臺灣雲林地方法院民事判決114年度訴字第358號原 告 沈江湖訴訟代理人 王秉信律師
黃柏嘉律師被 告 何文勝上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○村○○00○0號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣35萬元，及自民國114年8月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被告應自民國114年6月1日起至遷讓返還門牌號碼雲林縣○○鎮○○村○○00○0號房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項於原告以新臺幣23萬2,933元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣69萬8,800元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告應將雲林縣○○鄉○○村○○00○0號房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)33萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自民國114年6月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告2萬元。後經原告以民事訴之變更追加二狀為訴之聲明之擴張(本院卷第123頁至第125頁)，復於言詞辯論程序時，減縮其訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告35萬元，及自114年8月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自114年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元(本院卷第231頁至第232頁)。經核上開聲明之變更，核屬同一基礎事實，並為擴張、減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造於112年7月3日就系爭房屋簽訂租賃契約(下稱系爭租約)
，由被告向原告承租系爭房屋，約定租期1年，租賃期間自112年7月1日起至113年6月30日為止，每月租金為9,000元。
系爭租約第6條前段並約定：「乙方(即被告，以下同)於租期屆滿時，除經甲方(即原告，以下同)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」。原告前已告知被告屆期搬離，然系爭租約於113年6月30日到期後，被告仍違約拒不返還系爭房屋，經兩造協調後，被告於113年8月19日親筆立下承諾書(下稱系爭承諾書)，承諾至遲於113年8月31日前完成遷讓點交系爭房屋，惟經原告於上開搬遷寬限期限後多次催告，被告均未依約遷讓點交系爭房屋，期間亦未給付任何租金，原告無奈遂向雲林縣大埤鄉調解委員會聲請調解，兩造雖於114年5月2日行調解程序，然雙方意見不一致，未能達成調解，被告亦態度強硬不願搬遷，毫無誠信可言。被告於雲林縣大埤鄉多年均以律師自居，原告原相信被告會有誠信，嗣因本案原告委任律師後，方得知被告竟因無律師資格包攬律師業務，經本院以111年度訴字第298號刑事判決判處有罪，並應執行期徒刑1年6月(嗣經臺灣高等法院臺南分院以113年度上訴字第915號判決上訴駁回)，懇請還原告一個公道，爰依系爭租約第6條前段約定及民法第455條前段之規定、民法第767條第1項前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求擇一為有利之判決。
㈡又依系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同
意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方(按：本件並無連帶保證人)，決無異議。」；另系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」；而系爭承諾書並約定：「出租人(即原告，下同)因售屋原委擬收回租屋，承租人(即被告，下同)同意至113年8月31日前完成遷讓點交房舍，…(中略)。出租人記明：若承租人屆期未完成遷讓手續，逾期間擬以月租新台幣貳萬元計算新租金。」系爭租約已於113年6月30日到期終止，被告卻推託不願交還房屋，被告雖於113年8月19日親筆立下系爭承諾書，承諾於113年8月31日前完成遷讓點交房舍，卻仍未為之，是自113年6月30日到期終止後，被告應給付之金額如下：
⒈113年7、8月：
⑴被告應依民法第179條之規定，每月給付相當於租金之不當得
利9,000元予原告，2個月共計1萬8,000元(計算式：9,000元×2月=1萬8,000元)。
