臺灣雲林地方法院民事判決114年度訴字第366號原 告即反訴被告 社團法人中華白花文心蘭產銷協會法定代理人 林瑞興被 告即反訴原告 梁詠然訴訟代理人 魏光玄律師被 告 林威辰上列當事人間第三人異議之訴事件，反訴原告提起反訴，本院於民國114年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將門牌號碼為雲林縣○○鄉○○路000號之房屋，全部騰空並遷出返還予反訴原告。
反訴被告應自民國114年11月26日起，至遷讓前項房屋完畢之日止，按月給付反訴原告新臺幣6,000元。
反訴原告其餘之訴駁回。
本判決第3項及第4項已到期之給付，於反訴原告提供擔保新臺幣200,000元後，得假執行。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有㈠請求之基礎事實同一者；㈡不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。經查，原告起訴請求本院114年度執事聲字第7號民事裁定駁回其聲請點交之處分應予撤銷，後於114年7月29日具狀請求判決：㈠確認雲林縣○○鄉○○段000○00000○號建物（即門牌號碼：雲林縣○○鄉○○村○○路000號房屋，下稱系爭房屋）內之冷氣、氣密窗、家具等為原告所有。㈡本院112年司執字第28726號強制執行程序應予撤銷。㈢請求被告梁詠然就不可返還部分，負擔相當金額之損害賠償。嗣於民國114年10月16日本院審理時更正聲明為請求：㈠確認系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物為原告所有。㈡確認原告對被告林威辰系爭房屋有租賃權。㈢撤銷112年司執字第28726號強制執行程序。㈣請求被告梁詠然返還系爭房屋氣密窗及一樓後面加蓋建物之不當得利。又於114年12月29日當庭變更訴之聲明為：㈠確認系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物為原告所有。㈡請求返還系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物價值共新臺幣（下同）1,064,500元之不當得利。㈢請求撤銷112年司執字第28726號強制執行程序。㈣確認原告對被告林威辰就系爭不動產有租賃權等語。就請求本院114年度執事聲字第7號民事裁定駁回其聲請點交之處分應予撤銷，更正為本院112年司執字第28726號強制執行程序應予撤銷之第三人異議之訴部分，均係依強制執行法第15條主張排除強制執行程序，屬請求權之基礎事實同一；就請求確認系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物為原告所有、請求被告梁詠然返還系爭房屋氣密窗及一樓後面加蓋建物之不當得利，及請求確認原告就系爭房屋對被告林威辰有租賃權存在部分，係於本院行第一次言詞辯論前即已具狀提出之主張，乃屬不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，參諸上開規定，應予准許。
貳、按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告，強制執行法第15條定有明文。是第三人異議之訴，依強制執行法第15條規定，應以聲請執行之債權人為被告，如債務人亦否認其權利時，並應以債務人為被告，其當事人之適格始無欠缺，最高法院著有69年度台上字第2224號判決可供參考。查原告提起本件第三人異議之訴，原僅列本院112年度司執字第28726號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍定人梁詠然為被告，嗣於114年7月29日以民事補正狀追加系爭執行事件之債務人陳威辰為被告（見本院卷第55頁），依上揭說明，應予准許。
參、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。本件原告起訴主張對系爭房屋有租賃權，對系爭房屋之附屬建物有所有權，請求返還系爭房屋附屬建物之不當得利。而被告於114年11月18日具狀提起反訴，求為判決：反訴被告應自系爭房屋遷出返還反訴原告（見本院卷第201頁）。反訴原告主張其因拍賣取得系爭房屋所有權，因反訴被告主張租賃權存在而持續占用系爭房屋，故請求反訴被告自系爭房屋遷出返還反訴原告，則反訴被告是否得對反訴原告主張因租賃權存在而為有權占有，為本反訴之共同爭點，故被告所提反訴之訴訟標的與本訴之標的在事實上關係密切，有相牽連之關係，且非專屬他法院管轄，復與本訴之證據資料可互相援用，尚不致延滯訴訟終結，為期紛爭一次解決，堪認被告提起本件反訴，於法自屬有據，應予准許，先予敘明。
