臺灣雲林地方法院民事判決114年度簡上字第26號上 訴 人 王松銘被 上訴人 鄭俊豪上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國114年4月17日臺灣雲林地方法院北港簡易庭113年度港簡字第232號第一審判決提起上訴，本院於民國114年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣1,613元，及自113年10月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之13，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即原審原告起訴主張：㈠上訴人於民國111年9月21日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書
（下稱系爭租賃契約），約定由上訴人將門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○○路00號建物（下稱系爭建物）出租予被上訴人，租賃期間自111年9月21日起至119年9月20日止，並約定租金自111年9月21日起至116年9月20日止，每月為新臺幣（下同）5萬元，自116年9月21日起至119年9月20日止，每月為6萬元。詎被上訴人自112年4月起即未繳納租金，僅於112年6月繳納6月份之租金5萬元，嗣後於112年9月12日更單方終止租賃契約，依系爭租賃契約第9條約定，被上訴人提前終止租約，應給付上訴人違約金150萬元，為此，提起本件訴訟，請求被上訴人給付積欠之租金25萬元及違約金150萬元，總計175萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
㈡上訴人於本院除引用原審之陳述及舉證外，並補稱：
⒈被上訴人既已於112年3月送件申請籌設「雲林縣老人福利發
展協會附設雲林縣私立尚豪蔦松社區長照機構」（下稱系爭機構），租金部分自應從112年4月1日起算，不足一個月也要以一個月計算，以此計算被上訴人積欠上訴人112年4月、5月、7月、8月，及9月1～12日，總計4個月又12天之租金共219,355元，原審判決被上訴人應給付之租金為185,484元顯尚不足33,871元。
⒉關於違約金部分，被上訴人於112年9月12日單方終止系爭租
賃契約後，除已將電視、電器、傢俱等搬離系爭建物外，並申請廢止設立系爭機構，雲林縣衛生局亦於112年8月28日核准廢止設立；詎被上訴人竟自113年1月9日起，再以系爭建物申請設立系爭機構，有對系爭建物繼續占有使用之事實，導致上訴人不能再以系爭建物向雲林縣衛生局申請設立社區長照機構，或出租予他人，無形中產生對上訴人所有財產使用收益之巨大損害，非如原審判決所言，並未對上訴人接續占有使用系爭建物造成重大影響，故上訴人認被上訴人應給付違約金110萬元，扣除原審判決准許之30萬元後，應再給付上訴人80萬元之違約金。
⒊為了委託建築師辦理雜項變更，上訴人有提供使用執照、建
築執照、身分證件、權狀等至位於斗南之建築師事務所，被上訴人當天有出席，且上訴人願負擔雜項變更費用；至被上訴人要變更日照部分，上訴人同意，但此部分費用應由被上訴人支付，因被上訴人不願支付費用才未辦理變更，也不簽同意書給建築師，建築師沒有辦法辦理，也不願意再承租等語。
二、被上訴人即原審被告則以：㈠被上訴人承租系爭建物係為向雲林縣政府衛生局申請籌設稱
系爭機構，兩造有口頭約定被上訴人申請設立系爭機構經政府核准後才須給付租金，112年5月籌設通過，因此被上訴人有繳納112年6月之租金，但之後因為系爭建物有違章建築之情形，致系爭機構後續申請未通過，因此被上訴人便沒有繼續繳納租金，112年9月12日係上訴人要求被上訴人搬離系爭建物，被上訴人只是配合上訴人的要求，另外被上訴人有給付押金300,000元，上訴人迄今未返還押金給被上訴人。
㈡被上訴人即原審被告於本院除引用原審之陳述及舉證外，並
補稱：本件係因上訴人違法裝設太陽能板，且圍牆部分不符合法律規定，導致被上訴人送件至雲林縣政府時，審核不過，被上訴人請屋主即上訴人要變更圍牆，並向雲林縣政府建設處辦理雜項變更，才能符合規定，但上訴人並未委託建築師辦理雜項變更，也不願意配合辦理。變更雜項必須要所有權人同意才能辦理，且費用也應該由所有權人負擔才合理等語，資為抗辯。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決被上訴人應給付上訴人185,484元，及自113年10月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；上訴人其餘之訴駁回，並依職權宣告假執行（被上訴人就其敗訴部分並未上訴，是該部分業已確定），上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人833,871元，及自113年10月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠上訴人於111年9月21日與被上訴人簽訂系爭租賃契約，約定
