臺灣雲林地方法院民事判決115年度重訴字第8號原 告 蔡建成被 告 蔡彩娥訴訟代理人 王煒傑被 告 蔡淑君
蔡昇良上列當事人間請求塗銷預告登記事件事件，本院於民國115年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告蔡昇良、蔡淑君經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠坐落雲林縣○○鎮○○段000○00000地號土地及同段l83建號建物
（下合稱系爭房地）原為被繼承人蔡吳義春所有。蔡吳義春基於買賣之意思，以新臺幣（下同）250萬元之價金將系爭房地出售予原告，並辦妥所有權移轉登記，原告亦已將250萬元以現金方式交付予蔡吳義春。惟蔡吳義春當時考量原告年紀尚輕，恐原告因人情壓力或債務糾紛，將系爭房地任意設定擔保物權或過戶抵債，致系爭房地流入他人之手，有違蔡吳義春出售系爭房地予原告之本意。此外，蔡吳義春當時考量其本身仍有使用系爭房地之需求與規劃，雖將系爭房地所有權移轉登記予原告，惟蔡吳義春於其生存期間，仍可能有居住、出租、收益或為其他使用處分系爭房地之需要。
㈡為確保蔡吳義春於其生存期間，對系爭房地之使用收益及管
理監督權利不受影響，蔡吳義春與原告於買賣契約中特別約定：原告應配合辦理預告登記，於蔡吳義春生存期間，未經蔡吳義春同意，原告不得就系爭房地為任何處分行為。基此，原告與蔡吳義春於民國106年3月9日共同向雲林縣北港地政事務所申請辦理預告登記完畢（下稱系爭預告登記）。系爭預告登記之目的，一方面係防止原告於蔡吳義春生存期間任意處分系爭房地，另一方面係為保障蔡吳義春於其生存期間對系爭房地之使用收益及管理監督權利。
㈢嗣蔡吳義春於111年2月15日辭世，其繼承人為原告及被告蔡
彩娥、蔡淑君、蔡昇良等4人，就蔡吳義春之遺產，包括蔡吳義春生前對系爭房地享有之權利，均應由全體繼承人共同繼承。蔡吳義春生前設立系爭預告登記，係因其仍有居住、出租、收益或為其他使用處分系爭房地之規劃與需求。惟蔡吳義春既已過世，其已完全喪失對系爭房地為任何使用之可能性，該預告登記設立之目的業已完全消滅，已無繼續存在之法律上原因。綜上，系爭預告登記之目的已因蔡吳義春過世而消滅，該預告登記已無存在之法律上原因，其繼續存在已構成對原告所有權之妨害。
㈣原告爰依民法第767條第1項中段規定，請求塗銷系爭預告登
記。並聲明：被告等人應就坐落雲林縣○○鎮○○段000○00000地號土地及同段l83建號建物 (門牌號碼：雲林縣○○鎮○○里○○路000號），於106年3月9日經雲林縣北港地政事務所以北地資字第19170號收件所為之預告登記予以塗銷；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告蔡彩娥答辯略以：
⒈查，原告為00年0月0日出生，於106年3月6日簽署系爭預告登
記同意書、同年月9日辦理預告登記時，原告實際年齡已年滿50歲，原告稱蔡吳義春考量其「年紀尚輕」云云，與客觀事實不符。次查，系爭預告登記之真正目的，係保全家族起家厝之完整傳承，該目的於蔡吳義春死亡後並未消滅，蔡吳義春生前即多次向被告蔡彩娥、蔡淑君、蔡昇良明確表示：「此為蔡家起家厝，不可被變賣或抵押借貸，應由全體子女共同傳承」等語。蔡吳義春生前雖將系爭房地所有權移轉登記予原告名下，但考量系爭房地為家族起家厝之特殊性質，為防止原告嗣後擅自變賣、抵押或以其他方式處分系爭房地，致使家族起家厝流入他人之手，乃與原告約定辦理系爭預告登記。系爭預告登記之真正目的，並非僅為保障蔡吳義春「生存期間」之使用收益權，而是為了確保系爭房地作為家族起家厝，最終能由全體繼承人共同傳承。
