臺灣雲林地方法院民事判決114年度重訴字第82號原 告即反訴被告 鄭水龍訴訟代理人 賴鴻鳴律師
賴昱亘律師謝明澂律師何旭城律師被 告即反訴原告 李燈圳訴訟代理人 張嘉玲律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國115年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將反訴原告所有坐落雲林縣元長鄉長興段1354-1、1354-2、1354-3、1354-4、1429、1429-1地號土地，權利範圍均為2分之1，擔保債權總金額為新臺幣1,030萬元之最高限額抵押權登記予以塗銷。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。經查，原告主張兩造就被告所共有雲林縣○○鄉○○段000000○000000○000000○000000○0000地號土地（下稱系爭土地）成立「房地產買賣契約書」（下稱系爭契約），其前已終止系爭契約，是得依系爭契約第11條第2項規定，請求被告退還已收價款新臺幣（下同）10,300,000元及賠償已繳價款之同額違約罰金，被告則抗辯違約者乃原告，爰依民法第767條規定，對原告提起反訴請求塗銷系爭土地上所設定之10,300,000元最高限額抵押權（下稱系爭最高限額抵押權），並援引在本訴答辯所用之證據資料。經核被告對原告提起上開反訴，非專屬他法院管轄，且該訴訟之防禦方法與本訴相牽連，與前開規定尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。經查，本件反訴原告起訴時，原聲明：㈠反訴被告應將反訴原告所有坐落雲林縣○○鄉○○段000000○000000○000000○000000○0000地號土地，權利範圍二分之一，擔保債權總金額為103萬元之最高限額抵押權登記予以塗銷。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第169頁），嗣因慮及1429地號土地已分割出1429-1地號土地，及103萬元為1,030萬元之誤載，遂於民國115年4月22日變更聲明為：反訴被告應將反訴原告所有坐落雲林縣元長鄉長興段1354-1、1354-2、1354-3、1354-4、1429、1429-1地號土地，權利範圍二分之一，擔保債權總金額為1,030萬元之最高限額抵押權登記予以塗銷。並不再聲明供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷第305頁），核反訴原告所為訴之變更，係基於同一基礎事實，與上開規定並無不合，應屬可採。
貳、實體方面
甲、本訴部分
一、原告起訴主張：㈠緣兩造於113年7月1日就被告所共有系爭土地成立系爭契約，
其中系爭契約第14條特別約定事項約定「乙方（被被告）須提出同意書供甲方（原告）申請建築執照」，以利後續申請建築執照、貸款等事宜。系爭契約成立後，原告即依約給付10,300,000元予被告，被告同時以原告為抵押權人，於上開土地設定相同金額之系爭最高限額抵押權。
㈡被告雖曾提供上開地號土地之使用同意書，並催告原告給付
買賣價金之第二次款，惟因雙方始終未辦妥信託專戶，致原告無法依約給付後續買賣款項；且其中雲林縣○○鄉○○段0000地號土地業於114年4月29日逕為分割為同段1429-1地號土地、同段1429地號土地，二地號同為系爭契約標的，原告以口頭、書面定15日期限催告被告簽署1429-1地號土地之使用同意書，被告竟不願簽署1429-1地號土地之使用同意書，更稱1429-1地號土地並非系爭契約標的，並以原告未給付第二次款為由主張解除系爭契約云云。原告再以書面催告被告於文到15日内簽署1429-1地號土地使用權同意書，亦遭被告以業已解除系爭契約為由拒絕簽署。
㈢被告屢次拒絕出具1429-1地號土地之使用同意書，原告爰依
系爭契約第11條第2項之約定，以本起訴狀作為解除系爭契約之意思表示，並請求被告退還已收款項10,300,000元，並同時賠償違約罰金即懲罰性違約金10,300,000元，共計20,600,000元。
㈣綜上，聲明：