⑵被告應依系爭租約第6條約定，每月給付5倍租金為違約金，2個月金額共9萬元(計算式：9,000元×5×2月=9萬元)。
⑶以上合計10萬8,000元(計算式：1萬8,000元+9萬元)。⒉113年9月至114年5月(共計9月)：
被告應依民法第179條之規定，每月給付相當於租金之不當得利2萬元(依系爭承諾書，相當於租金之不當得利金額以2萬元計算)，共計18萬元(2萬元×9月=18萬元)。⒊本件原告委任第一審訴訟代理人費用為8萬元，依系爭租約第12條約定，得向被告請求8萬元之損害賠償。
⒋以上金額共計36萬8,000元(計算式：10萬8,000元+18萬元+8
萬元=36萬8,000元)。並扣除押租金1萬8,000元(2月租金），被告應給付35萬元(計算式：36萬8,000元-1萬8,000元=35萬元) 。㈢被告應自114年6月1日起，按月給付租金2萬元：
系爭租約已於113年6月30日到期，經兩造協調搬遷寬限期後，於113年8月19日由被告簽立系爭承諾書，内容為承租人同意於113年8月31日前騰空返還系爭房屋，若屆期未完成遷讓手續，逾期以月租2萬元計算新租金(因契約已經終止，此「租金」之真意應為相當於租金之不當得利)，惟被告並未依約返還，故原告依系爭承諾書約定，請求被告自114年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬元。
㈣並聲明：⒈如主文第1、2、3項所示。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於112年(按：答辯狀應係誤載為113年)7月3日簽立系爭租約時，原告因有意收回系爭房屋修繕整理出售，兩造就此問題協商交換過意見，當即合意：⒈原告收回系爭房屋修繕，需給予被告適當之搬遷緩衝時間。⒉基於長期租用系爭房屋，於不妨害系爭房屋修繕施作狀況下，被告可繼續使用系爭房屋，惟不得影響系爭房屋之出售。另被告雖有簽立系爭承諾書，表明願於113年8月31日前完成系爭房屋之遷讓，惟被告也顧及時間緊迫及將來情事有所變遷，有不可抗力之因素產生，遂於徵詢原告意見後，記載屆期未完成遷讓手續，逾期以2萬元計算新租金。按租賃契約因期限屆滿，舊約當然失效，原告與被告簽立之系爭租約期限係至113年6月30日止，又113年8月19日簽立之系爭承諾書上，曾記明以2萬元成立新租金，舊約自然失其效力，是原告據舊約請求違約金及不當得利、律師費，顯非有據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。查原告主張系爭租約為定期租賃，租賃期間自112年7月1日起至113年6月30日為止，然被告租期屆滿仍違約不返還系爭房屋，經兩造協調後，被告於113年8月19日親筆立系爭承諾書，承諾至遲於113年8月31日前完成遷讓點交系爭房屋，惟經原告於上開搬遷寬限期限後經原告多次催告，被告均未依約遷讓點交系爭房屋，期間亦未給付任何租金，業據其提出系爭租約(本院卷第19頁至第23頁)、系爭承諾書(本院卷第25頁)、原告催促被告搬離之親筆信(本院卷第27頁)、兩造之通訊軟體LINE對話紀錄(本院卷第29頁至第33頁)、調解通知書及調解不成立證明書(本院卷第35頁至第37頁)、本院111年度訴字第298號刑事判決(本院卷第39頁至第71頁)、雲林縣稅務局房屋稅繳款書(本院卷第75頁)、系爭房屋之外觀照片(本院卷第149頁)、存簿交易明細紀錄(本院卷第153頁至第189頁)為證，並有本院依職權調取系爭房屋之稅籍證明書(本院卷第93頁)在卷可佐。觀諸系爭租約第2條約定租賃期間「自民國112年7月1日至113年6月30日止」（本院卷第19頁），足見兩造所訂系爭租約為定期租賃，於租期屆滿時，租賃關係當即消滅，且依卷內事證，並無從認定原告有續租之意，被告自應返還系爭房屋，然被告迄今未騰空交還，則原告依民法第455條前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明定。又如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。被告於系爭租約消滅後，即無繼續占用系爭房屋之合法權源，然其未依約騰空遷讓返還予原告，並繼續占有使用，因而獲得相當於租金之利益，致原告受有無法使用之損害，自屬不當得利，故原告依民法第179條規定，請求被告給付自113年7月至8月間以每月9,000元計算之相當於租金之不當得利，共計1萬8,000元，應予准許。
㈢又兩造前於113年8月19日簽訂系爭承諾書，並約定若被告於1
13年8月31日屆期未完成遷讓手續，逾期以月租2萬元計算新租金(本院卷第25頁)，此應係兩造合意自113年9月1日起，被告同意每月給付2萬元相當於租金之不當得利之約定，該合意亦應含有違約金給付之考量在內，兩造自應受該不當得利合意計算方式之拘束。被告既屆期仍未遷讓返還系爭房屋，無法律上原因享有系爭房屋之使用收益，並致原告受有無法使用系爭房屋相當於租金之損害，已屬不當得利，則原告依民法第179條規定，請求被告給付以2萬元為計算，自113年9月至114年5月間相當於租金之不當得利18萬元，以及自114年6月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利2萬元，均屬有據。㈣再按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用
