臺灣雲林地方法院民事判決114年度訴字第723號原 告 吳憲岳訴訟代理人 林芷伃被 告 社團法人中華盤古古佛靈學協會法定代理人 陳沿汝訴訟代理人 簡承佑律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國115年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣202,125元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之70，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣68,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣202,125元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告及訴外人劉家成、蘇炳煇、詹月燕等4人（下稱原告等4人）於民國112年12月間與被告簽訂農業用地租賃契約書，約定由被告向原告等4人承租坐落雲林縣○○鄉○○段000地號土地38.6172公頃（下稱系爭土地），每年租金新臺幣（下同）385,000元，原告部分之租金為每年96,250元，租賃期間自112年12月31日起至117年12月30日止。詎被告自簽訂租賃契約後，從未給付租金，為此，原告自114年12月30日起終止兩造間之租賃契約，並請求被告給付原告自112年12月31日起至114年12月30日止之租金192,500元，及所欠金額50％計算之違約金96,250元，合計288,750元等語。
並聲明：㈠被告應給付原告288,750元。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠被告與原告等4人就系爭土地名義上雖簽訂租賃契約，惟事實
上原告等4人就系爭土地係無償提供給被告使用，故而實際上並未向被告收取租金，此由社團法人中華盤古古佛靈學協會第二屆第7、8、9次理監事會議之會議紀錄記載即可佐證。故被告與原告等4人間就系爭土地使用實質上乃係「使用借貸」關係，而非租賃關係，原告請求被告給付租金，自無理由。㈡原告請求被告給付以欠繳租金192,500元之50％即96,250元之違約金，金額過高，請求酌減等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：本件之爭點在於原告請求被告給付租金及違約金，有無理由？被告主張違約金金額過高，請求酌減，有無理由？㈠原告主張被告於112年12月間與原告等4人簽訂農業用地租賃
契約書，約定由被告向原告等4人承租系爭土地，租金每年385,000元，原告部分之租金為每年96,250元，租賃期間自112年12月31日起至117年12月30日止，詎被告自簽訂租賃契約後，即未依約給付租金，原告於114年10月28日以存證信函通知被告終止兩造間之租賃契約，兩造間之租賃契約已於114年12月31日終止等情，業經原告提出農業用地租賃契約書、存證信函及掛號回執為證，復為被告所不爭執，堪認原告上開主張為真正，是兩造間之租賃關係已於114年12月31日終止，而被告迄今尚積欠原告2年租金合計192,500元，應堪認定。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明文。
原告主張其與被告約定原告部分租金為每年96,250元，並約定於簽約日時繳納第1年份全年租金，之後每年1月31日前支付下1年度全年租金，租金逾前款期限補繳時，依下列標準加收違約金，逾期繳納超過1個月以上者，每逾1個月，照欠繳額加收15％，最高不得超過欠額50％；如承租人遲付租金達2個月以上者，出租人得終止租約，而被告自簽約時起即未依約繳付租金，迄今尚積欠原告自112年12月31日起至114年12月30日止之租金192,500元等情，業據原告提出農業用地租賃契約書、存證信函為證，並為被告所不爭執，則原告請求被告給付租金192,500元，尚非無據。
㈢至被告辯稱：被告與原告等4人就系爭土地名義上雖簽訂租賃
契約，惟事實上原告等4人就系爭土地係無償提供給被告使用，故而原告未向被告收取租金，被告與原告等4人間就系爭土地使用實質上乃係「使用借貸」關係，而非租賃關係，原告請求被告給付租金，並無理由等語，為原告所否認，經查：
⒈原告吳憲岳雖曾出席社團法人中華盤古古佛靈學協會第二屆
第7、8、9次理監事會議，惟觀之社團法人中華盤古古佛靈學協會第二屆第7次理監事會議之臨時動議記載「請問是否協會是否已經與地主簽訂租賃合約書？理事長（劉家成）回覆：已經簽訂合約，盤古協會由我以及代理理事長陳純忠與地主簽訂無償租給盤古協會15年，因5年以上需要公證，所以5年一簽，無條件續約」等語，另社團法人中華盤古古佛靈學協會第二屆第8次理監事會議之臨時動議記載：「公布地主與協會簽定之租賃契約書內容，並將契約書交給協會保管（提案者劉特吉），決議：22位理監事通過。」等語，又社團法人中華盤古古佛靈學協會第二屆第9次理監事會議之案由八記載：「由道場與地主簽訂的合約書何時要公布並交由協會秘書處保管（提案者劉特吉常務監事），說明：劉老師回覆已簽好，大師兄知情，至於由誰保管皆不回應。決議：請盡快處理。」等語（見本院卷一第355頁至第360頁），而由上開理監事會議紀錄內容，至多僅能認定劉家成個人曾於理監事會議中表示其已與被告簽約，無償將土地租給被告之事實，但無從認定原告吳憲岳有同意無償出租系爭土地予被告之事實。
