臺灣雲林地方法院民事判決114年度訴字第382號原 告 大正不動產有限公司法定代理人 黃宣慈訴訟代理人 許正忠被 告 陳素貞兼上一人訴訟代理人 陳素惠上列當事人間請求給付報酬費等事件，本院於民國114年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。
民事訴訟法第262條定有明文，本件起訴時甲○○為原告之一，其後甲○○於民國114年6月24日在本件被告尚未行本案之言詞辯論時具狀撤回起訴（本院卷第89頁），符合上開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠坐落雲林縣○○市○○○段○○○○段00000○00000地號土地及門牌
號碼雲林縣○○市○○路○段000巷000弄00號房屋（以下合稱系爭不動產）為被告乙○○所有。上開不動產經由被告乙○○、丙○○於114年6月1日委託原告銷售，兩造簽有一般委託契約書（下稱系爭一般委託契約書），委託銷售總價為新臺幣（下同）658萬元，嗣後兩造變更契約合意內容之底價為624萬元（底價含屋主實拿600萬元，屋主負擔土地增值稅及4％之服務費）。
㈡嗣後由訴外人甲○○與原告於114年6月4日簽立不動產購買意
願書，訴外人甲○○之承購金額為600萬元，並支付20萬元之斡旋金，已達被告等人同意之實拿金額。
㈢原告遂在同日找被告等人簽立專任委託契約書（下稱系爭
專任委託契約書），契約內容合意變更為底價624萬元（底價含屋主實拿600萬元，屋主負擔土地增值稅及4％之服務費），並告知已確定本次交易，被告可實拿金額為600萬元，此間為原告自行努力爭取之服務費。但114年6月5日原告收到被告通知不賣系爭不動產之訊息，因兩造所簽立之系爭專任委託契約書合約至114年6月14日，故被告不得單方取消此合約，若執意違約，仍需支付原告6％之服務費。
㈣114年6月6日原告要求被告考量違約需負之責任，並約定11
4年6月9日再行商討，同日經由原告業務與訴外人甲○○商量，願意加價20萬元，以總價620萬元購買系爭不動產，原告與訴外人甲○○簽有不動產意願書，亦已達被告願意實拿之金額，原告遂於114年6月9日通知被告，但被告不接電話、不見面，若被告故不履行簽訂買賣合約，為保障買賣雙方權益，依據原告與被告簽訂之系爭專任委託契約書第五條第3項第5款約定，委託期限內因歸責於委託人自己事由，而拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，本款之情形如買方使用意願書並需賠償買方與其所支付出價金或定金等額之違約金。故被告應給付原告委託總價620萬元之6％之服務報酬即372,000元。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告新臺幣372,000元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈥對被告答辯所為之陳述：
⒈兩造在114年6月1日簽立系爭一般委託契約書，又在6 月
4日簽立系爭專任委託契約書，不是因為兩次的契約內容有變更。而是被告簽立系爭一般委託契約書時，是簽給很多家仲介業者，所以很多家仲介業者都可以帶看系爭不動產，原告於114年6月1日有告知被告若有買方出現，我們會簽立專任委託契約書，專任委託契約書簽立後，被告就不可以帶人看系爭不動產，也不可以由別家仲介業者帶人看系爭不動產。之後原告於114年6月4日有找到買方，所以兩造才簽立系爭專任委託契約書。
⒉原告確實沒有給被告3天的審閱期審閱契約，但被告在銷
售系爭不動產前半年有跟有訴外人巢氏房屋簽立半年的專任委託契約，原告於114年6月的時候有告知被告若有找到買方會要求被告簽立短期專任委託契約書，所以原告認為被告知道專任委託契約的精神，若系爭專任委託契約書不成立，那114年6月1日的系爭一般委託契約書也已經成立，且成交金額也達到被告要求。
⒊本件原告已經盡了很大的仲介努力，帶了10組客人看系爭不動產，原告也盡力幫被告帶廣告，且那幾天都下雨，原告也幫被告找到買方，也與被告簽立系爭專任委託契約書，被告都很高興，被告簽立系爭專任委託契約書後，原告要找被告簽約時，原告有到被告的家，但菲傭告知原告稱被告不在，原告又盡力找被告，但被告避不見面，讓原告對買方不能交代，被告不知道因什麼個人因素不跟原告見面，原告再次去被告家詢問，她就傳訊息說我們在騷擾、脅迫，且整個過程都是賣方自己要簽約的，也自己到原告公司簽約。
