臺灣雲林地方法院民事裁定114年度執事聲字第40號異 議 人即 債務人 紅菱重工股份有限公司法定代理人 楊文賓代 理 人 洪堯欽律師
劉健右律師黃郁茹律師相 對 人即 債權人 上海商業儲蓄銀行股份有限公司法定代理人 郭進一代 理 人 王舒薇相 對 人即 債權人 凰群國際貿易股份有限公司法定代理人 蔡永合上列當事人間因清償債務強制執行事件，異議人對於本院民事執行處司法事務官於民國114年11月24日所為114年度司執助字第582號民事裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄，發回司法事務官更為適當之處分。
異議程序費用新臺幣1,000元由相對人負擔。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條第1項本文分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項本文、第2項、第3項亦有明文。查本院民事執行處司法事務官於民國114年11月24日所為114年度司執助字第582號民事裁定（下稱原裁定），於同年月28日送達異議人，異議人於同年12月4日對原裁定提出異議，司法事務官認其異議為無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：㈠異議人前於114年10月17日提出民事陳述意見狀陳明：與本件
拍賣標的雲林縣○○市○○段00地號土地（下稱系爭41土地）相鄰近之同段14地號土地（下稱系爭14土地）甫於114年4月間以每坪新臺幣（下同）139,000元成交，另更相鄰近之同段4
3、44地號土地（下分稱系爭43、44土地），亦曾於111年10月以每坪124,925元成交，顯然本院民事執行處囑託鑑定系爭41土地價格為每坪10萬元，實屬過低，異議人並已提出相關資料為證，惟原裁定全未予審酌，顯有不依事實及證據認定之裁量濫用違法。原裁定雖認為土地可能會因臨路及個別土地條件差異，導致價值不一，惟系爭41與14、43、44土地均屬雲科工業區內之工業區丁種建築用地，其使用分區及容積率、建蔽率均相同，公告土地現值亦均為每平方公尺8,300元，且系爭41土地鄰接路寬40公尺之雲科路3段交通要道，系爭14土地則僅鄰接路寬18公尺之科工二路，系爭41土地更方便大型車輛、機具進出，且在其上設置招牌、廣告更為醒目，依經驗法則判斷，系爭41土地每坪價格應較系爭14土地更高或至少相同，另與系爭41土地同側距離不到100公尺且均鄰接路寬40公尺雲科路3段道路之系爭43、44土地價格應相近，惟依本院送鑑定結果系爭41土地每坪單價僅10萬元，較系爭14土地每坪成交價低約40％，較系爭43、44土地每坪成交價低約25％，顯與經驗法則相違背。另原裁定雖認為建物結構之差異可能導致價值不一，然坐落系爭41土地上之同段91建號建物（下稱系爭91建物）為「鋼骨造有牆」建物，於102年辦理第一次登記，而坐落系爭14土地上之同段71建號建物（下稱系爭71建物）則為「鋼骨造」，於99年辦理第一次登記；坐落系爭43、44土地上之建物則為「RC造、鋼骨造」，於97年辦理第一次登記，可知相鄰近土地上之建物，其建物結構或與本件拍賣標的之系爭91建物同為「鋼骨造」，或為等級較低之「RC造」，且均較老舊，則異議人以與系爭91建物之相同價格作為拆算系爭14、43、44土地價格之基礎，已有低估系爭14、43、44土地價格之情形。詎系爭鑑定報告鑑定系爭41土地之價格，竟較已被低估之系爭14、43、44土地更低25％至40％，可知原裁定全未審酌異議人提出之客觀事實以及證據，以違背經驗法則之論斷結果，逕以最低拍賣價格之核定為執行法院之職權裁量範圍為由，駁回異議人之異議，已構成裁量之濫用，應予廢棄。
㈡原裁定雖另認為拍賣之最低價額僅限制投標價額之下限，拍
賣物果值高價，經應買人競價應可以合理價格賣出，無損於債務人之權益。惟強制執行法第80條規定：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」，是不動產拍賣之應買人，咸認為執行法院所核定第一次拍賣之底價，即為拍賣標的之市場價值。在此情況下，倘執行法院仍以與市場實際成交價格相悖離，而有大幅低估之價格核定底價，將誤導潛在之應買人對於拍賣標的之市場價格認知，而降低競價應買之意願。尤其法院拍賣屬於小眾市場，潛在應買人之規模較少，且有時間限制，其資訊流通性、潛在應買人之規模及市場熱絡程度，遠非一般房地產買賣市場可比，潛在應買人更容易受第一次拍賣底價之誤導而降低競價應買之意願，進而影響異議人之權益，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定，並按照市場實際成交價格核定本件拍賣標的之拍賣最低價額為682,027,770元等語。
三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額；執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限，強制執行法第80條、第113條準用同法第70條第2項分別定有明文。又依辦理強制執行事件應行注意事項第42項第5款規定：核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘(最高法院88年度台抗字第13號、95年度台抗字第373號、99年度台抗字第719號、100年度台抗字第263號裁定參照)。是執行法院於核定拍賣最低價額時，並非漫無限制而可任意核定，仍應儘量與市價相當，除應參考鑑定人所提出之估定價格外 ，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定。