⒈被告應給付原告20,600,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：㈠系爭契約無法繼續履行可歸責於原告。原告宥於政府限貸政
策無法申請足額貸款，因而無法如期給付第二期款，與兩造「是否開立信託專戶」或「是否簽立土地使用權同意書」無關：
⒈兩造於113年7月1日簽訂系爭契約，約定買賣標的為雲林縣○○
鄉○○段000000○000000○000000○000000○0000地號土地，權利範圍各1/2，買賣總價款為63,376,340元，兩造並於113年7月1日簽約，當日由原告開立1,030萬元支票作為第一期款，另由被告委託代書同時辦理最高限額抵押權視同簽約金設定。
⒉被告另於114年4月2日依系爭契約第14條特別約定事項：簽立
雲林縣○○鄉○○段000000○000000○000000○000000○0000地號土地使用權同意書交付原告。
⒊於此同時，原告為取得上開土地全部持分，另向訴外人李媽
添（即被告之叔叔）購買系爭土地另外權利範圍1/2之土地，並簽訂房地產買賣契約以利整體開發。
⒋系爭契約簽訂後，兩造依約應於114年6月7日至訴外人王玉英
地政士處開立信託專戶給付第二期款，然原告突然告知因政府限貸令政策因素，恐無法如期完成貸款，即使完成貸款程序，亦無法貸得足夠成數給付第三期款，希望能「以屋易地」之方式完成交易，兩造並約定於114年6月6日於王玉英地政士處進行協商。
⒌114年6月6日原告說明因政府限貸令政策，無法貸得足夠金額
，並要求以三間毛坯屋作為交換條件，但被告考量毛坯屋價值遠低於買賣標的，變更交易條件對被告較為不利，被告仍希望以原條件完成交易，兩造因此無法達成共識，原告卻因此置之不理。又系爭契約第二期款之給付方式為匯入兩造共同開立之價金信託專戶，倘原告確有履約意願，僅需於114年6月9日當日與被告一同至王玉英地政士處簽立價金信託合約，並匯付價金至專戶，過程十分簡易，完全取決於原告之意願。但於114年6月9日當日，被告未接獲原告任何履約之意思表示，同時被告亦詢問承辦本案之王玉英地政士是否有接獲原告履約之意思，但原告音訊全無，就此置之不理，顯見原告毫無履約誠意，視契約於無物，亦可證明「是否開立信託專戶」並非本件無法履約之主因。
⒍被告業於114年4月2日履行契約義務簽署土地使用權同意書交
予原告，並無可歸責之處，且原告於114年6月9日應給付第二期款前未曾以書面要求被告「再次」簽署土地使用權同意書，可知「是否簽署土地使用權同意書」並非系爭契約無法繼續履約之主因。又系爭契約第14條乃約定「乙方（即被告）須提出同意書供甲方申請建築執照」，可知「土地使用權同意書係用於「申請建築執照」，與「貸款」無關。
⒎被告苦等至114年6月19日，乃寄發台北永春郵局第368號函催
告履行系爭契約第二次付款約定，並希望與原告進行協商，然原告旋即於114年6月24日以聯正律師事務所114年度聯正字第18號函覆聲稱被告未簽署土地使用權同意書，並揚言提告詐欺罪，被告對於原告不思正途解決問題，反尋覓藉口欺壓被告，不惜濫用訴訟權利，言而無信至此，深感遺憾。被告於114年6月19日寄發台北永春郵局第368號函時，原告業已違反系爭契約之付款約定，且原告音訊全無、無履約意願，被告續而於114年7月2日寄發台北永春郵局笫392號函通知原告依系爭契約笫11條笫1項解除契約。原告多次聲稱被告解除契約之主張無效等語，僅為空談，並無任何依據。
㈡綜上，聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
乙、反訴部分
一、反訴原告起訴主張：㈠兩造於113年7月1日簽訂系爭契約，約定買賣標的為雲林縣元
長鄉長興段第1354-1、1354-2、1354-3、1354-4、1429地號土地，權利範圍1/2，買賣總價款為63,376,340元，兩造並於113年7月1日簽約當日由反訴被告開立1張1,030萬元支票作為第一期款，另由反訴原告委託代書同時辦理最高限額抵押權視同簽約金設定。然於114年6月9日當日反訴被告未依約給付第二期款，顯已違反系爭契約第4條、第11條之約定，反訴原告因而於114年6月19日寄發台北永春郵局第368號函催告反訴被告履行系爭契約第二次付款約定，然未獲反訴被告善意回應，且反訴被告拒不履約。反訴原告續而於114年7月2日寄發台北永春郵局第392號函通知反訴被告依系爭契約書第11條第1項解除契約。前述台北永春郵局第392號函乃於114年7月3日送達於反訴被告，契約業已合法解除，反訴原告特依民法第259條回復原狀之規定請求反訴被告塗銷系爭最高限額抵押權登記。
