臺灣雲林地方法院民事判決115年度訴字第191號原 告 林簡彩紅訴訟代理人 謝耿銘律師(法扶律師)被 告 侯素珠訴訟代理人 李文潔律師複代理人 林怡婷律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國115年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國95年間起，陸續向被告租地及建物作為經營「F
un輕鬆休閒庭園咖啡」店使用，於110年間租約到期後，被告欲收回房地，然因原告已支出龐大整修費用，希望能夠續租，兩造遂於111年2月9日在鈞院成立調解。約定被告出租雲林縣○○鄉○○○段000000○0000000○地號土地及門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○00號及2-15號建物（下稱系爭建物）予原告，租賃期間為111年2月9日起至114年2月8日止，第一年租金每月新臺幣（下同）25,000元，第二、三年每月租金35,000元。
㈡於111年3月8日，系爭建物之水塔損壞，致原告無法繼續使
用系爭建物，亦無法經營生意，原告請求被告修繕水塔以恢復供水，但被告卻置之不理，並未採取任何修復措施，原告不得已，遂自行申請自來水管線，並雇工興建2座水塔以恢復供水，支出250,000元。
㈢於112年11、12月間，系爭建物之樓梯、平台及三樓屋簷等
處損壞，系爭建物已有安全之疑慮，然而原告請求被告修繕卻不獲置理。原告不得已，遂自行雇工修繕，支出修繕費用235,000元。
㈣於113年4月3日上午，臺灣發生強烈地震，根據中央氣象署
地震報告，地震強度達芮氏規模7.2，雲林縣草嶺為4級，此次地震造成系爭建物損壞，原告於114年4月17日寄發存證信函予被告，請求被告履行修繕義務，卻不獲置理，致使系爭建物因不堪使用而停止營業，未能使用並獲利。自113年4月3日發生地震損毀系爭建物時起，至租賃期間114年2月8日屆滿止，原告共10個月無法營業，依據原告112年間之營業綜合損益表，該年度營業收入為2,653,100元，換算每月營業收入為221,091元，原告主張每月受有200,000元之營業損失，故計算10個月無法營業之損失，合計為2,000,000元。
㈤按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第430條、第227條分別定有明文。原告向被告承租系爭房地，依上開規定，被告自應以合於正常使用、收益之租賃物交付原告使用，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，然系爭建物發生上開情況，且於租賃期間持續存在，已有安全疑慮，而難為正常使用，被告有違出租人之保持義務。又被告遲未進行修繕致使原告無法為租賃物圓滿之使用收益，被告難謂無違反出租人之修繕義務，自屬可歸責於被告之事由而生不完全給付，致原告合計受有2,485,000元之損害，爰請求被告損害賠償。
㈥並聲明：
⒈被告應給付原告2,485,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈦對被告答辯所為之陳述：
⒈關於原告「申請自來水管線及興建2座水塔支出250,000元」部分：
⑴原告確實有向訴外人廖金柱購置位於系爭建物之1座「
水塔」，然而，該「水塔」於兩造租賃期間內損壞後，原告另外購置、興建2座新「水塔」。
⑵原告向訴外人廖金柱購置「水塔」後，一直以來抽取
井水至該水塔，作為營業、民生用水。詎料，約於111年3月8日，該「水塔」損壞，難以修復，原告為繼續於系爭建物經營生意，遂要求被告為系爭建物申請、提供自來水，以及另外設置水塔用於儲水，使原告能夠繼續經營生意。然而，被告不予置理，原告起初只能向鄰長潘秀珠借水，但此並非長久解決之道，原告不得已遂自行申請自來水管線，並雇工興建2座水塔以提供用水，合計支出250,000元。鄰長潘秀珠知悉抽井水「水塔」損壞、原告申請自來水管線之事實，可傳喚作證。
⑶按，被告出租系爭建物於原告，依法應提供合於約定
使用收益之租賃物，而租賃物之用水，係原告使用系爭建物經營生意，以及民生所必須，被告依法、依約本應提供用水，卻未能提供，則原告於催告不獲置理後，自行申請自來水管線及興建2座水塔，合計支付250,000元，原告依法得請求被告償還。
