臺灣雲林地方法院民事判決114年度訴字第631號原 告 李新隆訴訟代理人 吳文城 律師複 代理人 嚴翊豪 律師被 告 瓏承建設有限公司法定代理人 紀春梅訴訟代理人 陳如梅 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國115 年9 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰柒拾肆萬元，及自民國一一四年十月二十三日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾萬元供擔保後，得假執行；但被告以新台幣壹佰柒拾肆萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之（民事訴訟法第24條）。查，兩造前就門牌雲林縣○○鄉○○街00號房地（下稱系爭建物）成立買賣契約，並約明本件買賣若有爭議致涉訟時，雙方合意以買賣標的所在地之法院為第1 審管轄法院等情，此要有原告所提出之不動產買賣契約書影本在卷（見卷內第17－22頁）可稽，且為被告所不爭執。職是，原告以系爭建物買賣契約業經其解除，進而對被告提起本訴請求被告將其已付之價金返還，合符上開規定，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠聲明：求為判決除假執行擔保金額外，如主文所示。
㈡陳述：
民國114 年6 月23日，伊以總價新台幣（下同）870 萬元向被告購買系爭建物及其基地，伊先後已付174 萬元予被告，嗣於同年7 月19日伊發現系爭建物有漏水現象，經通知被告後其僅以塗防水膠方式進行處理，但經伊委託專業驗屋人員進行檢測發現系爭建物仍存有諸多瑕疵未解決，又系爭建物與隔壁他人之鐵皮屋間存有間隙且未作防水措施，將來必然發生漏水現象，詎被告竟隱匿上開事實誘使伊與之簽約購買系爭房地，伊已以存證信函向被告為解約之表示，並請求被告返還伊所已付之上開款項，惟為被告所拒，就此爰依民法第259 條第2 款規定提起本訴。
二、被告方面：㈠聲明：駁回原告之訴；如受不利判決願供擔保免為假執行。
㈡陳述：
⒈系爭建物有滲漏情事應係簽約後始發生，伊就系爭建物屋況並無隱瞞原告之情事。
⒉原告告知伊系爭建物有漏水情事後，伊已將之修復。
⒊原告主張之系爭建物之其它缺失並非重大，且伊已將之修復，此有訴外人出具之檢測報告可憑。
⒋系爭房地買賣合約業經伊對原告為解除之表示，並將原告
所支付之款項予以沒收，作為違約罰。
三、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354 條第1項前段）。其次，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約（同法第359 條前段）。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之（同法第259 條第1 款、第2 款）。再者，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五（同法第203 條）。
㈡經查：
⒈原告主張：114 年6 月23日，伊以總價870 萬元向被告購
買系爭建物及其所坐落之基地，伊先後已付174 萬元予被告等各情，業據其提出不動產買賣契約書影本在卷（見卷內第17－22頁）為證，並為被告所不爭執。
⒉其次，原告主張：同年7 月19日，伊發現系爭建物一樓東
側內部牆體有滲漏水現象，經通知被告後，被告僅在系爭建物1 樓外牆與東側之他人鐵皮屋屋頂相毗鄰處塗抹防水膠，並未徹底解決1 樓東側牆體滲漏水問題等各情，業據其提出系爭建物內、外部照片數幀在卷（見卷內第47－49、59－71頁）為證，至被告固不否認原告曾將系爭建物有滲漏水情事通知其知悉乙節，惟辯以：原告通知系爭建物有滲漏水情況後，其有派人前去檢修，發現是颱風將系爭建物與鄰屋間之水切部件部分損毀，其已重新施作水切部件，並重新上防水漆，系爭建物現已無漏水情事云云。本院審酌系爭建物乃緊靠東側之他人1 層鐵皮屋所興建乙節，此有系爭建物外觀照片在卷（見卷內第157 頁）可考，因之系爭建物1 樓東側牆體外側與他人鐵皮建物間必留有間隙，且該間隙狹小要難以施作泥作打底（粗胚）及水泥粉光（細胚）等工項，是則該間隙遇雨容易滲漏至系爭建物之牆體內，此為眾所週知之事實。職是，為防止系爭建物建物牆體發生上開滲漏情事，被告即在兩棟建物鄰接處施作水切部件（指一種在建築物外牆所設置的L 型、斜角或特殊造型的導水構造），用以保護系爭建物之牆體免於滲水至內部空間，然水切部件終究只是外加之暫時性防護措施，難以長期保護牆體避免發生滲漏水情事，此由被告自承其在系爭建物所施作之水切部件，僅因颱風即發生損毀情事可明。此外衡酌一般房屋買賣，購屋者所期待者，自係冀望買受一無滲漏水之虞之房屋，是售屋者所出售之建物本體自應具備無滲、漏水情形而可供購屋者正常使用之最低標準，足堪認定。然系爭建物乃係緊貼鄰屋所興建，則該二建物間必然留存有間隙，且該間隙又難以就系爭建物牆體及外側施作防水設施以防免滲漏水情事發生，至被告雖曾在系爭建物與他人屋頂交接處施作水切部件，然該水切部件之功能終究與在系爭建物之牆體本身施作防水措施，二者其效能及耐用性仍有差異，況該防水部件更可能因天災（例如地震、日晒雨淋）或人為因素（例如隔鄰屋主拆除其房屋）而失其功能及效用。職是，原告主張系爭建物之東側牆體自始即存有滲漏水之瑕疵，且迄未修復乙節，應堪可採。
⒊又原告主張：因系爭建物存有上開瑕疵，其前已向被告為
解除系爭房屋買契約之表示乙節，已據其提出造橋大西郵局16號存證信函影本在卷（見卷內第51－53頁）為證，而被告業已收受上開存證信函乙節亦不爭執。㈢綜上，系爭建物其1 樓東側牆體本身既存有滲漏水之瑕疵，
而被告又僅在該牆體外側以水切部件稍加修補，但此舉僅屬治標而未治本，仍難認系爭建物具備依通常交易觀念，或依當事人約定之價值、效用或品質，從而原告主張系爭建物因存有漏水瑕疵其已將買賣契約解除，進而請求被告將其前所支付之174 萬元購屋款，並附加自起訴狀繕本送達翌日（即
114 年10月23日）起至清償日止，依年利率5%計算之利息返還，依前揭規定，自屬有據，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，不再一一論列，併予敘明。
五、假執行之宣告：兩造皆陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律之規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 9 月 29 日
民事第一庭 法 官 蔣得忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 29 日
書記官 李欣芸