㈡綜上，聲明：反訴被告應塗銷反訴原告所有之雲林縣元長鄉
長興段第1354-1、1354-2、1354-3、1354-4、1429、1429-1地號土地，權利範圍各2分之1，擔保債權總金額為1,030萬元之最高限額抵押權登記。
二、反訴被告辯以：㈠反訴被告業已以本訴解除系爭契約，同時請求反訴原告給付
懲罰性違約金及應返還之買賣價金共計2,060萬元在案，故系爭最高限額抵押權所擔保之債權確實包含反訴原告依系爭契約第11條第2項、民法第259條第2款應給付反訴被告之懲罰性違約金及應返還之買賣價金，共計2,060萬元，故系爭最高限額抵押權有所擔保之債權存在，反訴原告訴請塗銷為無理由。
㈡綜上，聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠兩造於113 年7 月1 日簽訂房地買賣契約書，約定被告將其
所有坐落雲林縣○○鄉○○段000000○000000○000000○000000○0000地號土地，應有部分各2 分之1 ，以63,376,340元出售與原告。
㈡第一期款1,030萬元，原告已經交付被告。
㈢系爭契約第14條特別約定事項記載：乙方（李燈圳）須提出同意書供甲方（鄭水龍）申請建築執照。
㈣被告所有坐落雲林縣○○鄉○○段000000○000000○000000○000000
○0000地號土地，應有部分各2分之1，於113年7月31日設定最高限額1,030萬元抵押權給原告。
㈤被告於114年4月2日出具坐落雲林縣○○鄉○○段000000○000000○
000000○000000○0000地號土地，應有部分各2分之1之土地使用權同意書給原告。
㈥雲林縣○○鄉○○段0000地號土地，於114年4月29日分割出1429-1地號土地，面積62平方公尺。
㈦被告於114年6月19日以臺北永春郵局368號存證信函主張原告
未給付第2期款500萬元，並催告於7日內聯繫被告代理人並給付第2期款項，原告114年6月20日收到。
㈧原告於114年6月24日以律師函催告被告簽署1429-1地號土地使用權同意書。被告於同日收受。
㈨被告於114年7月2日以臺北永春郵局392號存證信函主張解約，該存證信函於114年7月3日送達原告。
㈩原告於114年7月25日以臺南成功路755號存證信函主張因尚未
開立信託專戶所以無法匯第二期款，另請被告簽立土地使用權同意書。被告於114年7月30日收到。
被告於114年8月12日以臺北永春郵局494號存證信函主張契約
已經解除，請原告於7日內聯繫被告代理人商討後續。原告於114年8月14日收受。
四、兩造爭執事項㈠原告主張被告不出具1429-1地號土地使用權同意書，已解除
契約，依系爭契約第11條第2 項請求返還已收價款1,030 萬元及賠償同額違約金1,030 萬元，有無理由？㈡反訴原告主張反訴被告未給付第二期款，已解除契約，依系
爭契約第11條第1 項及民法第259 條請求反訴被告塗銷系爭最高限額抵押權設定登記，有無理由？
五、本院之判斷：㈠兩造就上開事實不爭執，即應受拘束，本院無庸就上開不爭執之事實，再為調查證據，並得以之為本件判決之基礎。
㈡原告主張被告不出具1429-1地號土地使用權同意書，違反系
爭契約第11條第2項之約定，故以起訴狀送達為解除契約之意思表示，依民法第259條、系爭契約第11條第2項，被告應返還已收受之1,030萬元及賠償同等金額即1,030萬元違約金等語，為被告以前詞置辯，經查：
⒈系爭契約第11條第1、2項約定：「（第1項）買方不依約履行
付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作違約罰金。（第2項）賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，其仍不履行即予解除契約，賣方應將已收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。」（見本院卷第25頁），系爭契約第14條特別約定事項約定：「乙方須提出同意書供甲方申請建築執照」（見本院卷第25頁)，由此可知，被告身為土地所有權人，有提供「土地使用權同意書」供原告申請建築執照之義務，惟上開行為並未約定期限。