⒉關於「原告請求被告給付112年11、12月間系爭租賃物樓梯、平台及3樓等處損壞維修費用235,000元」部分：
⑴被告辯稱：「未收到原告告知系爭租賃物有其所述前
開樓梯、平台及3樓屋簷等處損壞情事」等語，並不實在。因查，原告向被告租用系爭建物經營生意，倘若租賃物有損壞，原告依法本得請求被告負責修繕，無須自行修繕，實係原告請求被告修繕不獲置理，原告為了繼續經營生意，才在不得已情形下自行雇工修繕。
⑵被告辯稱：「雙方於簽訂調解筆錄時續訂租約時亦已
合意系爭租賃物由原告自行負擔修繕義務，被告不再負擔修繕義務」等語，然查，原告否認被告上開主張，且，觀之兩造於111年2月9日在鈞院簽訂之調解筆錄，兩造並無約定兩造如何負擔系爭建物之「修繕」問題，故被告上開所辯並不實在。
⒊關於「原告請求被告給付因地震所致營業損失2,000,000元」部分：
⑴被告書狀四㈠中辯稱：「…原告於113年4月11日古坑郵
局40號、113年4月17號古坑郵局41號存證信函及113年4月11日協議書中皆明文…是依雙方約定原告已同意自行修繕並於租約到期後由其取得修繕物所有權，以特約免除被告之修繕義務」等語，並非實在。
⑵原告所寄發113年4月11日古坑郵局40號存證信函與113
年4月11日協議書等，該份協議書全部係由原告單方面所撰寫，未經被告簽名、同意或授權，乃原告請求被告能夠答應該份協議書內容。然而，被告並無回覆或表示同意。故而，原告嗣後再寄發113年4月17日古坑郵局41號存證信函，催請被告於「函到三日內履行修繕義務」。可見兩造並無合意該份「協議書」內容，是以，原告即無特約免除被告修繕義務之情形。
⑶被告書狀四㈡辯稱：原告早在113年10月（按：應指4月
），早已因未給付租金而遭強制執行遷讓建物，現竟還興訟請求113年4月3日至114年2月8日10個月無法營業之營業費用實屬荒謬」，原告雖不否認有遭法院強制執行搬遷系爭建物之事實，但否認有積欠租金達1個月以上。又，被告答辯狀所附證據2裁定書雖有記載：「異議人（指：原告）亦自承有欠繳壹拾萬元房租」等語，然而，承上所述，原告於租賃期間內，催告被告修繕未果後，自行支付修繕費用「自來水及水塔250,000元」、「樓梯、平台、3樓屋簷修繕費用235,000元」，原告依法可自租金中扣除，則原告是否有構成「租金如有一期未履行，租賃契約即終止」事由，實有可疑，斷不能以法院強制執行率認租賃契約已經終止。
二、被告則以：㈠緣被告出租雲林縣○○鄉○○○段000000地號、雲林縣○○鄉○○○
段0000000地號及系爭建物予原告，嗣因原告繳租不正常，被告欲與原告終止租約，並請求原告遷離，惟原告拒不遷離，被告僅能提起遷讓建物訴訟，並於111年2月6日與原告成立調解筆錄，被告同意再次出租系爭房地予原告，租賃期間：111年2月9日起至114年2月8日為止，為期三年，第一年租金每月25,000元，第二年及第三年每月35,000元，租約到期後相對人即原告應無條件返還上開租賃物予被告，且不得毀損及更動系爭租賃物建物的任何結構，租金如有一期未履行，租賃契約即終止，相對人即原告應無條件返還系爭租賃物。詎料，原告竟又再度積欠房租，未足額給付約定之租金，被告遂僅能依前開調解筆錄聲請遷讓建物等強制執行，原告不僅無誠信不依調解筆錄給付租金(積欠租金及水電費高達30萬元)，於被告依法終止租約後請其自行遷離，原告亦不願遷離，對被告提出之強制執行命令亦多次提起異議，分別經臺灣雲林地方法院113年度司執字第13420號及113年度執事聲字第20號裁定駁回確定在案，被告幾經波折始令原告遷離建物，然被告返回整理系爭建物時，發現建物內被告惡意堆置數十袋廢棄物未遷離，打開冰箱更是恐怖無數隻蟑螂竄出，令被告身心俱疲，單純出租房產，原告欠租不肯遷離，被告除僅能訴諸法律保障自身權益，耗費諸多時間及費用，現原告又因被告依法令其遷讓建物，心生怨懟，再度興訟，被告實屬無奈，謹依法答辯如下。
㈡原告主張111年3月8日水塔損壞，申請自來水管線及興建2
座水塔支出250,000元，請求被告給付修繕費用，顯然無據：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。另按負舉證責任者，須就利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決參照）。
