劉淑敏若干金額始發生效力之文字（見本院卷一第35至44頁），苟原告與被告劉淑敏於締約之際，確實有意將「被告劉星暉等5人、沈燈樟給付被告劉淑敏金錢若干」之客觀上不確定事實，作為系爭買賣契約B效力發生之停止條件，或作為系爭買賣契約B關係解消之解除條件，豈會從未將此等關係締約當事人權益甚鉅之事項，以明文約定之內容規範於系爭買賣契約B之中？準此，被告劉淑敏辯稱因被告劉星暉等5人拒絕給付金錢，故原告與被告劉淑敏間之系爭買賣契約B不生效力等語，自難認採信為真實。
⒊次按附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力
，不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須以意思表示為之者，有所不同（最高法院104年度台上字第945號判決意旨參照）。被告劉星暉等5人與被告之系爭買賣契約A第15條其他約定事項第1項記載：「買賣雙方同意若毗鄰道路用地北銘段553-1地號土地無法取得，本買賣交易雙方同意無條件解除，費用各自負擔」（見本院卷一第23頁），然此種用語，依上開說明，乃係以「約定解除權」之方式，並非以「解除條件」之方式為之，而原告與被告劉星暉等5人均未曾行使解除權，且繼續履約至繳足5,096萬元價金、移轉系爭553地號等3筆土地所有權之階段，為原告與被告劉星暉等5人所同陳（見本院卷一第373頁、本院卷二第10頁），足認原告與被告劉星暉等5人均不認為系爭553-1地號土地有發生無法取得之情形，實則，正因系爭553-1地號土地與系爭553地號等3筆土地一同出售，始有每坪約18萬元之行情，此節亦為被告劉星暉等5人所明知，有Line對話記錄可憑（見本院卷一第416頁），而被告劉星暉等5人與被告劉淑敏間之內部關係及所收款項如何安排，並不影響原告與被告劉星暉等5人之系爭賣賣契約A及原告與被告劉淑敏之系爭買賣契約B之效力，附此敘明。
三、綜上所述，原告依契約約定，請求被告劉星暉等5人將系爭建物騰空交付予原告及請求被告劉淑敏移轉系爭553-1地號土地所有權登記予原告，均為有理由，應予准許。
四、兩造（被告劉淑敏除外）陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰分別由本院依職權及依聲請酌定相當擔保金後併准許之。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張反訴被告經催告後仍無故拒絕配合點交之行為，違反系爭買賣契約A第9條第7項之約定，應對反訴原告負賠償違約金之責任等語，惟為反訴被告否認，並以前詞置辯，經查：
㈠系爭買賣契約A第9條第7項約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵
擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損失確已達非屬輕微之程度），而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法行為，並經乙方定期間催告仍拒不配合點交，則乙方免除配合點交之義務（但乙方就免除買賣標的物利益與危險之負擔，應由乙方另以書面通知甲方始生效力），並由僑馥建經將專戶價金餘款依約給付乙方，甲方並應自乙方通知點交之日起，每逾1日按乙方應點交所可得價金萬分之二計付違約金賠償乙方。」（見本院卷一第21頁），依契約文義，只有在甲方（買方）無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法行為，並經乙方（賣方）定期間催告仍拒不配合點交，乙方始可免除配合點交之義務，並得請求自乙方通知點交之日起，按日以應點交所可得價金萬分之二計付違約金。惟本件反訴原告劉星暉等5人並未依系爭買賣契約A第9條第2項之規定，騰空系爭建物內之雜物，有反訴被告於113年10月12日拍攝之現場照片為憑（見本院卷一第67至70頁），且為反訴原告劉星暉等5人所不爭執，故反訴原告劉星暉等5人雖於113年10月4日以桃園成功路郵局1157號存證信函、113年10月15日以桃園民生路郵局388號存證信函催告反訴被告點交，但始終尚未清空雜物，以致尚未能進入點交之階段，並非反訴被告無故拒絕點交，應可認定。
㈡依此，反訴被告既非無故拒絕點交，則反訴原告劉星暉等5人
提起反訴，請求反訴被告賠償自113年10月9日通知點交之日起至114年11月18日言詞辯論終結日前（共405日），以5,096萬元按日以萬分之二計算為4,127,760元之違約金，應為無理由。
二、綜上所述，反訴原告提起反訴請求反訴被告給付4,127,760元，及自114年2月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
丙、本件本、反訴為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
丁、本、反訴訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 114 年 12 月 9 日
民事第二庭 法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 9 日
書記官 林芳宜