⒉系爭農業用地租賃契約書係由訴外人陳純忠代理被告與原告
等4人簽訂，倘被告之真意係欲無償使用系爭土地，則在兩造簽訂租約之過程中，就被告應否給付租金乙節，理應詳細磋商並載明於契約內容，而無貿然與原告等4人簽訂租賃契約，並約定租金金額、租金繳納期限及違約金之可能？被告所辯顯與兩造所簽訂之農業用地租賃契約書之文義記載並不相符，則被告辯稱：兩造間為使用借貸關係，並非租賃關係云云，要難遽予採憑。
㈣原告另主張：被告積欠原告自112年12月31日起至114年12月3
0日止合計2年之租金，為此，原告依系爭農業用地租賃契約書第4條約定，請求被告給付欠繳租金額50％計算之違約金96,250元等語，被告則以原告請求違約金金額過高，請求酌減等語置辯。經查：
⒈原告與被告所簽訂農業用地租賃契約書第4條約定「租金總額
如第二條標示。於簽約日時繳納第一年份全年租金，之後每年一月三十一日前支付下一年度全年租金，租金逾前款期限補繳時，依下列標準加收違約金，逾期繳納超過一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之十五，最高不得超過欠額百分之五十」，有農業用地租賃契約書在卷可憑。而被告迄今尚未給付原告自112年12月31日起至114年12月30日止之租金，足認被告未於簽約時繳納第一年之租金，亦未於113年1月31日前支付第二年之租金，則原告請求被告給付欠繳租金額192,500元之50％計算之違約金96,250元，尚非無據。
⒉惟按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文規定。查兩造所簽訂農業用地租賃契約書第4條約定「租金總額如第二條標示。於簽約日時繳納第一年份全年租金，之後每年一月三十一日前支付下一年度全年租金，租金逾前款期限補繳時，依下列標準加收違約金，逾期繳納超過一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之十五，最高不得超過欠額百分之五十」等語，從契約文字上無從認定當事人約定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。
⒊又按，當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質
者，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限（民法第216 條規定參照）。故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，以判斷約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第2381號判決意旨參照）。
⒋經查，兩造間之農業用地租賃契約因原告主張終止租賃契約
而終止，被告雖未依約繳納租金，然原告於兩造租賃關係存續期間並未有請求或催告被告給付租金之行為，與原告同為出租人之訴外人劉家成更表明無償出租系爭土地予被告使用，另一出租人詹月燕亦表明並無向被告請求租金之意，而原告因被告欠繳租金所遭受之損害，相當於原告就租金無法及時受償所受之利息損失，再考量原告請求被告給付租金、違約金所支出之勞力、時間與費用等損失等一切情狀，認原告請求被告給付違約金96,250元，尚嫌過高，應依民法第252條規定酌減至法定年息5％即9,625元，始屬適當，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。㈤綜上所述，原告依系爭農業用地租賃契約書之約定，請求被
告給付原告租金192,500元及違約金9,625元，合計202,125元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
㈥本判決原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，
依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之。
㈦本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
均對判決之結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 5 月 28 日
民事第二庭 法 官 冷明珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 28 日
書記官 梁靖瑜