肆、被告林威辰經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠系爭執行事件之債務人即被告林威辰將雲林縣○○鄉○○段000○0
0000○號建物（即門牌號碼：雲林縣○○鄉○○村○○路000號房屋，下稱系爭房屋）出租予原告，系爭房屋內之氣密窗、冷氣、家具等（下稱系爭動產）設備，係由原告法定代理人林瑞興出資添購，並非債務人所有。被告林威辰戶籍雖設於該址，實際居住地長期為台北，僅偶爾返鄉，與系爭房屋並無實質關聯。且原告與被告林威辰係簽訂合法租賃契約，原告自民國109年1月1日至119年12月31日承租系爭房屋，且實際占有使用，期間水電費均由林瑞興負擔，有租金支付紀錄、水電帳單可證。被告林威辰與林瑞興雖具叔姪親屬關係，然該租賃契約係基於協會營運所需所訂，具租金對價關係，協會每年都有跟國稅局報稅，屬真意表示之法律行為，非形式上之安排。
㈡原告依強制執行法第15條規定，於執行程序終結前（尚未完
成點交）提起第三人異議之訴。本件雖已完成拍定與所有權移轉登記，惟尚未執行點交，仍屬「執行程序終結前」之情形。即使系爭房屋於113年5月22日拍定，並於同年6月12日完成所有權移轉，原告與債務人間之租賃關係仍屬合法有效。縱使契約未經公證且租期逾5年，依民法第425條第2項規定，僅屬對抗力限制，並不影響租約之效力。原告於承租期間依法繳租並持續使用，應受買賣（拍賣）不破租賃之保障。另就不可返還的氣密窗及一樓後面加蓋部分，請求被告梁詠然就系爭房屋氣密窗部分給付292,000元之不當得利價值，就系爭房屋一樓增建物部分給付772,500元之不當得利價值，共計1,064,500元，計算依據有氣密窗估價單、一樓增建部分裝修報價單可證。爰依民法第767條、第179條、強制執行法第15條及民事訴訟法第247條第1項前段等規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠確認系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物為原告所有。㈡就系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物，依不當得利請求被告梁詠然返還氣密窗及一樓增建物之價值。㈢請求撤銷112年司執字第28726號強制執行程序。㈣確認原告對被告林威辰就系爭房屋有租賃權。
二、被告則以：㈠被告林威辰經合法通知，雖未於言詞辯論期日到場，惟曾於1
14年9月12日具狀表示：系爭動產（包含氣密窗、冷氣設備及其他家具電器）均由原告法定代理人林瑞興自行出資購置、安裝及使用，或與維修店家聯繫，系爭動產從未移轉或贈予林威辰，另平日均由林瑞興繳納系爭房屋水電費，由此可見，被告林威辰未對系爭動產享有事實上或法律上之支配權。雖然林瑞興與被告林威辰具叔姪關係，但雙方間確實存在合法租賃契約，非單純基於親屬關係而占用房屋，林瑞興亦依約定繳納租金，足證承租關係真實存在（本院卷第89-91頁）。
㈡被告梁詠然：
⒈查，本件被告梁詠然於113年5月22日拍定取得登記在林威辰
名下之系爭房屋及其坐落之基地（下合稱系爭房地），繳足價款後取得鈞院核發之不動產權利移轉證書，並完成所有權移轉登記。氣密窗及一樓加蓋部分已經附隨不動產，經過拍賣程序由被告梁詠然取得所有權，所以所有權並非原告所有。
⒉次查，原告起訴主張其與被告林威辰間有就系爭房地成立租
賃契約，被告梁詠然不得聲請點交，請求撤銷系爭執行事件執行程序云云。被告梁詠然否認原告與林威辰之租賃關係，縱使為真，也沒有買賣不破租賃之適用，因為本件租賃契約未經公證，且是超過十年的租約，不符合民法第425條，被告梁詠然否認承受此租賃關係，該租賃契約對被告梁詠然不生法律拘束力。原告應該依循法定程序去救濟，原告提起第三人異議之訴是架空救濟程序，認為起訴不合法。至於原告所提出之扣繳憑單等資料，至多僅能證明原告係以該址向主管機關辦理登記之用而已，然無從證明兩造間確實有租賃關係，更無從證明原告有實際占有使用系爭房地。
⒊再者，細觀鈞院於114年4月3日所做成之114年度執事聲字第7