⒉本件原告主張被告應給付水塔損壞、申請自來水管線及
興建2座水塔支出之250,000元，惟據其起訴狀中所附原證3僅顯示被告不同意原告自行申請水，並未有任何購置水塔及支出費用單據，又被告於出租系爭租賃物予原告時，即未出租水塔部分，水塔係原告向訴外人廖金柱購入，並不在租賃範圍內，是縱有損壞亦非被告應負擔修繕義務之範圍。原告請求顯然無據，應予駁回。
㈢原告請求被告給付112年11、12月間系爭租賃物樓梯、平台
及3樓等處損壞維修費用235,000元，顯然無據：⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明文。故其租賃物尚能修繕者，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。另按負舉證責任者，須就利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決參照）。
⒊本件被告並未收到原告告知系爭租賃物有其所述前開樓
梯、平台及3樓屋簷等處損壞情事，且雙方於簽訂調解筆錄時續訂租約時亦已合意系爭租賃物由原告自行負擔修繕義務，被告不再負擔修繕義務，另縱要被告負擔修繕義務，原告亦並未依法催告被告修繕，現始興訟指稱被告未盡修繕義務，依原告提出之證據並未能證明其有催告被告修繕之事實，且其提出之請款單，是否真正亦有疑義，故原告請求被告給付235,000元，顯然無據。
㈣原告請求被告給付因地震所致營業損失2,000,000元，顯然
無據：⒈原告於113年4月11日古坑郵局40號、113年4月17號古坑
郵局41號存證信函及113年4月11日協議書中皆明文，「建物之修繕原應由出租人負擔，今雙方同意由承租人自行修繕。修繕費用由出租人償還或自租金中扣除，但出租人不同意支付修繕費用或自租金中扣除時，雙方同意由承租人取得修繕物之所有權，於租約屆滿時，返還之租賃物不包含承租人自行負擔修繕費用之修繕物，承租人得在不破壞租賃物結構安全下自行拆除並取回修繕物，出租人不得以此為由向承租人請求損害賠償等語。」是依雙方約定，原告已同意自行修繕並於租約到期後由其取得修繕物所有權，以特約免除被告之修繕義務，原告現又興訟主張，因被告未盡修繕義務導致其營業損失200萬元，顯然無據。
⒉又原告於113年10月間，早已因未給付租金而遭強制執行
遷離房屋，現竟還興訟請求113年4月3日至114年2月8日10個月無法營業之損失實屬荒謬，又如原告所述其每月營收高達200,000元，卻能請求訴訟救助，亦與常情不符，其所提出之放輕鬆休閒庭園咖啡綜合損益表是否真正，實有疑義。
㈤依原告匯款紀錄可知，原告自111年3月起至113年9月止，
僅給付租金總額共675,000元；惟依兩造調解筆錄之約定，原告同期間應給付之租金總額應為965,000元，是原告尚積欠被告租金290,000元。茲說明計算方式如下：
⒈原告由111年3月至113年9月應給付之租金總額計算：
⑴111年3月至112年2月(共12個月)：25,000元×12個月＝300,000元。
⑵112年3月至113年9月(共19個月)：35,000元×19個月 ＝665,000元。
⑶依上述，原告應給付租金總額扣除原告實際已給付之6
75,000元後，原告尚積欠被告租金290,000元（965,000元－675,000元＝290,000元）。
⒉被告否認原告起訴主張為有理由，並認原告之請求應予
駁回；惟為求訴訟經濟，倘鈞院審理後認原告之主張為有理由時，被告仍依法提出下列抵銷抗辯：
⑴按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期
者，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。
⑵本件被告對原告有所上述積欠租金債權290,000元，其
給付種類與原告於本件對被告請求之金錢債權相同，且均已屆清償期，是被告爰依首揭規定，以被告對原告之上開租金債權290,000元，與原告對被告之請求債權為抵銷抗辯，並請求鈞院若認原告主張有理由時(假設語氣非自認)，應扣除上開抵銷金額後，就餘額為原告敗訴之判決。
