臺灣雲林地方法院民事判決114年度訴字第349號原 告 陳威成訴訟代理人 林世祿律師被 告 吳東霖
吳沛縈上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國114年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告Ａ０３就本院112年度司執字第36522號強制執行事件拍賣坐落雲林縣○○鄉○○村○○路000號房屋之優先承買權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告與被告Ａ０３各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
次按「所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。」（最高法院52年度台上字第1240號判決要旨參照）。查本件被告Ａ０３對坐落雲林縣○○鄉○○村○○路0號北邊建物（未辦保存登記，稅籍編號00000000000，目前門牌號碼為9-1號，下稱系爭建物）有無優先承買權，兩造有所爭執，原告究竟得否依標售價格取得系爭建物事實上處分權既不明確，致原告之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以本件確認判決將之除去，應認原告提起本件確認優先承買權不存在之訴訟有確認利益，合先敘明。
二、按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。按所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格，當事人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義（最高法院 85 年度台上字第 2788 號判決意旨參照）。從而，提起確認法律關係不存在消極之訴，自應對主張法律關係存在之人提起，其當事人始謂適格。關於當事人適格與否，為法院應依職權調查之事項，無論訴訟進行至如何之程度，法院為本案之終局判決前，得就此隨時依職權調查之。經查，被告Ａ０３主張對系爭建物有優先承買權存在，為原告所否認，並提起本件消極確認之訴，故而原告以被告Ａ０３為被告，符合當事人適格，惟被告Ａ０２僅係強制執行程序之債務人，於本件並未對系爭建物或原告主張任何權利，原告對之提起本件確認優先承買權不存在之訴，就原告與被告Ａ０２之間無從解決訴訟標的之法律關係，不具有法律上之意義，故原告對被告Ａ０２起訴，應屬當事人不適格，應予駁回。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠原告乃鈞院112年度司執字第36522號強制執行事件（下稱系
爭強制執行事件）拍賣坐落雲林縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼：雲林縣○○鄉○○村○○路0號北邊建物即系爭建物（未辦保存登記）之拍定人，豈知鈞院執行處卻認為被告Ａ０３有優先承買權，原告聲明異議，鈞院執行處卻認為原告應提出確認優先承買權不存在之訴，故依民事訴訟法第247條第1項之規定提出本件訴訟。
㈡被告主張系爭建物為共有，但鈞院卻認為系爭建物乃債務人
即被告Ａ０２單獨所有，而土地共有，故有民法第425條之1之情形，惟房屋單獨所有、土地共有並非土地房屋同屬一人，當無民法第425條之1之適用。
㈢綜上，聲明：確認被告Ａ０３就鈞院112年度司執字第36522號拍
賣被告Ａ０２所有如系爭強制執行事件附表所示不動產優先承買權不存在。
二、被告辯以：㈠系爭建物為被告Ａ０２一人所有，而被告Ａ０２曾經為系爭建物坐
落之土地即系爭土地之共有人，系爭建物與系爭土地原屬被告Ａ０２1人所有，被告Ａ０２於民國94年3月23日將應有部分以買賣為原因移轉給被告Ａ０３，使系爭土地與系爭建物間存在民法第425條之1之法定租賃關係，故被告Ａ０３依土地法第104條規定，有優先承買權存在。
㈡原告雖主張房屋單獨所有，土地共有並無「土地房屋同屬一
人」所有，而無民法第425條之1規定之適用，並提出臺灣高等法院臺中分院106年度重上更（二）字第56號民事判決欲支持其主張，然依上開判決內容所載，此為房屋權利人自始與土地所有權人原屬不同人之情形，然本件系爭建物及系爭土地原均屬被告Ａ０２所有（房屋單獨所有、土地共有），而被告Ａ０２將系爭土地應有部分移轉予被告Ａ０３，系爭土地及建物間即存在民法第425條之1之法定租賃關係，與原告主張之情形不同。