號民事裁定可以明確知悉，林瑞興曾於鈞院113年12月16日庭期中陳明：「（問：現場看起來像是住家，非辦公處所？）1樓是協會在使用，正常是協會林祕書在使用，… 。（問：這房子開始是誰的？為何是你及你母親在住？）當初是林威辰父親買的，那時候林威辰父親也在協會，只是協會負責人一直都是我，最初1樓就提供給協會使用，2樓以上就由我及母親使用，當時林威辰父親未向我收租金，但我仍以藝橋公司名義承租。（問：公司名義承租，為何林威辰父親未收錢？）有時有拿，有時沒拿，但林威辰繼承後，會與我結清，另外我母親原則住在這，但偶爾會上台北與林威辰住」等情在卷（見系爭執行事件卷一執行筆錄）及現場照片。足證系爭房地實際上為被告林威辰及其親屬住居使用，現場並無任何辦公室之使用外觀，顯無法證明由原告法定代理人擔任負責人之「藝橋公司」及「文心蘭產銷協會」於系爭房屋中有實際使用占有之客觀事實，顯與租賃關係須交付租賃標的物供占有使用收益之情形由別。
⒋原告主張被告梁詠然就系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物之
部分，應有不當得利的情形。然查，本件被告梁詠然係透過合法程序取得系爭房地之所有權，有法律上原因，不構成不當得利。姑且不論其所主張放置於系爭房地中之物品是否屬其所有，原告並未依法於系爭房地拍定前即強制執行程序終結前，對執行債權人及債務人提起第三人異議之訴，其主張已難謂適法。更何況原告並未敘明並舉證其究竟因此受有何種損失，其僅空言指摘冷氣、氣密窗及屋內動產為其所購置，然均未提出任何客觀證據舉證以實其說，其主張難謂有據。且法院拍定程序進行查封時，被告林威辰自承該房屋係由其自己及親屬所居住，則系爭房屋所有權人自行占有使用房屋，其屋內之財產依法應推定屬於實際占有人即追加被告所有，由法院依法進行拍定程序處理，尚難認有何故意、過失侵害原告權利之情形可言，原告空言主張顯無理由。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠細觀反訴被告所提出之租賃契約，其租賃期間為109年1月1
日至119年12月31日止，明顯超過5年之租賃期間，且反訴被告對此亦未爭執，自無買賣不破租賃原則之適用。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。本件反訴被告與林威辰間並無租賃關係存在，反訴被告復無法舉證證明其有何正當權源占用系爭房地，則反訴原告依上開規定請求反訴被告將系爭建物遷讓交還予反訴原告，顯屬有據。
㈡再查，反訴被告無權占用系爭房地業如前述，然反訴被告迄
今遲遲未將系爭房地返還予反訴原告，且仍繼續使用系爭房屋，自屬無權占有，並使反訴原告喪失占有使用系爭房屋之
利益，且反訴被告並因而獲得相當於租金之利益，致反訴原告受有無法使用房屋之損害。參考內政部不動產交易實價查詢服務網之結果可知，位於雲林縣林內火車站附近之光明路，三層約50.47坪之建物，其每月租金約為10,000元，而系爭房地同樣位於林內火車站附近之新興路，三層約76.38坪之建物，故系爭房地之租金以每月10,000元計算，應屬合理。
㈢並聲明：1.反訴被告應將門牌號碼為雲林縣○○鄉○○路000號之
建物，全部騰空並遷讓返還予反訴原告。2.反訴被告應自本反訴起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓第一項房屋完畢之日止，按月給付反訴原告10,000元。3.反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：我是合法占有系爭房屋，無須返還房屋予反訴原告。本件訴訟還沒有確定，我不用給付不當得利等語。並聲明：反訴原告之反訴駁回；願供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：㈠被告林威辰前因積欠債務，系爭房地遭查封拍賣，被告梁詠
然於113年5月22日拍定，113年6月12日取得本院核發之不動產權利移轉證書。
㈡被告梁詠然拍定後，向執行處聲請點交，經本院執行處於114
年2月25日以112年度司執字第28726號民事裁定駁回聲請，被告梁詠然於114年3月7日聲明異議，經本院於114年4月3日以114年度執事聲字第7號民事裁定認異議有理由，原裁定廢棄。追加被告林威辰就前開裁定提起抗告，惟抗告逾期，經本院於114年5月26日114年度執事聲字第7號裁定駁回抗告確定。
㈢原告於114年5月26日提起本件第三人異議之訴。