㈥並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行⒊訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造對原告起訴狀事實及理由一所載之租賃關係不爭執。
㈡原告所修繕之系爭水塔為原告自行向訴外人廖金柱所購買。
㈢原告有以存證信函寄本院115年度六簡字第2號卷第77頁之
協議書給被告，被告未明示同意或拒絕，故原告再寄發存證信函請求被告修繕。
㈣兩造系爭調解筆錄有記載租金如一期未履行，租賃契約即終止，相對人即原告應無條件返還上開租賃物。
㈤原告自112年2月8日起開始積欠租金至113年3月11日共積欠租金100,000元。
四、本件爭點：㈠原告請求被告給付其自行修繕水塔費用250,000元有無理由
？㈡原告有無修繕系爭建物之樓梯、平台、三樓屋簷等處損壞
而支出修繕費用235,000 元？若有，原告請求有無理由？㈢原告主張其受有不能營業之損失2,000,000元而請求被告給
付上開金額有無理由？
五、本院之判斷：㈠被告出租雲林縣○○鄉○○○段000000地號、雲林縣○○鄉○○○段0
000000地號及系爭建物予原告，嗣因原告繳租不正常，被告欲與原告終止租約，並請求原告遷離，惟原告拒不遷離，被告僅能提起遷讓建物訴訟，並於111年2月6日與原告成立110年度六簡調字第547號調解筆錄，被告同意再次出租系爭房地物予原告，租賃期間：111年2月9日起至114年2月8日為止，為期三年，第一年租金每月25,000元，第二年及第三年每月35,000元等情，為兩造所不爭執，並有該調解筆錄在卷可稽（本院113年度六簡調字第351號卷第97頁至第98頁），自堪信為真實。
㈡原告請求被告給付其自行修繕水塔費用250,000元，為被告所否認，並以前詞置辯，查：
⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文，可見出租人負修繕義務之標的僅限於租賃物。
⒉原告所修繕之系爭水塔為原告自行向訴外人廖金柱所購
買等情，為兩造所不爭執，自無疑義，則原告所修繕之水塔並非被告出租予原告之租賃物或其一部，則被告對該水塔損壞並不負修繕義務，故原告自行修繕該水塔所支出之費用不論金額為何，均不得請求被告償還修繕費用，並無他論。
㈢原告有無修繕系爭建物之樓梯、平台、三樓屋簷等處損壞
而支出修繕費用235,000元，為被告所否認，並以前詞辯解，經查：兩造系爭調解筆錄有記載租金如一期未履行，租賃契約即終止，相對人即原告應無條件返還上開租賃物，有該調解筆錄在卷可憑，而原告自112年2月8日起開始積欠租金至113年3月11日共積欠租金100,000元等情，為兩造所不爭執，則依兩造調解筆錄之約定，兩造間就系爭建物之租賃契約於原告112年3月8日積欠租金達一期時，兩造間就系爭建物之租賃契約即已終止，而無待被告再為終止契約之意思表示，兩造間就系爭建物之租賃契約既於112年3月間已終止，則原告於112年11、12月間，修繕系爭建物之樓梯、平台及三樓屋簷時兩造間就系爭建物已無租賃關係，則不論原告支出若干修繕費用，均不得依民法第430條規定，請求被告償還，亦無所謂不完全給付之情形。
㈣原告主張其受有不能營業之損失2,000,000元而請求被告給
付，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：兩造間就系爭建物之租賃契約既於112年3月間已終止，已如前述，則113年4月3日上午臺灣發生強烈地震以後，造成系爭建物損壞，被告已無修繕維持租賃物之義務，故即便系爭建物因不堪使用而致原告停止營業而未獲得營業利益，亦無所謂被告違反出租人之修繕義務，而屬可歸責於被告之事由而生不完全給付，致原告受有2,000,000元之營業損失可言。
六、綜上，原告依據租賃及不完全給付法律關係，請求被告給付2,485,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失去依據，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 22 日
民事第一庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 22 日
書記官 陳怡心