⒉本件1429-1地號土地乃於114年4月29日始由1429地號土地分
割而出，於分割之前，1429-1與1429地號土地為同一塊土地，被告已經於114年4月2日就本件買賣標的全部即坐落雲林縣○○鄉○○段000000○000000○000000○000000○0000地號土地，應有部分各2分之1，出具土地使用權同意書給原告，換言之，在土地分割之前，被告已經履行完畢出具土地使用權同意書之義務，原告自得在土地分割前持該土地使用權同意書申請建築執照。而在建築執照核發前，土地分割如有分割情事，被告雖應再行簽立新的土地使用權同意書，有雲林縣政府115年2月13日府建管二字第1150508099號函在卷可憑（見本院卷第267頁），但依系爭契約第14條約定內容，被告出具土地使用權同意書係為了「供原告申請建築執照」，而原告始終陳稱建築執照影響核貸、撥款與否等語，則對照系爭契約付款條件之約定，核貸撥款乃係為了給付第三次款（詳下述），應可推知被告未出具土地同意書，並不影響原告應給付第二次款之義務，是以，「被告出具土地使用權同意書」與「原告給付第2期款項500萬元」間，兩者不具有同時履行抗辯之關係，原告主張其未交付第二次款係因被告未出具1429-1地號土地之土地使用權同意書，被告才是可歸責之一方等語（見本院卷第198頁），並非可採。
⒊依系爭契約第4條付款約定記載：第一次款1,030萬元正（履
行條件：同時辦理同額抵押權設定給買方視同簽約金設定），第二次款500萬元正（履行條件：匯入114年6月9日雙方會同辦妥之信託專戶，並經確認受理貸款銀行核貸額度即土地現值申報送件，完稅後移轉與設定併案送件登記。），第三次款48,076,340元正（履行條件：114年6月9日起45工作天內全額銀行貸款，如核貸額度不足，應以現金補足匯入信託專戶)（見本院卷第23頁）。參以系爭契約簽立時間為113年7月1日，從給付第1次款至給付第2次款間幾乎有長達1年之期間，兩造自無可能不約定下次給付期限。
⒋原告固稱114年6月9日並非第二次款之給付期限等語，然而：
①系爭最高抵押權設定登記日期為113年7月31日、擔保債權總
金額為1,030萬元、擔保債權確定日期為114年6月9日，恰與付款條件第二次款所示之日期相同。
②系爭契約第4條付款約定就第2次款之給付明文約定「確認受
理貸款銀行核貸額度即土地現值申報送件，完稅後移轉與設定併案送件登記」等語，即於第二次款給付同時，辦理所有權移轉登記及銀行貸款之抵押權設定登記事宜，以備第三次款項之支付，此由訴外人王玉英地政士與原告對話「很快啊，6月份就到了就可以過戶了」等語可明（見本院卷第284頁）。
③事實上本件於114年6月2日已得臺灣土地銀行核貸通過，尚待
取得建築執照後始能撥款，有臺灣土地銀行虎尾分行115年2月26日虎尾字第1150000475號函在卷可憑（見本院卷第277頁），亦與證人即臺灣土地銀行虎尾分行授信職員王笙螢證述：核貸金額6,020萬元，只是談到土地貸款，但尚未撥貸等語（見本院卷第315至316頁），大致相符。
④系爭契約第12條亦明文約定：雙方應互相配合最遲於114年7
月25日前辦妥移轉登記、付清價款、完成交付，如有違誤，應由可歸責之一方負損害賠償責任等語（見本院卷第135頁）。
⑤以上種種，足可推知原告分3次所應給付之買賣價金均有給付
期限，亦即，第一期款項1,030萬元給付期限為簽約日即113年7月1日、第二期款項500萬元給付期限應為114年6月9日、第三期款項48,076,340元（貸款全額）應為114年6月9日加45工作日，而原告迄今並未給付第二次款項，經被告於114年6月19日以臺北永春郵局368號存證信函催告履行，原告114年6月20日收到仍未履行，被告則於114年7月2日以臺北永春郵局392號存證信函主張解除系爭契約，該存證信函於114年7月3日送達原告，故系爭契約已於114年7月3日由被告依系爭契約第11條第1項解除，應可認定。
⒌原告雖主張因被告未交付分割後之土地使用權同意書，業經