㈣本院於114年8月25日核發執行命令，定於114年11月4日上午9
時35分前往系爭房地執行點交，惟執行法院認為須經法院實體判決，故至今仍未點交。
㈤被告林威辰並未否認與原告間之租賃契約。
㈥原告與被告林威辰系爭租賃契約未經公證，且租期為十年。
肆、兩造爭執之處：
一、本訴部分，兩造爭執之處應在於：㈠原告確認與被告林威辰間就系爭房屋有租賃權，是否有確認
利益？㈡系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物是否為原告所有？㈢如果附著於系爭房地之氣密窗及一樓後面加蓋物為被告所有
，原告請求被告梁詠然返還氣密窗及一樓後面加蓋物之利益共1,064,500元是否有理由？㈣原告主張就系爭房屋有租賃權或其適用買賣不破租賃原則，1
12年司執字第28726號強制執行程序應予撤銷，是否有理由？
二、反訴部分，兩造爭執之處應在於：㈠反訴原告請求反訴被告應將系爭房屋騰空返還與反訴原告，
有無理由？㈡反訴原告請求反訴被告自反訴起訴狀送達翌日起至系爭房屋
遷讓完畢之日止，按月給付反訴原告10,000元有無理由？
伍、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠原告確認與被告林威辰間就系爭房屋有租賃權，無確認利益：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。由此可知，若法律關係之存否，於兩造之間並無不明確之情；或雖有不明確之情，但不致陷當事人法律上地位於不安；或雖有不安之狀態，但此種不安並不能以確認判決除去，均不能認原告有提起確認之訴之法律上利益與必要。次按權利保護要件，乃當事人請求法院為利己之本案判決所必備之要件。其中，關於權利保護必要之要件，必須原告有受判決之法律上利益，法院始有保護其權利之必要，苟無權利保護之必要，法院即應為其敗訴之判決。而在確認之訴，原告有即受確認判決之法律上利益，乃提起確認之訴之權利保護要件，該要件是否具備，應以事實審言詞辯論終結時之狀態決定之（最高法院67年台上字第1020號判例意旨參照）。又民事訴訟法第384條所謂認諾，係指對於訴訟標的之承認而言，此乃訴訟標的法律關係之範疇，與確認之訴權利保護要件之「即受確認判決之法律上利益」，尚屬有間，且後者應先於前者而為審查。是於確認之訴，須原告有即受確認判決之法律上利益，始能認有保護之必要。原告起訴如欠缺此項要件，法院即不得就訴訟標的之法律關係為本案判決，縱當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾，仍應認原告之訴不備確認之訴之要件，以判決駁回之。
⒉經查，本件原告主張與被告林威辰間就系爭房屋有租賃權
乙節，業據被告林威辰提出答辯狀稱：雖然林瑞興與被告林威辰具叔姪關係，但雙方間確實存在合法租賃契約，非單純基於親屬關係而占用房屋，林瑞興亦依約定繳納租金，其與原告之租賃關係存在等語。故被告林威辰既承認與原告間就系爭房屋有租賃權存在，則原告與被告林威辰間就租賃權並無法律關係不明確之情形，而欠缺確認利益。
又縱使原告與被告林威辰間就系爭房屋有租賃權存在，因租賃權係債權，基於債之關係相對性，原告亦只能對被告林威辰主張租賃關係存在，其2人間之租賃關係並不及於被告梁詠然。原告主觀上認為租賃權是否存在之不安狀態，應係對被告梁詠然主張或確認系爭租賃契約是否有買賣不破租賃之適用，而非對被告梁詠然主張租賃權存在，故原告對被告2人提起確認租賃權存在之訴，對被告林威辰而言，因被告林威辰並未否認而無確認利益；對被告梁詠然而言，並無法以此訴訟除去其法律上地位不安之狀態。
是原告提起本件確認之訴，認為不具有即受確認判決之法律上利益，應予駁回。
㈡系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物非原告所有：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。原告主張系爭房屋氣密窗為原告出資安裝，一樓後面增建建物部分亦為林瑞興出資所建造，均非債務人所有，請求排除執行並撤銷相關執行行為等語，但為被告梁詠然所否認。是原告就系爭房屋之氣密窗及一樓後面增建物是否有所有權等情既有不明，此等不安之狀態可經由確認判決予以除去，應有即受確認判決之法律上利益，故原告提起確認氣密窗及一樓後面增建物為原告所有，應有確認利益。
⒉次按物之構成部分，除法律有特別規定外，不得單獨為物