㈢又依最高法院106年度台上字第745號判決意旨，民法第425條
之1所謂土地及房屋同屬一人，包括土地及房屋同屬相同之共有人及土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人之情形在內，該所謂房屋承買人，並應擴及於未辦保存登記之房屋事實上處分權人，故本件被告Ａ０３依民法第425條之1及土地法第104條之規定，有優先承買權存在，原告起訴請求確認優先承買權不存在，顯無理由。㈣綜上，聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠雲林縣○○鄉○○村○○路0號北邊建物（未辦保存登記，稅籍編號
00000000000，目前門牌號碼為9-1號）初次設籍為89年7月，納稅義務人即為被告Ａ０２。
㈡上開建物坐落於雲林縣○○鄉○○段000地號土地上。
㈢本院112年度司執字第36522號Ａ０２為債務人之強制執行事件，
拍賣Ａ０２為唯一納稅義務人之坐落雲林縣○○鄉○○段000地號土地上之門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路0號北邊建物（未辦保存登記），原告於113年6月20日以786,000元拍定。
㈣本院民事執行處於114年2月11日通知雲林縣○○鄉○○段000地號土地共有人含其繼承人行使優先承買權。
㈤被告Ａ０３於114年2月19日具狀主張優先承買。
㈥坐落雲林縣○○鄉○○段000地號土地，面積3,127平方公尺，於8
8年9月25日重劃後登記為：「吳新有」（6/144）、「吳居」（6/144)、「吳閩」(6/720)、「吳逐」(6/720)、「吳銀」(6/720)、「吳輝全」(6/720)、「吳子嚴」(3/144)、「吳進山」(2/720)、「吳常男」(2/720)、「吳金銅」（57/144）、「吳崑能」(1/144)、「吳瑲陽」(1/144)、「吳毓清」(1/144)、「吳金嚮」（57/288）、「吳正三」（57/288）、「吳蔡蕊」(2/720)、「吳市松」(3/144)、「吳清勳」(3/144)。
㈦其共有人吳金銅（應有部分144分之57）部分於89年12月21日
分割繼承為「吳吉」（應有部分864分之57）、「吳水鏡」（應有部分864分之57）、「Ａ０２」（應有部分864分之114）、「吳承宇」（應有部分864分之57）、「吳嘉慶」又名吳曉慶（應有部分864分之57）。其中「Ａ０２」於90年2月2日將其持分一部份（應有部分864分之57）賣給「黃天賜」，於94年3月23日將剩餘部分（應有部分864分之57）全部出售給「Ａ０３」。
㈧原告於113年8月9日因拍賣取得「吳嘉慶」又名吳曉慶（應有部分864分之57）。
㈨被告Ａ０３除於94年3月23日取得Ａ０２所餘應有部分864分之57外
，又於113年11月1日因買賣取得「吳承宇」之應有部分864分之57。
㈩被告Ａ０２成為137地號土地所有權人之時間為89年12月21日至94年3月23日。
Ａ０３已依本院民事執行處之通知於期限內之114年4月11日繳足買賣價金。
Ａ０１對Ａ０３主張優先承買權於114年5月14日聲明異議。
本院民事執行處於114年5月23日駁回Ａ０１之異議。
Ａ０１於114年6月2日提起本件確認優先承買權不存在之訴。
四、兩造爭執事項：原告起訴請求確認Ａ０３就本院112年度司執字第36522號拍賣雲林縣○○鄉○○村○○路0號北邊建物（未辦保存登記，稅籍編號00000000000，目前門牌號碼為9-1號）優先承買權不存在，有無理由？
五、本院之判斷㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。而事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證責任，即確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院98年度台上字第1265號、112年度台上字第1351號判決意旨參照）。本件原告對被告提起優先承買權不存在之訴，則依上開說明，自應由被告就其有優先承買權存在之事實，負舉證責任。
㈡本件被告Ａ０３主張優先承買權，係以土地共有人之身分，依民
