臺灣雲林地方法院民事判決114年度訴字第343號原 告 葉音汝訴訟代理人 吳聰億律師被 告 廖王阿秀訴訟代理人 吳廖金女
吳木村被 告 林早訴訟代理人 廖見成被 告 郭世顏被 告 郭宥鑫訴訟代理人 黃博典上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積1,116.06平方公尺土地分割如雲林縣西螺地政事務所民國115年1月5日土地複丈圖（甲案）即附圖一所示：
㈠編號甲部分面積640.97平方公尺土地分歸原告取得。
㈡編號乙部分面積98.11平方公尺土地分歸被告廖王阿秀取得。
㈢編號丙部分面積101.46平方公尺土地分歸被告郭宥鑫取得。
㈣編號丁部分面積96.84平方公尺土地分歸被告林早取得。
㈤編號戊部分面積43.75平方公尺土地分歸被告郭世顏取得。
㈥編號Ｒ部分面積134.93平方公尺土地為私設道路，分歸兩造共同取得，並按附表一分割前權利範圍之比例保持共有。
二、被告郭宥鑫、廖王阿秀、林早應提出如附表三所示之金錢補償原告及被告郭世顏。
三、訴訟費用由兩造按附表一分割前權利範圍之比例分擔。事實及理由
一、被告郭宥鑫未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積1,116.06平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，兩造之權利範圍（即應有部分）如附表一所示，具兩造間就系爭土地並無不分割之約定，亦無因法令或使用目的不能分割之情形，但因兩造對分割方法有異議，致無法達成協議分割，為使兩造使用系爭土地方便及增加其利用價值，並參酌系爭土地之現有使用狀況及分割後共有人分得土地之方整及利益價值，爰依民法第823條第1項、第824條第2項等規定，請求判決分割如雲林縣西螺地政事務所（下稱西螺地政）民國115年1月5日土地複丈成果圖（甲案）即附圖一所示，並依鴻廣不動產估價師聯合事務所（下稱鴻廣事務所）之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）鑑價之金額相互找補等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
三、被告方面：㈠被告廖王阿秀則以：被告郭世顏、林早及郭宥鑫等人依系爭
土地上之現有建物分配土地後，剩餘西側土地於扣除保留私設道路之路寬後，應由被告廖王阿秀與原告平分該北側臨路之面寬，故主張應依西螺地政115年1月5日土地複丈成果圖（乙案）即附圖二之方法為分割。又原告未於法院通知之5日內陳報鑑價單位，於開庭時始提出，與程序不符。另依系爭估價報告，甲案土地總價值為新臺幣（下同）36,857,985元、乙案土地總價值為36,601,597元，可證明依甲案分割後，原告會獲得更高之土地價值及經濟獲利；又全體共有人已按持分比例犧牲分擔編號R之道路，依甲案方案，原告分得之編號甲部分土地為雙面臨道路及迴轉道，且北側臨路面寬較寬，而被告廖王阿秀依乙案分得之編號乙部分土地只有單面臨路面寬4.75公尺，依甲案分得之編號乙部分土地更僅有單面臨路面寬4.2公尺，系爭估價報告未將原告因此會有更高的經濟獲利及價值估算鑑價差價，亦未將被告廖王阿秀因採取甲案方案而造成之土地減損及開發價值貶值估算出來；且原告取得之編號甲部分土地面積較其應有部分面積增加51.069平方公尺，系爭估價報告卻讓取得面積較應有部分面積減少之被告林早、廖王阿秀列為應補償他人之人，顯有失公允，應另找鑑價單位重新鑑價等語。並聲明：請求依乙案即附圖二之方法為分割等語。
㈡被告林早則以：同意甲案分割方案，但因被告林早分割取得
之土地面積較應有部分面積為少，認為應不需要再以金錢補償他人等語。
㈢被告郭世顏則以：同意甲案分割方案，且對於系爭估價報告
之鑑價找補金額沒有意見等語。㈣被告郭宥鑫未於最後言詞辯論期日到庭，惟曾到庭表示：同意原告主張之甲案分割方案等語。
四、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⒈以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；⒉原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。本件原告主張系爭土地為兩造所共有，兩造之應有部分如附表一分割前權利範圍比例所示，且兩造間就系爭土地並無不得分割之約定，依法令或物之使用目的，亦無不能分割之情形等事實，已據其提出與所述相符之系爭土地登記第
一、三類謄本、地籍圖謄本、現況照片等為憑（見本案卷第19至29頁、第107至109頁），而被告於言詞辯論期日到庭均未爭執，依民事訴訟法第280條第1項本文規定，視同自認，堪信為真實。又兩造迄至本案言詞辯論終止前，均無法以協議方式達成分割系爭土地之目的，則原告以兩造不能協議分割，而訴請裁判分割系爭土地，即屬有據，應予准許。
