臺灣雲林地方法院民事判決114年度訴字第4號原 告 張劉課
張素燕共 同訴訟代理人 陳樹村律師
陶厚宇律師被 告 黃大為訴訟代理人 邵允亮律師上列當事人間請求沒收定金事件，本院於民國114年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告各新臺幣貳佰萬元，及均自民國一一四年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告各以新臺幣陸拾柒萬元為被告預供擔保後，得為假執行；但被告如各以新臺幣貳佰萬元預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告二人就渠等所共有坐落雲林縣○○鎮○○段0000○0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）原於民國112年12月14日與所屬永慶不動產連賣組織之蘋果動力行銷股份有限公司（下稱蘋果公司）簽立土地專任委託銷售契約書，委託蘋果公司居間仲介銷售系爭土地，並於113年8月12日與蘋果公司簽立委託事項變更契約書，將系爭土地之買賣價款自新臺幣（下同）5,665萬元，變更為4,000萬元。後兩造於113年8月12日簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），同意系爭土地之承買總價額為4,000萬元，被告並交付400萬元現金為本件買賣之斡旋金，兩造皆同意上開條款並於系爭意願書右下方簽名，該買賣契約業已成立生效，且原告以該簽名授權瑞禾不動產經紀股份有限公司（下稱瑞禾公司）收受該斡旋金400萬元，詎被告不依約簽訂買賣契約書，自得依系爭意願書之約定，原告得沒收該定金，因瑞禾公司將該斡旋金視同定金400萬元返還予被告，爰提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告各200萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告在113年8月12日簽署系爭意願書之同日稍晚，發現系爭土地之售價明顯高於鄰近土地之行情，立即聯繫瑞禾公司之仲介羅清萬表示要撤回系爭意願書，並要求瑞禾公司退還斡旋金400萬元，瑞禾公司於同日應允並同意被告撤回系爭意願書，而瑞禾公司嗣後於113年9月5日將該斡旋金400萬元全額匯還被告，原告自不得依系爭意願書約定請求被告給付渠等400萬元。
㈡、原告二人均未於系爭意願書之正本上簽名或用印，依系爭意願書第三條第1項約定系爭意願書及兩造間就系爭土地之買賣契約均尚未成立，原告本件請求被告給付渠等400萬元，並無任何契約上之理由。
㈢、原告之仲介公司在兩造簽訂系爭意願書前，未提供不動產說明書、附近區域類似不動產之實價登錄資料予被告，亦未提供被告三日以上審閱期間，已違反不動產經紀業管理條例及消費者保護法相關規定，故系爭意願書第四項前段沒收定金之條款，應不構成兩造所簽訂系爭意願書之內容。
㈣、依系爭意願書第七條約定及原告已於系爭意願書上簽名可知，瑞禾公司確實經兩造之書面同意而同時接受雙方之委託，在被告發現系爭意願書之出售價格遠高於附近土地之行情後向瑞禾公司主張解除系爭意願書，並請求返還400萬之斡旋金，經瑞禾公司評估確實有使被告誤判行情及無提供被告充分時間審閱系爭意願書後，瑞禾公司即以原告代理人身分返還400萬元斡旋金，並受領被告解除系爭意願書之意思表示，且直接對原告發生效力。縱認系爭意願書並未經兩造合意解除，系爭土地為原告二人所共有，則系爭意願書應由原告二人共同簽章，始能讓交付斡旋金之被告確認渠等均同意出售系爭土地，惟系爭意願書上僅有原告張劉課一人簽章，足見系爭意願書未有效成立。
㈤、並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告張劉課於112年12月14日簽立土地專任委託銷售契約書，委託蘋果公司居間仲介銷售系爭土地，並於113年8月12日簽立委託事項變更契約書，將系爭土地之買賣價款自5,665萬元變更為4,000萬元。
㈡、原告張劉課與被告於113年8月12日簽訂系爭意願書，同意系爭土地之承買總價款為4,000萬元，並以400萬元現金為本件買賣之斡旋金，原告張劉課與被告黃大為並於系爭意願書影本上簽名。
㈢、被告於簽立系爭意願書後，未簽訂系爭土地之不動產買賣契約書，經原告張劉課以存證信函催告被告履約。