法第425條之1、土地法第104條為主張，為其陳述在卷（見本院卷第231頁），故依辯論主義，本院即應僅就被告Ａ０３主張之內容是否構成優先承買權為審理，先予敘明。
㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。民法第425條之1第1項前段、土地法第104條第1項分別定有明文。有關優先承買權之規定，並未區分法定(推定)或意定租賃關係而異其效果，考其立法規範目的，係使基地與基地上之建物合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年台上字第530號、91年度台上字第2154號判決意旨參照）。且所謂「土地及房屋同屬一人所有」，實務上固有可包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，惟須以土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，為其前提，始有上開規定之適用（最高法院100年度台上字第2103號、107年度台上字第1938號判決意旨參照）。
㈣經查：
⒈按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資
興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉；房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院70年台上字第3760號、85年度台上字第247號判決意旨參照）。是未辦保存登記建物之所有權人應為出資興建之原始建築人。本件系爭建物為未辦理第一次所有權登記之建物，為兩造所不爭執，故依上開說明，系爭建物之所有權係屬於出資興建之原始建築人。
⒉系爭房屋為3層樓加強磚造建物，稅籍起課年月為89年7月，
納稅義務人為被告Ａ０２，有雲林縣稅務局北港分局114年8月14日雲稅北字第1141163374號函檢附稅籍證明書、89年12月22日說明書為憑（見本院卷第203至211頁），被告雖以被告Ａ０２為唯一之房屋稅納稅義務人主張系爭建物為被告Ａ０２所有等語，然而，系爭建物為未辦保存登記建物，其所有權人應為出資興建之原始人建築人，依被告到庭陳述略以：系爭建物是父親（吳水杉）與祖父（吳金銅）一起建的等語（見本院卷第84頁）；我父親吳水杉出錢，土地是我阿公的，我阿公有沒有出錢我不清楚，但是阿公的兒子只有我爸爸出錢等語（見本院卷第228頁），參以，吳金銅除吳水杉之外，尚有其他兒子、女兒，有吳金銅之繼承系統表在卷可佐（見本院卷第113頁），而吳金銅之其他子女均未居住於系爭建物內，亦未曾爭執對系爭建物有權利，反而是被告均稱系爭建物應由吳水杉之繼承人即被告Ａ０２、被告Ａ０３、訴外人吳曉慶（原名吳嘉慶）共同持有等語（見本院卷第303頁），足認系爭建物應為吳水杉所出資興建，為吳水杉單獨所有，吳金銅只是提供土地供吳水杉興建系爭建物之人。又系爭土地於重劃前或88年9月25日重劃後，均未曾登記吳水杉為所有權人，有土地登記簿手抄本在卷可憑（見本院卷第269至287頁），可見興建系爭建物時，並無土地與建物同屬一人，或有相同之共有人之情形。
⒊再者，縱使認定系爭建物為吳金銅與吳水杉共同出資興建，
而吳金銅雖為系爭土地之共有人之一，然被告自承興建時，並未得全體土地共有人之同意等語（見本院卷第87頁），參以，系爭建物並無保存登記，亦未曾申請過建築執照、使用執照，有雲林縣政府114年9月1日府建管二字第1140557593號函文、雲林縣○○鄉○○000○0○0○○○鄉○○○0000000000號函在卷可憑，益徵並無證據證明吳金銅興建系爭建物時有得系爭土地全體共有人之同意。
⒋綜上，不論系爭建物係吳水杉所建或吳水杉與吳金銅共同興
建，均不符合民法第425條之1之適用要件。而土地法第104條之優先承買權，前提是基地與房屋有特定之法律關係（例如：基地有地上權、典權或租賃關係之存在），系爭建物對系爭土地既無法定租賃權存在，則被告Ａ０３依土地法第104條第1項之規定，主張其為系爭土地之共有人對系爭建物有優先承買權存在等語，即難認為有理由。
㈤綜上所述，原告請求確認被告Ａ０３就系爭建物之優先承買權不
存在，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 林芳宜