其於114年6月24日以律師函催告被告簽署1429-1地號土地使用權同意書，被告於同日收受。原告復於114年7月25日以臺南成功路755號存證信函主張因尚未開立信託專戶所以無法匯第二次款，另請被告簽立土地使用權同意書。被告於114年7月30日收到，因被告經催告後仍未履行，故原告主張以本起訴狀送達作為解除契約之意思表示等語，然而本件起訴狀繕本送達被告時為114年11月17日，有送達回證在卷可憑（見本院卷第139頁），且為兩造所不爭執，顯然已在被告行使解除權後，而已合法解除之契約無法再予以解除，故原告主張依系爭契約第11條第2項約定、民法第259條，請求被告給付2,060萬元，難認可採。
⒍原告另主張因被告未與原告一同開設信託專戶，故無法交付
第二次款500萬元等語，惟為被告否認，按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為，阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。依當事人之一方之意思而決定其成與否之條件，倘依契約或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件成就，乃為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，依上開規定，應視為條件業已成就（最高法院86年台上字第2280號判決意旨可資參照）。依系爭契約第4條付款約定明文記載「第二次款500萬元正匯入114年6月9日雙方會同辦妥之信託專戶...」，顯然信託專戶需要兩造會同辦理，然而，原告至114年6月9日仍拒絕與被告一同設立信託專戶，此有被告與代書之對話紀錄可憑（見本院卷第423至425頁），且原告亦未能說明有何不設立信託專戶之正當理由，故原告以尚未設立信託專戶為由，主張無法匯款500萬元等語，顯不可採。至於原告雖主張其於114年7月25日以臺南成功路755號存證信函主張因尚未開立信託專戶所以無法匯第二次款，如果被告願意配合原告設立信託專戶，原告自將依約給付第二次款項等語（見本院卷第58頁），已在被告解除契約之後，被告自不再負有系爭契約之義務。
㈢綜上，原告無正當理由遲延給付第二次款項，核屬可歸責於
原告，被告已合法解除系爭契約，原告無從再予以解除，故原告以被告未交付1429-1地號土地之土地同意書為由，主張解除契約，並請求被告應給付原告2,060萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
㈣反訴部分：
⒈系爭契約簽訂於113年7月1日，由反訴被告於當日交付1,030
萬元，並在系爭土地上設立1,030萬元之最高限額抵押權，債權確定日期為114年6月9日即第二次款項給付日期，已如前述，而反訴被告給付第三次款項之方式，係以系爭土地向銀行貸款給付買賣價金，有系爭契約在卷可憑（見本院卷第132頁），並有證人王笙螢證述在卷（見本院卷第315頁），顯然系爭最高限額抵押權將在反訴被告申辦銀行貸款前予以塗銷，如此，始能將銀行之抵押權設定為第一順位抵押權，依此，足以認定系爭最高限額抵押權之設定乃兩造慮及在給付第二次款項前，因時間間隔將近1年，可能橫生變數，所擔保之債權應為在114年6月9日前反訴被告就系爭契約所生1,030萬元之返還請求權及相關費用。
⒉然而，系爭契約已經於114年7月3日解除，依系爭契約第11條
第1項約定，反訴原告得沒收反訴被告所交付之1,030萬元，故反訴被告並無得請求返還1,030萬元之權利存在，又因系爭最高限額抵押權所設立登記之擔保債權確定日期114年6月9日期限已經屆至，系爭最高限額抵押權所擔保之債權已經確定且不再發生，故系爭最高限額抵押權並無所擔保之債權存在，反訴原告訴請塗銷系爭最高限額抵押權設定登記，核屬有據，應予准許。
六、就本訴部分，原告請求被告應給付2,060萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。就反訴部分，反訴原告請求反訴被告塗銷系爭土地上之系爭最高限額抵押權設定登記為有理由，應予准許。爰判決如主文第1、3項所示。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 23 日
民事第二庭 法 官 洪儀芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 23 日
書記官 林芳宜