㈡查系爭土地為西螺鎮都市計畫住宅區用地，地形為五邊形，
惟呈北窄南寬之近似四邊形，北側臨接同段436-1、437、463等地號土地（均為道路用地）約9.8公尺寬道路（路名不詳，含兩側水溝）、西側臨接3.4公尺之私設道路（含水溝），北側面臨道路部分由西往東依序坐落有建物：最西側為被告郭宥鑫所有之未保存登記磚竹造瓦頂平房，坐北朝南，北面臨路建物之牆面破損、堆放雜物，目前廢棄無人使用，南面房屋之屋齡約70至80年，門牌為西螺鎮新安里新社113號；往東有一2.4公尺寬之無尾巷；再往東為原告所有之未保存登記2層樓加強磚造建物，門牌為西螺鎮新安里新社113之3號，南側有鐵皮棚架及圍牆與建物相連；再往東為被告林早所有之未保存登記2層樓加強磚造建物，門牌為西螺鎮新安里新社113之2號，南側亦有鐵皮棚架與圍牆與建物相連；再往東為被告郭世顏所有之未保存登記2層樓加強磚造建物，門牌為西螺鎮新安里新社113之1號，南側有磚造鐵皮頂增建，再往南則有一廢棄平房及廢棄豬舍（均不保留，故不測量）等情，有原告提出之系爭土地登記謄本、雲林縣西螺鎮都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、本院不動產權利移轉證書、雲林縣稅務局房屋稅籍證明書等在卷可參（見本案卷第23頁、第147頁、第159至161頁），並經本院會同原告、被告郭宥鑫、郭世顏及西螺地政測量人員勘驗現場明確，並囑託該測量人員測繪上開建物占用系爭土地之位置及面積之成果圖，有本院勘驗筆錄、現場簡圖、地籍圖資網路便民服務系統查詢之空照圖、勘驗現場照片等在卷可稽（見本案卷第171至185頁），復有雲林縣稅務局114年4月15日雲稅房字第1140063772號函檢送西螺鎮新安里新社113、113-2、113-3號房屋稅籍證明書、西螺地政114年4月17日土地複丈成果圖（勘測地上物）等附卷可佐（見本案卷第189至202頁、第205頁），是以系爭土地之臨路交通狀況及使用現狀可資認定。
㈢按法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、當事人聲明
、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等因素。本院審酌系爭土地為西螺鎮都市計畫住宅區用地，是用以維護居住環境品質、劃定作為居住使用為主的土地，其上現有門牌西螺鎮新安里新社113號、113之1號、113之2號、113之3號等未保存登記建物所占用，其中門牌新社113號建物為磚竹造瓦頂平房，部分已廢棄，且屋齡已達70至80年，明顯老舊已不堪使用，尚無保留必要，另門牌新社113之1號、113之2號、113之3號建物則均為2層樓之加強磚造房屋，屋齡約45至46年，仍具有相當高之價值（原告於113年8月間透過強制執行程序以1,072,000元承受門牌新社113之3號建物），並為被告郭世顏、林早及原告等共有人所要求保留，又原告已與被告郭宥鑫就門牌新社113之3號建物達成買賣之協議，已據原告陳明在卷，因此宜將門牌新社113之1號建物（含南側磚造鐵皮頂增建）、113之2號建物（含南側鐵皮棚架及圍牆）、113之3號建物（含南側鐵皮棚架及圍牆）占用系爭土地部分分別分歸被告郭世顏、林早、郭宥鑫各自取得，並以門牌新社113之1號建物南側增建為界，向西延伸為分割，而被告廖阿王秀則以分配在門牌新社113之3號建物西側為宜，再為配合鄰地同段439地號土地（寬約4公尺）上之現有巷道，於系爭土地最西側保留寬2公尺之私設道路及於該私設道路最南端留設迴轉道，以符日後系爭土地南側大部分土地申請建築執照指定建築線之所需，至於其餘門牌新社113之3號建物西側至上開最西側私設道路間之北側地籍線寬約9.6公尺，被告廖阿王秀雖主張應由其與原告平分該剩餘之寬度云云，惟此分割方法如乙案將造成編號甲部分土地之地形凹凸不方正，對於取得編號甲部分土地之原告不利，且考量原告就系爭土地之應有部分逾1/2、被告廖王阿秀之應有部分僅有1/10，則被告廖王阿秀要求與原告平分北側地籍線之剩餘寬度實難認公平合理，相較之下，如依甲案分割方案為分割，被告廖阿王秀取得之編號乙部分土地雖北側地籍線面寬較窄，但仍有寬4.2公尺、長約23至24公尺，足供興建適合居住使用之房屋，是以參酌系爭土地之使用現況、兩造之意願、共有人整體之利害關係等情，可認如依原告所主張甲案所示附圖一之方法為分割，各共有人取得之土地地形較為方正、臨路交通並無問題，與占有使用現況亦大致相符，當屬最為妥適及公平之分割方法，故判決如主文第1項所示。