四、經查：㈠本院民事執行處將相對人聲請執行異議人所有之系爭41土地
及其上系爭91建物（含附屬建物）及其增建部分（增建部分暫編為91-1建號，下稱系爭91-1建物，與系爭41土地、系爭91建號下合稱系爭拍賣標的）函請長信不動產估價師聯合事務所進行鑑價結果，鑑定系爭41土地之價格為401,142,800元、系爭91建物（含附屬建物）之價格為119,348,600元、系爭91-1建物之價格為5,089,900元，總價合計為525,581,300元，固有該事務所檢送之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）在卷可稽【見本院114年度司執助字第582號民事執行卷宗（下稱系爭執行卷）第275至299頁】。惟依該鑑定報告內容第九點第㈠項勘估標的所屬區段之成交行情簡表或訪談紀錄之成交行情一欄記載「無適當交易」、第㈡項交易情形一欄亦記載「無適當交易」（見系爭執行卷第283頁），而異議人主張同地段相鄰近之系爭14土地及其上系爭71建物於114年4月24日、系爭43及44土地及其上建物於111年10月13日均分別有買賣交易之情形，已據其提出公開資訊觀測站、內政部不動產交易實價查詢服務網資料、地籍圖謄本、系爭71及91建物登記第二類謄本、系爭14、41、43及44地號土地登記第二類謄本等為憑（見民事聲明異議狀所附聲證1-9），則系爭鑑定報告是否有漏未審酌系爭拍賣標的附近同一區段之買賣成交行情，已屬有疑。
㈡依系爭鑑定報告之鑑定結果，系爭41土地之價格換算為每坪
約10萬元【計算式：401,142,800元÷(13,260.92㎡×0.3025)≒100,000元，元以下四捨五入，下同】、系爭91建物之價格換算為每坪約為60,899元【計算式：119,348,600元÷(6,478.59㎡×0.3025)≒60,899元】。而香港商加和國際有限公司（下稱加和公司）於114年4月24日購買取得系爭14土地及其上系爭71建物之總金額為503,400,000元，經展茂不動產估價師聯合事務所估價之金額則為507,116,000元，有上開公開資訊觀測站之資料在卷可參；另系爭43、44土地面積合計為7,638.07坪（計算式：4,120.05坪＋3,518.02坪＝7,368.07坪），其上建物共3,215.31坪（計算式：49.95坪＋62.14坪＋31
3.52坪＋2467.90坪＋321.80坪＝3,215.31坪），曾於111年10月以總價1,150,000,000元買賣成交，亦有上開內政部不動產交易實價查詢服務網資料附卷可佐。又系爭71建物為鋼骨造建物並於99年6月28日建築完成、系爭43及44土地上建物為RC造及鋼骨造並於97年8月間建築完成、系爭91建物則為鋼骨造有牆建物並於101年10月12日建築完成，亦有上開系爭71及91建物登記第二類謄本、內政部不動產交易實價查詢服務網資料等在卷可佐，上開各筆建物相比較，系爭71建物與系爭43、44土地上建物均較系爭91建物為老舊，建築結構亦非較佳，且系爭14土地面臨道路之寬度較系爭41土地面臨道路之寬度為窄，系爭43及44土地與系爭41土地面臨之道路寬度則相同（僅間隔同段42地號土地），亦有該等土地之地籍圖謄本存卷可佐，是系爭71建物與系爭43及44土地上建物之每坪單價理應均較系爭91建物為低。倘以系爭91建物每坪鑑定估價60,899元計算，則加和公司購買系爭71建物之金額約為107,441,670元（計算式：60,899元×1,764.26坪≒107,441,670元），另購買系爭14土地之金額為395,958,330元（計算式：503,400,000－107,441,670＝395,958,330），換算為每坪金額為139,007元（計算式：395,958,330元÷2,848.48坪≒139,007元），已逾系爭41土地鑑價金額39％；另系爭43及44土地上建物如以每坪60,899元計算，其總價約為195,809,164元（計算式：60,899元×3,215.31坪≒195,809,164元），據此換算系爭43及44土地每坪金額為124,926元【計算式：（1,150,000,000元－195,809,164元）÷7,638.07坪≒124,926元】，亦已逾系爭41土地每坪鑑價金額24％。且近幾年來，臺灣工業區之土地價格因臺商回流、供應鏈重組及產業投資強勁，呈現上漲之趨勢，因此114年度之工業區土地應較111年度為上漲。依上所述，系爭鑑定報告如有漏未審酌系爭拍賣標的所屬區段之上開成交行情，所為鑑定價格顯然偏低，則原裁定依系爭鑑定報告核定系爭拍賣標的之最低底價，是否已違反辦理強制執行事件應行注意事項第42項第5款規定「核定拍賣最低價額應儘量與市價相當」而有所不當？是否已違背經驗法則而構成裁量濫用之違法？㈢綜上，執行法院核定不動產之拍賣最低價額，固屬於其職權
裁量之範圍，惟系爭鑑定報告是否尚有漏未斟酌系爭拍賣標的所屬區段有如異議人提出之成交行情？原裁定所核定之最低底價是否與市價相當？尚有未明。原裁定未予審酌異議人之聲明異議，即駁回異議人之異議，尚有未洽。是異議人指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由。爰將原裁定廢棄，發回由本院司法事務官另為適法之處理。
五、據上論結，本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
民事第一庭 法 官 廖國勝以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
書記官 白豐瑋