四、本件兩造所爭執之處，應在於：原告得否依系爭意願書第四條前段規定請求被告給付原告各200萬元？茲說明如下：
㈠、原告主張兩造均已在系爭意願書上簽名，可知兩造皆已同意系爭意願書第一、二條之約定，即兩造就買賣契約之標的、價金之要點已達成一致，依系爭意願書第三條第1項約定，買賣本約已成立云云。惟依系爭意願書第三條第1項前段約定：「自簽立本意願書至113年8月31日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人（按即瑞禾公司，承辦人為羅清萬，下同）可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。」、第四條約定：「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收，若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」等語，而系爭意願書下方供賣方確認簽名之欄位內，則記載：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤。」等文字，原告張劉課並於其下「賣方簽章」欄簽名、「簽章時間」欄簽押時間（見本院卷第21頁），由上可見本件買賣雙方均明知日後尚待簽訂正式買賣契約，以詳定雙方權利義務關係，則系爭意願書所稱「買賣契約已成立生效」等語，應係指買賣雙方已成立預約，雙方均負有訂立買賣本約之義務，原告二人主張兩造已簽立系爭意願書，買賣契約即已有效成立，應有誤會。
㈡、被告抗辯稱瑞禾公司於113年8月12日兩造簽訂系爭意願書均未提供不動產說明書、附近區域類似不動產之實價登錄資料予被告，亦未提供被告三日以上審閱期間，已違反不動產經紀業管理條例及消費者保護法相關規定，故系爭意願書第四項前段沒收定金之條款，應不構成兩造所簽訂系爭意願書之內容云云。查，被告上開主張瑞禾公司違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23條第1項、第24條之2第1款所規定調查說明義務，並非關於系爭意願書成立或生效之規範，瑞禾公司縱有違反前開規定之情事，亦僅係未盡善良管理人之注意義務，對系爭意願書之效力並不生影響。再者，系爭意願書雖係由台慶不動產所提供之制式契約，惟簽訂系爭意願書之兩造均非企業經營者，並無消費者保護法關於定型化契約審閱期規定之適用，且又未見特約應賦予契約審閱期之約定，縱使被告未能事先審閱契約內容，仍不因此而使系爭意願書無效，被告此部分之抗辯，即非可採。
㈢、被告辯稱依系爭意願書第七條約定，瑞禾公司為兩造之代理人，被告發現系爭意願書之出售價格遠高於附近土地之行情後向瑞禾公司主張解除系爭意願書，並請求返還400萬元之斡旋金，瑞禾公司以原告代理人身分返還該斡旋金，並受領被告解除系爭意願書之意思表示，系爭意願書業經兩造合意解除云云。經查：
⒈被告之訴訟代理人於本院114年3月27日言詞辯論當庭先辯稱
瑞禾公司於113年9月5日同意代原告張劉課解除系爭意願書等語，再辯被告稱簽署系爭意願書之隔日就表示要撤回等語，有該言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第131至134頁），嗣再於114年4月11日具狀辯稱被告簽署系爭意願書同日稍晚即聯繫瑞禾公司之仲介羅清萬表示要撤回系爭意願書，瑞禾公司於同日應允並同意被告撤回系爭意願書等語，有該民事答辯㈡狀在卷可考（見本院卷第141至143頁），核被告上開所辯，顯有前後不一，則被告是否有撤回系爭系爭意願書或有與原告合意解除系爭意願書，尚非無疑。
⒉被告固辯稱其已向瑞禾公司主張解除系爭意願書，並請求返
還400萬之斡旋金，瑞禾公司即以原告代理人身分返還400萬元斡旋金，並受領被告解除系爭意願書之意思表示，直接對原告發生效力云云。查，系爭意願書第七條雖約定，被告同意受託人（即瑞禾公司）可為買賣雙方之代理人，然應僅係針對系爭意願書有記載之授權範圍，如第三條第1項約定「…若賣方有同意授權受託人可代為收受買方之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據…」等語，瑞禾公司於該授權範圍內方得為兩造之代理人甚明，否則被告在系爭意願書上簽名後，即可由瑞禾公司以原告代理人身分簽名同意即可，何須再由原告在系爭意願書上簽名？是被告上開所辯，尚難憑採。
⒊而依被告所提出瑞禾公司出具之聲明書上記載，被告係於簽