⒉系爭預告登記所保全者為蔡吳義春對系爭房地之「所有權移
轉請求權」，此為財產法上之請求權，並非專屬於被繼承人一身之權利。依民法第1148條第1項規定，系爭預告登記所保全之所有權移轉請求權，自應由被繼承人之全體繼承人共同繼承，包括被告蔡彩娥、蔡淑君、蔡昇良。原告主張蔡吳義春過世後，其人格已消滅，系爭預告登記之目的已完全消滅云云，顯係混淆法律概念。人格權固隨被繼承人死亡而消滅，但被繼承人生前所享有之財產上請求權，依法應由全體繼承人繼承。
⒊若鈞院准許原告塗銷系爭預告登記之請求，原告即得任意處
分系爭房地（出售、贈與、設定抵押等），屆時家族起家厝將面臨流失他人之虞，此結果顯違蔡吳義春生前設立預告登記之本意。反之，維持系爭預告登記，並不妨礙原告對系爭房地之居住使用，僅於原告欲處分時，須經被告等繼承人同意。此舉符合蔡吳義春生前之意思，且符合全體繼承人共同利益之保護，並無不合誠信原則之處。
⒋原告未提出250萬元價金交付之金流證明（銀行匯款紀錄、現
金提領紀錄、價金交付收據、被繼承人簽收單據等）， 查系爭370、370-1地號土地公告現值合計約1,206萬元，原告所稱250萬元之買賣價金，僅及公告土地現值之百分之二十左右（尚未計入建物價值），對價顯不相當。蔡吳義春為原告之母親，與原告間無一般買賣交易之利益對立，依常理判斷，蔡吳義春實無以如此低於市價之金額將家族不動產出售予原告之動機。
⒌並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告蔡昇良答辯略以：我母親在世時有交代這間是祖厝，不能買賣也不能抵押借錢等語。並聲明：駁回原告之訴。
㈢被告蔡淑君未到庭亦未提出書狀為陳述。
三、兩造不爭執之事實：㈠蔡吳義春於105年12月20日以買賣為登記原因將系爭房地移轉予原告，並於106年3月13日登記完畢。
㈡原告與蔡吳義春於106年3月9日將系爭房地設定預告登記，並於106年3月13日登記完畢。
㈢系爭土地登記申請書「申請登記以外之約定事項」第6點載明
：本次買賣，買方僅支付賣方新臺幣貳佰萬元整，其餘未支付價款以贈與論，賣方特別聲明此部分贈與，受贈人（蔡建成）須供贈與人之次男蔡昇良日常三餐飲食住居、生病就醫，若贈與人身故後，受贈人須供奉其祖先牌位，並令子孫尊從上述事項，若未履行上述事項，贈與人或其繼承人之一，均得撤銷贈與。
㈣蔡吳義春於111年2月15日死亡，兩造均為蔡吳義春之繼承人。
四、本件兩造爭執之處，應在於：原告依據民法第767條第1項中段塗銷系爭預告登記（雲林縣北港地政事務所，收件日期106年3月9日，收件字號：北地資字第19170號），有無理由？分述如下：
㈠關於系爭房地買賣價金部分，證人即辦理系爭房地移轉登記
之代書陳建誌到庭證稱：當時原告媽媽蔡吳義春請原告拿出200萬元出來，要把系爭土地贈與給原告。因為蔡吳義春比較重男輕女，要把財產給長男即原告，比較不會亂搞，而且次男就是被告蔡昇良不務正業，喝酒、鬧事。所以那時我就跟蔡吳義春說因為贈與要繳比較多的稅金，所以就辦買賣，原告確實有支付200萬元，其他價金部份算是贈與，那200萬元是原告拿出來的等語（本院卷第120頁），核與系爭土地登記申請書「申請登記以外之約定事項」第6點載明：「本次買賣，買方僅支付賣方新臺幣貳佰萬元整，其餘未支付價款以贈與論…」（本院卷第83頁）相符，足認系爭房地係蔡吳義春以200萬元之價格出售予原告。