由上訴人將其所有系爭建物出租予被上訴人，租賃期間自111年9月21日起至119年9月20日止，並約定租金自111年9月21日起至116年9月20日止，每月為5萬元，自116年9月21日起至119年9月20日止，每月為6萬元。
㈡系爭租賃契約因被上訴人於112年9月12日向上訴人表示終止租賃契約而終止。
㈢上訴人自112年4月起至系爭租賃契約於112年9月12日終止時
，僅於112年6月5日繳納6月份之租金5萬元，其餘租金均尚未繳納。㈣被上訴人已於112年9月12日將系爭建物騰空，並於112年9月2
9日將系爭建物鑰匙交還給上訴人。㈤上訴人於112年9月21日以兩造間經公證之房屋租賃契約書為
執行名義，請求被上訴人給付上訴人150萬元之違約金及法定遲延利息，聲請強制執行被上訴人之財產，經本院以112年度司執字第35480號清償債務執行事件受理後，被上訴人聲明異議，經本院司法事務官於112年12月19日以112年度司執字第35480號裁定駁回強執行之聲請，經上訴人聲明異議後，經本院113年度執事聲字第4號裁定原裁定廢棄，嗣經被上訴人提起抗告後，經臺灣高等法院臺南分院以113年度抗字第75號裁定原裁定廢棄，上訴人於原法院之異議駁回，有本院112年度司執字第35480號裁定、113年度執事聲字第4號裁定、臺灣高等法院臺南分院以113年度抗字第75號裁定在卷可稽。㈥兩造簽訂系爭租賃契約時，被上訴人曾給付上訴人30萬元押金，上訴人迄今尚未返還押金予被上訴人。
五、得心證之理由：㈠按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內
應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第1項前段、第2項前段分別定有明文。此一規定，依同法第436條之1第3項，於簡易程序之第二審亦有準用。上訴人在本院審理時除就租金及違約金數額有所爭執外，其餘攻擊或防禦方法均與在原審提出者相同，依上開法條規定，自得引用第一審判決關於事實之記載，而本院對此部分攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，亦與第一審判決理由相同，爰亦引用第一審判決關於理由之記載。
㈡上訴人主張：租金部分應該是要從112年4月1日起算，不足1
個月要以1個月計算，被上訴人積欠上訴人112 年4月、5月、7月、8月，及9月1日起至12日止，總計4個月又12天的租金共219,355元，原審判決僅判命被上訴人給付租金185,484元，尚不足33,871元等語。經查，兩造於111年9月21日簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自111年9月21日起至119年9月20日止，並約定租金自111年9月21日起至116年9月20日止，每月為5萬元，自116年9月21日起至119年9月20日止，每月為6萬元，有房屋租賃契約書在卷可佐，上訴人於原審審理時，自承租賃契約係於111年9月21日簽立，111年9月收取之租金係111年9月21日起至111年10月20日止，所以112年4月之租金是收取112年4月21日起至114年5月20日止之租金（見原審卷第74頁），上訴人於本院審理時改稱4月份之租金應自112年4月1日起算，顯與上訴人於原審時之主張不符，亦與兩造所簽訂系爭租賃契約約定不符，是上訴人主張被上訴人積欠4個月又12日之租金，與事實不符，尚不足採。惟查，上訴人請求被上訴人給付4、5、7月及至9月12日止之租金，應係請求被上訴人給付自111年4月21日起至111年9月12日止之租金，扣除6月已給付租金5萬元後，被上訴人積欠之租金為4、5、7月，及自111年8月21日起至111年9月12日止合計23日之租金，總計為187,097元（計算式：50,000元×23/31＝37,097元，再加計3個月租金15萬元，總計為187,097元），是上訴人請求被上訴人給付租金於187,097元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
㈢上訴人另主張：被上訴人違約對於上訴人影響很大，被上訴