各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。查系爭租約第6條、第12條分別約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權利時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（本院卷第21頁），是被告於租期屆滿後，未能遵期遷讓返還系爭房屋，而有違約情事，被告除應給付第6條所訂之違約金外，如因此致原告受有損害，仍須依第12條之約定賠償其損失，則系爭租約第6條約定顯非預先約定一定之損害賠償金額，核屬懲罰性違約金之性質。本院審酌系爭房屋為透天建物，外觀坪數不低，門前有花園，有原告所提系爭房屋之外觀照片可證(本院卷第149頁)，被告遲延拒不返還系爭房屋之違約情節，除已嚴重影響原告規劃該房屋之後續使用收益，致原告無從取得除原可收取之租金外，尚包括系爭房屋可為其他規劃使用及處分之利益；併參以原告為收回系爭房屋，過程中確有耗費相當勞力、時間，有系爭承諾書可證(本院卷第25頁)，暨參酌現今一般社會經濟狀況及兩造之利益等一切情狀，認本件原告請求以原定租金5倍計算即每月4萬5,000元之違約金，尚屬適當，是原告請求被告依約給付113年7月至8月共2個月之違約金9萬元，應予准許。
㈤另系爭租約第12條已明確約定：「乙方若有違約情事，致損
害甲方之權利時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（本院卷第21頁）。而被告於系爭租約消滅後，未依約遷讓返還系爭房屋，顯屬違約，原告並先對被告聲請調解無果，續為索還系爭房屋，因本件訴訟支出8萬元之律師費用，有原告提出之調解通知書及調解不成立證明書(本院卷第35頁至第37頁)、云誠法律事務所收據(本院卷第73頁)可證，原告確實受有損害。則原告依前揭約定請求被告賠償律師費用8萬元，亦屬有理。
㈥被告雖以前詞置辯，然所稱於訂立系爭租約時，有合意須給
予被告緩衝期，並可繼續使用系爭房屋等語，僅止於其片面陳述，並未提出證據以實其說。原告就此亦明確表明系爭租約僅至113年6月30日為止，並因此請求113年7月、8月期間及其後所生相當於租金之不當得利(本院卷第102頁、第110頁至第111頁、第142頁、第231頁至第232頁)，是系爭承諾書記載逾期「擬以月租新台幣貳萬元計算新租金」，應僅係被告於未於113年8月31日交還系爭房屋，兩造協議就將來不當得利應如何計算之合意，並非與原告成立新租約，亦難認原告有何免除已發生之債務之意，被告既未依系爭租約遵守如期返還系爭房屋之義務，自應負給付違約金及損害賠償之責。是被告前揭所辯，均非可採。
四、綜上所述，原告依系爭租約第6條前段約定及民法第455條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；並依民法第179條之規定，請求被告給付自113年7月至8月間相當於租金之不當得利，共計1萬8,000元，及請求自113年9月至114年5月間相當於租金之不當得利共計18萬元，與依系爭租約第6條約定，請求被告給付原告113年7月至8月間之違約金共計9萬元，另依系爭租約第12條約定，請求被告給付律師費8萬元，就上開1萬8,000元、18萬元、9萬元、8萬元扣除押租金1萬8,000元之餘額，合計35萬元；並自114年6月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利2萬元；暨請求上開35萬元自114年8月27日起(原告於最後一次言詞辯論期日減縮至民事訴之變更追加二狀送達之翌日即114年8月27日始開始起算，見本院卷第129頁至第130頁、第133頁之中華郵政掛號郵件收件回執、第231頁)至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，應予准許。又原告依系爭租約第6條前段約定及民法第455條前段之規定，請求騰空遷讓返還系爭房屋既有理由，本院即毋庸就選擇合併之民法第767條第1項前段規定部分，再予審究，併此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經審酌後認與本判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
民事第一庭 法 官 李承桓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 114 年 12 月 1 日
書記官 廖千慧