⒋原告沒有誘導被告賣系爭不動產，被告之前已經賣了半
年，就兩造簽立系爭專任委託契約書的部分，原告有跟被告講過若有買方，就要簽專任委託契約書，至於業務沒有跟被告講買方出的價錢部分，確實是業務不對，因為他們也怕價格被其他公司的人知道，原告跟被告簽立系爭專任委託契約書時，原告的業務有告知被告他們能實拿他要求的600 萬元，所以被告才跟原告簽立系爭專任委託契約書。
⒌被告表示不瞭解專任委託的定義，但被告之前簽立6個月
的專任委託契約前才與數家仲介業簽立一般委託契約，被告怎麼會不瞭解專任委託契約的定義，所以我們認為被告對專任委託契約有一定的瞭解。
二、被告則以：㈠系爭不動產係被告乙○○所有，但她年紀大了，所以授權給
被告丙○○幫忙賣。被告乙○○有書立授權書1紙授權被告丙○○與原告簽立系爭一般委託契約書。後來原告說要簽立系爭專任委託契約書，因為當時被告乙○○在場而被告丙○○不在場，所以就由被告乙○○自己簽立系爭專任委託契約書。另兩造在簽立系爭一般委託契約書後，在114年6月4日原告又要求被告再簽系爭專任委託契約書，是因為原告來電表示已經找到買家，且買方已經給付斡旋金了，所以需要再簽立系爭專任委託契約書。
㈡原告未使被告於簽訂系爭專任委託契約書前攜回審閱3日，已違反消費者保護法（下稱消保法）關於審閱期之規定。
另按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」為消保法第11條之1第1、2項所明定，原告於專任委託契約書上以蓋章方式印有：「本人充分審閱瞭解契約內容無審閱期問題」之文字，已違反上開規定，應屬無效。
㈢再則，原告與被告簽訂系爭專任委託契約後，即於同日將
不動產購買意願書傳給被告，然金額卻為空白，欲誘導被告同意出售。
㈣為此，被告於114年6月13日寄出斗六永安郵局000068號存
證信函予原告，表示依據消保法第11條之1第2項規定，就系爭專任委託契約書所有不利於被告之定型化條款皆無效，故原告之請求為無理由。
㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張被告有委任其仲介出賣系爭不動產，兩造於114年
6月1日簽立有系爭一般委託契約書，後於114年6月4日訴外人甲○○有與原告簽立不動產購買意願書，願意以承購總價600萬元購買系爭不動產，並以現金給付20萬元斡旋金，被告乙○○復於同日簽立系爭專任委託契約書予原告，其後訴外人甲○○再次與原告簽立不動產購買意願書2份，將承購價款提高至620萬元等情，為被告所不爭執，並有系爭一般委託契約書、不動產購買意願書、系爭專任委託契約書等影本在卷可稽（本院卷第21頁至第27頁、第35頁至第45頁、第53頁至第55頁），自堪信為真實。
㈡原告請求被告給付系爭不動產成交價6％之服務報酬即372,000元，為無所據，其理由如下：
⒈系爭不動產係被告乙○○所有，但她年紀大了，所以授權
予被告丙○○幫忙賣。被告乙○○有書立授權書授權被告丙○○與原告簽立系爭一般委託契約書，業據被告提出授權書1紙在卷可憑，則被告丙○○與原告所簽立之系爭一般委託契約書係由被告乙○○授權被告丙○○代為簽立，並無疑義。
⒉原告稱因其於114年6月4日找到訴外人甲○○願意購買系爭
不動產，訴外人甲○○有與原告簽立不動產購買意願書，願意以承購總價600萬元購買系爭不動產，並以現金給付20萬元斡旋金，故原告與被告乙○○復於同日簽立專任委託契約書等情，為被告所不否認，然觀系爭一般委託契約書及系爭專任委託契約書之內容，雖被告委託仲介銷售之不動產均相同，但兩份契約書之不同點在於被告丙○○簽立一般委託契約書後，仍可委託其他仲介業者仲介銷售系爭不動產，但被告乙○○簽立系爭專任委託契約書後，被告乙○○即不可再委託其他仲介業者仲介銷售，故兩份契約之效力仍非相同，被告乙○○簽立系爭專任委託契約書後，被告丙○○得被告乙○○授權所簽立之系爭一般委託契約書之效力應已終止，故原告不得以系爭一般委託契約書約定之內容為依據，請求簽約者即被告丙○○給付服務報酬。
⒊按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互
惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消保法第11條、第11條之1分別定有明文。次按所謂定型化契約條款係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；而定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，消保法第2條第7款、第9款分別定有明文。又按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第3項前段亦有明文。其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。行政院消費者保護委員會公告不動產委託銷售定型化契約應記載事項，並規定其契約審閱期間不得少於3日（最高法院110年度台上字第2837號判決意旨參照）。而觀系爭專任委託契約書已記載「本契約及附件於中華民國114年6月4日經委託人攜回審閱3日（契約審閱期間至少為三日），並充分了解本契約內容，同意以下列條件委託斗六大正加盟店（以下稱加盟店）仲介銷售，並同意加盟店得同時接受買方之委託。」等語，然同契約書又以蓋印之方式記載：「本人充分審閱瞭解契約內容無審閱期問題」等語，兩者之記載顯然不符，其有關於「本人充分審閱瞭解契約內容無審閱期問題」之記載，顯然係企業經營者即原告以定型化契約條款使消費者即被告乙○○拋棄契約審閱期之權利，依據消保法第11條之1第2項規定，應屬無效。退步言之，即便該等定型化契約條款有效，僅屬約定矛盾，然依據消保法第11條第2項規定仍應為有利於消費者即被告乙○○之解釋，即系爭專任委託契約書仍應給予被告乙○○3日之契約審閱期。
⒋而本件原告並不否認其就系爭專任委託契約書並未給予
被告乙○○3日之契約審閱期，且訴外人甲○○簽立不動產購買意願書及被告乙○○簽立系爭專任委託契約書之日期均為114年6月4日，有系爭專任委託契約書、不動產購買意願書在卷可查，益見原告確實就系爭專任委託契約書並未給予被告乙○○3日之契約審閱期無訛。而系爭專任委託契約書第五條服務報酬之約定：「加盟店於買賣契約成立時，得向委託人請求約定之服務報酬，其內容如下：㈠以成交價之4％計算，最高不得超過中央主管機關之規定。前述成交價百分比例未記載，加盟店不得向委託人收取服務報酬。…委託人有下列情形之一者，視為加盟店已完成仲介義務，應一次給付本條上述第一款所約定之服務報酬：…㈤委託期限內因歸責於委託人自己事由而拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。…」（本院卷第41頁），核系爭專任委託契約書第五條第1項第1款為個別磋商條款，但第五條第2項第5款則屬定型化契約條款，並無疑義。
⒌又按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失
公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。消保法第12條第1項、第2項第1款分別定有明文。本件原告就系爭專任委託契約書未依法給予被告乙○○至少3日之契約審閱期，致被告乙○○未能詳閱及瞭解有關系爭專任委託契約書第五條第2項第5款之內容，即使被告乙○○立刻簽立系爭專任委託契約書，誠屬違反誠信原則，且該專任委託契約書亦無約定於委託期限內如可歸責於仲介者即原告之事由或可歸責於買方之事由致不能訂立不動產買賣契約時，仲介者即原告或買方有何對等之義務，故顯然違反平等互惠原則，對本件消費者即被告乙○○而言，係顯失公平，則依據上開規定，該等定型化契約條款即屬無效。
⒍系爭專任委託契約書第五條第2項第5款之定型化契約條
款既屬無效，原告當不得依據該條款約定請求被告乙○○給付系爭專任委託契約書第五條第1項第1款所約定之以成交價之4％計算之服務報酬，更遑論原告所主張之6％之服務報酬。
⒎退步言之，被告乙○○於114年6月4日簽立系爭專任委託契
約書後，在契約審閱期之3日內之114年6月5日被告丙○○就已經以通訊軟體LINE向原告之業務表示：「巧玲麻煩和店長說明一下，姐姐決定要賣給親戚了，專任委託的部分還在三日審閱期內，我要解除契約。」等語，有被告提出之通訊軟體LINE截圖在卷可按（本院卷第233頁），被告在契約審閱期3日內均可審閱契約以決定是否簽立系爭專任委託契約，舉重以明輕，則被告在契約審閱期3日內表示解除系爭專任委託契約書之約定，亦屬合法，故本件原告之請求，即屬無據。
四、綜上，本件原告依據契約之約定，請求被告二人給付服務報酬372,000元，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 王姵珺