人在與上訴人沒有契約的情況下，還向衛生局提出日照的申請，導致上訴人不能向衛生局申請日照，或是出租予他人，因此，被上訴人應給付上訴人違約金110 萬元，扣除原審判決30萬元後，應再給付上訴人80萬元違約金等語。經查：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文規定。查系爭租賃契約第9條約定：「租期內，甲方（即上訴人）有法定原因欲終止租約，或乙方（即被上訴人）欲提前終止租約時，均應於兩個月前通知對方，並給付對方新台幣壹佰伍拾萬元整違約金」，從契約文字上無從認定當事人約定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。
⒉又按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質者
，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限（民法第216 條規定參照）。故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，以判斷約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第2381號判決意旨參照）。
⒊經查，上訴人雖以其申請籌設社區式長照機構（日間照顧）
，經雲林縣政府衛生局發現與雲林縣老人福利發展協會（代表人鄭俊豪）113年3月28日申請重新籌設雲林縣老人福利發展協會附設雲林縣私立尚豪蔦松社區長照機構案之地址及範圍重疊，且兩造間簽訂系爭建物之租賃契約，系爭建物之訴訟事件尚未有判決結果，未能有效證明建物使用權利歸屬，故申請案未進入計畫審查階段，即遭駁回，主張其所受損害甚鉅。惟查，兩造就系爭建物原存有租賃關係，而兩造就租賃關係所生權利義務在訴訟中確有爭執，是上訴人申請於系爭建物所在地址籌設社區式長照機構遭駁回，並非全然可歸責被上訴人。被上訴人前因系爭建物裝設太陽能板，及圍牆不符法律規定，以致送件審核時不符合規定，致被上訴人以系爭建物申請籌設長照機構未能審核通過，則上訴人申請於系爭建物所在地址籌設社區式長照機構是否能順利通過審查，尚未可知，尚難遽認上訴人因被上訴人曾以系爭建物所在地址申請籌設社區式長照機構，遽認上訴人受有損害。本院審酌上訴人將系爭建物出租予被上訴人作為社區日間照顧服務中心使用，惟被上訴人因上訴人於系爭建物大量增建太陽能板，影響鄰近長輩接受日間照護服務意願，且系爭建物圍牆有違建，致申請使用執照有障礙，因而申請廢止籌設日間照顧服務中心許可，顯見被上訴人係因系爭建物之客觀環境及使用執照問題，而提前終止租約，並非惡意毀約，又被上訴人於終止系爭租賃契約後，已於112年9月12日將系爭建物騰空，並於112年9月29日將系爭建物鑰匙交還給上訴人，並無繼續占有使用系爭建物之行為，並未影響上訴人使用系爭建物之權益，雖上訴人因被上訴人單方面提前終止租約，而未能獲得租約預期可得之利益，惟考量上訴人處理系爭租賃物之相關事宜及請求被上訴人給付租金、違約金所支出之勞力、時間與費用等損失等一切情狀，認上訴人請求被上訴人給付違約金110萬元，尚嫌過高，應依民法第252條規定酌減至30萬元，始屬適當，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈣又兩造簽訂系爭租賃契約時，被上訴人已給付上訴人押金30
萬元，而被上訴人迄今尚積欠上訴人租金187,097元及違約金30萬元，合計487,097元，而兩造均同意以押金抵充被上訴人應給付之租金及違約金，經抵充後，被上訴人尚應給付上訴人187,097元。
㈤綜上所述，上訴人依系爭租賃契約請求被上訴人給付187,097
元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，僅判命被上訴人給付185,484元，及自113年10月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，就其餘部分則為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分廢棄，改判如主文第一、二項所示，至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第
450 條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 陳秋如
法 官 洪儀芳法 官 冷明珍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 9 月 15 日
書記官 梁靖瑜