權之標的物，是以所有人於原有建築物之外另行增建者，就增建部分究竟得否主張獨立之所有權，其所有權之歸屬為何，仍應視所增建之建物是否為原有建物之構成部分，抑或為獨立之建物而定；若係獨立之建物，再視其是否常助主物之效用，且屬於同一人所有，而有主物、從物之分，並依此原則而區分增建部分之所有權歸屬。準此，所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度台上字第485號號判決要旨參照）。
⒊經查，系爭執行程序之標的除系爭房屋外，尚有系爭房屋
座落之土地（即雲林縣○○鄉○○段000地號土地），而系爭房屋則包括雲林縣○○鄉○○段000○00000○號建物，其中415-2號建物為未經保存登記之建物，且依本院民事執行處113年5月1日雲院仕112司執甲字第28726號公告記載，415-2建號建物為415建號建物之增建物，該附屬建物主要材料及用途為住宅（輕隔間、防火板、烤漆浪板）及車庫（騎樓、鐵架、烤漆浪板）等語（見本院卷第177-183頁），再從2建物共用雲林縣○○鄉○○村○○路000號之門牌以觀，系爭一樓增建物（即415-2建號建物）因不具構造上即使用上之獨立性，而不得獨立為物權之客體，原415建號建物所有權範圍因而擴張。又縱使一樓增建物部分具構造上之獨立性，但由本院上開公告記載可得知，415-2號建物係未具使用上之獨立性而常助415建號建物之效用，故亦應認為係附屬物，其因使用上與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，415建號建物所有權範圍因而擴張至415-2號建物。據此，無論415-2建號建物是否有構造上之獨立性，均因原建物即415建號建物所有權範圍擴張，而由415建號所有權人取得415-2建號建物之所有權。⒋至原告主張系爭房屋之氣密窗由其所出資裝設，故確認所
有權為原告云云。惟按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得不動產所有權，民法第811條定有明文。因此，氣密窗因裝設在系爭房屋，已附合成為系爭房屋之重要成分，故應由系爭房屋之所有權人取得氣密窗所有權。
⒌綜上，系爭房屋一樓增建部分為415建號建物之附屬物；氣
密窗部分因附合關係，而皆由415建號建物之所有人取得所有權，故均非原告所有物。㈢原告請求被告梁詠然返還氣密窗及一樓後面增建物之利益共1,064,500元並無理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。經查，系爭房屋一樓增建部分及氣密窗部分均由415建號建物之所有人取得所有權，已如上所述，而原建物所有權人為被告林威辰，又被告林威辰因積欠債務，系爭房地遭查封拍賣，由被告梁詠然於113年5月22日拍定，並於113年6月12日取得本院核發之不動產權利移轉證書等情，為兩造所不爭執事項，且有本院113年6月12日權利不動產移轉證書(本院卷第109-111頁)在卷可稽。故被告梁詠然取得系爭房屋，包含一樓增建及氣密窗部分，係因法院拍賣之法律關係，並已支付拍定之價金而取得，並非無法律上原因。故原告依不當得利之法律關係，請求被告梁詠然返還氣密窗及一樓後面增建物之利益共1,064,500元，並無理由。
㈣原告不得對被告梁詠然主張租賃權或買賣不破租賃而撤銷本院112年司執字第28726號強制執行程序：
⒈按依強制執行法第15條規定提起第三人異議之訴，須就執
行標的物有足以排除強制執行之權利，且係在強制執行程序終結前，始得請求撤銷對於執行標的物之強制執行程序；又所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言，占有，依民法第940條之規定，僅係對於物有事實上管領之力，自不包含在內（最高法院44台上字第721號判例參照）。又按依強制執行法第十五條之規定，提起第三人異議之訴，必須於強制執行程序終結前為之，此觀同條之文義至明，所謂強制執行程序終結前，係指對於執行標的物之強制執行程序終結前而言，凡拍賣物已經拍定，其所有權又已移轉於買受人時，強制執行程序即為終結，自不得再為撤銷強制執行之處分（最高法院62年台再字第100號民事判例參照）。
⒉經查，原告所主張之系爭房屋租賃權，僅有對抗被告林威