署系爭意願書當日向瑞禾公司表示撤回，因原告尚未在系爭意願書上簽名或用印，瑞禾公司於同日同意被告撤回系爭意願書等語，有該聲明書在卷可稽（見本院卷第145頁），被告提出該聲明書應係用來證明其已撤回系爭系爭意願書乙節。
⒋復依系爭意願書第三條第2項約定：「於本意願書有效期間內
，買方因故不願承購欲撤回時，應於賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款前，親自攜帶本意願書至受託人處辦理，始生撤回之效力。」可知，被告應在原告接受系爭意願書之條款前撤回，然依原告提出蘋果公司仲介徐佩君與原告張劉課間LINE對話截圖及蘋果公司仲介徐佩君與瑞禾公司仲介羅清萬間LINE對話截圖（見本院卷第161至163頁、第185至187頁）可知，蘋果公司仲介徐佩君於112年8月12日下午5點左右將系爭意願書交予原告張劉課簽名，並於同日5：15分將原告張劉課簽名後之系爭意願書圖檔傳送予瑞禾公司仲介羅清萬後，蘋果公司仲介徐佩君與瑞禾公司仲介羅清萬約定8月26日簽訂買賣本約，而於8月19日瑞禾公司仲介羅清萬傳送訊息詢問蘋果公司仲介徐佩君，被告26日不想來簽約了，怎麼辦乙情，顯與上開聲明書所記載因原告尚未在系爭意願書上簽名或用印，瑞禾公司於同日同意被告撤回系爭意願書等語相互悍格，苟瑞禾公司已同意被告撤回系爭意願書，應不會在蘋果公司仲介徐佩君傳送系爭意願書圖檔時回覆「感謝」並約定簽訂買賣本約之日期，亦不會在8月19日詢問蘋果公司仲介徐佩君，被告於112年8月26日不想來簽約了，怎麼辦？則本院自難以上開聲明書之內容，遽為有利被告之認定。
⒌綜上，被告僅提出上開聲明書為證，復未提出其他證據，以
證明其係在原告接受系爭意願書之條款前撤回系爭系爭意願書或兩造已合意解除系爭意願書，則被告上開所辯，顯不足採。
㈣、被告辯稱系爭土地為原告二人所共有，惟系爭意願書上僅有原告張劉課一人簽章，足見系爭意願書未有效成立云云，然依原告提出之土地買賣授權書（見本院卷第123頁）可知，原告張素燕已於112年12月14日授權原告張劉課處理系爭土地買賣之事宜，亦核與原告與蘋果公司簽訂之土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書上之委託人均僅有原告張劉課簽名乙節相符，被告上開所辯，自不可採。被告另抗辯原告二人迄今仍未於系爭意願書上簽名或用印，系爭意願書從未成立，更未生效云云，然查，被告既對於兩造係於113年8月12日簽訂系爭意願書，兩造並於系爭意願書影本上簽名之事實不爭執（參見上開不爭執事項㈡），且在被告簽署系爭意願書後，瑞禾公司仲介羅清萬即以LINE通訊軟體將系爭意願書檔案傳送予蘋果公司仲介徐佩君，並由蘋果公司仲介徐佩君交由原告簽名後，蘋果公司仲介徐佩君再將系爭意願書拍照上傳予瑞禾公司仲介羅清萬乙節，業經本院如前所認定，則原告願意依系爭意願書之條件出售系爭土地意思表示已經到達原告，系爭意願書即發生效力，則被告上開所辯，顯係臨訟卸責之詞，委不足採。
㈤、依系爭意願書第七條之約定，被告同意受託人（即瑞禾公司）可為買賣雙方之代理人，而依系爭意願書第三條第1項之約定，可知本件被告因交付瑞禾公司現金400萬元作為斡旋金，而取得與原告簽訂買賣本約之權利，且因原告簽名同意系爭意願書上之條件出售而轉為定金。是就兩造所成立之買賣預約而言，前開定金應具有證約定金、成約定金之性質；又系爭意願書即買賣預約成立後，兩造各自負有與對方簽訂買賣本約之義務，而依系爭買賣意願書第4條約定，若因可歸責於被告之事由致無法簽約時，定金由原告沒收，若因可歸責於原告之事由致無法簽約時，原告應加倍返還已收全部之定金，故就買賣本約而言，該定金係於買賣本約成立前所交付，用以擔保本約成立之立約定金性質。又原告曾以新興郵局第002734號存證信函催告被告簽立買賣系爭土地之本約，被告迄今仍以前詞置辯，本件顯係因被告不願簽立買賣系爭土地之本約，堪認係因可歸責於被告事由，致無法與原告簽立本約；是原告依系爭意願書第四條約定，請求被告給付上開應為立約定金之400萬元，即應沒收之定金400萬元，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣意願書第四條約定，請求被告給付原告二人各200萬元，及自114年1月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 吳福森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
書記官 廖千慧