㈣按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。本件系爭土地如依附圖一之甲案為分割，則兩造各自受分配土地面積與應有部分面積尚有落差，且兩造受分配土地之位置不同、臨接北側主要道路之面寬亦與各自應有部分比例不一致，尚難認兩造已依各自應有部分之價值而受分配，自應依民法第824條第3項規定為金錢找補。又本件經將甲案分割方案送請鴻廣事務所鑑價共有人間之相互找補金額，經該事務所鑑價結果，應由被告郭宥鑫、廖王阿秀及林早分別提出如附表三所示金錢補償原告及被告郭世顏，此有系爭估價報告在卷可稽，而該鑑定人具有不動產估價師之專業證照，且自94年7月即執業至今，承辦案件逾4,000餘件，具有鑑價之專業及豐富經驗，且於本件採用比較法及土地開發分析法進行評估而做出估價報告，系爭估價報告之意見當屬可採。故依系爭估價報告所載，被告郭宥鑫、廖王阿秀及林早應分別提出如附表三所示之金額補償原告及被告郭世顏，爰判決如主文第2項所示。至於被告廖王阿秀及林早雖抗辯如上，然原告於言詞辯論期日已陳報其請求送請鑑價之單位，於時程上不符本院要求，但於訴訟程序上並無違法可言，又依系爭估價報告所載，依甲案之分割方法，被告廖王阿秀、林早、郭宥鑫需提出之找補金額均較乙案為低，足見甲案亦較有利於被告廖王阿秀、林早、郭宥鑫等人而較為可採，另依受分配土地之位置不同，足以影響受分配土地之價值高低，系爭估價報告依兩造受分配土地之臨路狀況、宗地地形、宗地面積、其他事項等條件微調各共有人受分配土地之宗地單價，此為土地價值評估所常見，亦尚屬合理，是被告廖王阿秀及林早就系爭估價報告所為之抗辯，要屬無據，難認可採。
五、按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割系爭土地雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按其等原應有部分之比例負擔，方屬公平，故命本件訴訟費用應由兩造按附表一所示分割前權利範圍之比例分擔。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 115 年 5 月 11 日
民事第一庭 法 官 廖國勝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 11 日
書記官 白豐瑋附表一：各共有人分割前後之權利範圍、面積(㎡)編號 共有人 分割前 分割後 道路用地R負擔面積 權利面積總和 面 積 增 減 權利範圍 持分面積 分配位置 分配面積 持分比例 1 葉音汝 481/800 671.031 甲 640.97 1/1 81.13 722.10 +51.069 2 廖王阿秀 2/20 111.606 乙 98.11 1/1 13.49 111.60 -0.006 3 林早 2/20 111.606 丁 96.84 1/1 13.49 110.33 -1.276 4 郭世顏 1/10 111.606 戊 43.75 1/1 13.49 57.24 -54.366 5 郭宥鑫 79/800 110.211 丙 101.46 1/1 13.33 114.79 +4.579 合計 1116.06 981.13 134.93 1116.06 0附表二：差額找補參考表（貨幣單位：新臺幣）編號 共有人 分割前 持分總價值 (元) 分割後位置面積(㎡) 分割後 分配持分 分割後 分配持分面積(㎡) 分割後 土地單價 (元/㎡) 分割後 分配持分價值(元) 分割後 分配持分總價值(元) 超額分配 應提供補償(元) 分配不足 應受補償 (元) 1 葉音汝 22,160,862 甲 640.97 1/1 640.97 31,000 19,870,070 22,133,597 27,265 R 134.93 481/800 81.13 27,900 2,263,527 2 廖王阿秀 3,685,799 乙 98.11 1/1 98.11 39,800 3,904,778 4,281,149 595,350 R 134.93 2/20 13.49 27,900 376,371 3 林早 3,685,799 丁 96.84 1/1 96.84 39,800 3,854,232 4,230,603 544,804 R 134.93 2/20 13.49 27,900 376,371 4 郭世顏 3,685,799 戊 43.75 1/1 43.75 32,600 1,426,250 1,802,621 1,883,178 R 134.93 1/10 13.49 27,900 376,371 5 郭宥鑫 3,639,726 丙 101.46 1/1 101.46 39,800 4,038,108 4,410,015 770,289 R 134.93 79/800 13.33 27,900 371,907 合計 36,857,985 1,116.06 36,857,985 36,857,985 1,910,443 1,910,443附表三：金錢找補表(單位：新臺幣)編號 ＼＿＿＿應補償人 受補償人＼＿＿ 郭宥鑫 廖王阿秀 林早 1 葉音汝 10,993元 8,497元 7,775元 2 郭世顏 759,296元 586,853元 537,029元 應補償合計 770,289元 595,350元 544,804元