辰之相對效力，已如前所述，又原告並非系爭房屋所有權、典權、留置權、質權人，故依上開最高法院判例之意旨，原告主張之租賃權尚非強制執行法第15條所規定，足以排除強制執行之權利。另外，被告林威辰前因積欠債務，系爭房地遭查封拍賣，被告梁詠然於113年5月22日拍定，113年6月12日取得本院核發之不動產權利移轉證書，為兩造所不爭執之事項，且有本院113年6月12日權利不動產移轉證書(本院卷第109-111頁)附卷可憑。是以，系爭房地已經被告梁詠然拍定，所有權並已移轉登記於被告梁詠然，依上開最高法院判例意旨，本件強制執行程序即已終結，故原告依強制執行法第15條規定主張撤銷本件強制執行程序，自無理由，不應准許。
⒊至原告主張被告梁詠然應承受系爭租賃契約，適用買賣不
破租賃原則部分。按民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、同條2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」經查，原告與被告林威辰系爭租賃契約未經公證，且租期長達十年等情，為兩造所不爭執事項，且有原告與林威辰簽署租賃契約書影本(本院卷第61頁)附卷可證。故系爭租賃契約不適用民法第425條第1項之規定，原告對被告梁詠然主張系爭租約適用買賣不破租賃原則，並請求撤銷本院112年司執字第28726號強制執行程序，尚乏所據，應予駁回。
㈤綜上，原告確認對被告林威辰就系爭不動產有租賃權，無確
認利益；而系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物部分之權利，已由被告梁詠然拍定而取得；且被告梁詠然取得系爭房屋氣密窗及一樓後面增建物，係依法院拍賣關係並已支付拍定價金而取得，並無不當得利之情形；另原告不得以租賃權及買賣不破租賃原則之適用，而請求撤銷112年司執字第28726號強制執行程序，故原告上開主張均無理由，應予駁回。
二、反訴部分：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院72年度台上字第1552號、73年度台上字第2950號判決意旨參照）。查系爭房地已由反訴原告梁詠然拍定並取得所有權，而反訴被告縱與林威辰間就系爭房屋有租賃關係存在，然因其等之租賃契約未經公證，且租期超過五年，故不得對反訴原告主張買賣不破租賃原則等情，已如上所述，則反訴被告既無法舉證其有其他有權占有之權源，其占有系爭房地自屬於無權占有之情形。是以，反訴原告依上開規定請求反訴被告將系爭房地遷讓並交還予反訴原告，為有理由，應予准許。㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。反訴被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，並致反訴原告受有相當於該租金之損害，是為不當得利，反訴原告自得依上開規定請求反訴被告返還不當得利。至於租金應如何計算部分，反訴原告原主張系爭房屋之每月租金為10,000元，經反訴被告抗辯其與被告林威辰就系爭房屋1樓之租金為每月5,000元，2、3樓之租金為1,000元等語（見本院卷第252頁），而反訴原告並未舉證說明系爭房屋可以收取每月10,000元租金之依據，且反訴原告於本院行言詞辯論時，對於反訴被告抗辯其向被告林威辰承租系爭房屋，每月租金共為6,000元等情，並不爭執，故本院認為系爭房屋租金以每月6,000元計算，應屬相當。則反訴原告請求反訴被告自反訴起訴狀繕本送達之翌日（即114年11月26日）起，至遷讓前項房屋完畢之日止，按月給付反訴原告6,000元之不當得利，為有理由，逾此部分，則無理由。㈢從而，反訴原告依民法第767條第1項及第179條規定，請求反
訴被告應將系爭房屋騰空返還，並自114年11月26日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付6,000元，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
㈣反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，於其勝訴及到期之給付部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
柒、本、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
民事第二庭 法 官 黃玥婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
書記官 梁靖瑜