㈡次查，蔡吳義春移轉登記系爭房地予原告時，國稅局核定系
爭房地之價額為10,517,887元，且國稅局於該項金額欄註記「以顯著不相當代價移轉上開二筆土地及一筆房屋」等情，有財政部中區國稅局贈與稅繳清證明書在卷可參（本院卷第95頁），據此，蔡吳義春以低於國稅局核定之財產價額出售系爭房地，其間之差額8,517,887元（記算式：10,517,887-2,000,000＝8,517,887元），依照系爭土地登記申請書「申請登記以外之約定事項」第6點之記載，即屬蔡吳義春贈與給原告之財產。㈢至蔡吳義春以200萬元之價格出售系爭房地予原告之原因，經
證人陳建誌到庭證稱：當時蔡吳義春有交代這個房子就是要給祖先住的，不能賣。之後蔡吳義春也要住在那邊，因為他會入祖先牌位。再來另一個條件就是原告要照顧蔡昇良，因為蔡昇良沒有工作，蔡吳義春不忍心看他在外流浪，不想看到蔡昇良沒人照顧。所以那時蔡吳義春交代我就是這樣做，所以我在買賣契約公契書有特別註記要照顧蔡昇良，至於不讓原告賣就是要做預告登記，預告登記同意書內容是我擬的，蔡吳義春有無交代原告說房子要祭拜祖先以及照顧弟弟蔡昇良我不知道，但是我覺得一定有講，否則不會用200 萬元的價格過戶給原告等語（本院卷第121頁）。核與系爭土地登記申請書「申請登記以外之約定事項」第6點載明：「…賣方特別聲明此部分贈與，受贈人（蔡建成）須供贈與人之次男蔡昇良日常三餐飲食住居、生病就醫，若贈與人身故後，受贈人須供奉其祖先牌位，並令子孫尊從上述事項，若未履行上述事項，贈與人或其繼承人之一，均得撤銷贈與。」（本院卷第83頁）相符，且原告亦自承：預告登記同意書上面不是我的簽名、蓋章，但是我媽媽確實有交代我房子不能賣，要留著祭拜祖先，還有我弟弟生病時要照顧他，要提供他住處，過世後要幫他辦後事，對於系爭土地登記申請書「申請登記以外之約定事項」第6點之約定，沒有意見，我有同意媽媽交代的這些事項，所以才為本件買賣及土地移轉登記等語（本院卷第122至123頁）。足認原告與蔡吳義春就系爭預告登記之內容已達成合意，蔡吳義春以200萬元之價格出賣系爭房地給原告，並為所有權移轉登記，其所附之條件即為原告須提供蔡昇良日常三餐飲食住居、生病就醫，及於蔡吳義春身故後，須供奉其祖先牌位，否則蔡吳義春或其他繼承人即被告之一，均得撤銷蔡吳義春之上開贈與。
㈣按聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記
名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權，土地法第79條之1定有明文。因此，預告登記旨在保全債權請求權之行使。再按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項前段亦有明定。經查，預告登記請求權人蔡吳義春業已死亡，而原告及被告等人均為其全體繼承人。是被告因繼承之法律關係，概括承受蔡吳義春於系爭預告登記權利人之地位，且承前所述，系爭預告登記所欲保全之請求權（即原告須提供被告蔡昇良日常三餐飲食住居、生病就醫，於蔡吳義春身故後，須供奉其祖先牌位，否則蔡吳義春或被告之一，均得撤銷蔡吳義春上開贈與之權利）尚有效存在。雖系爭預告登記對於原告處分系爭房地之權利造成限制，然係因原告與蔡吳義春就系爭房地移轉登記特別約定之結果，系爭預告登記設立之目的並未因蔡吳義春之死亡而消滅，故原告以系爭預告登記設立之目的業已消滅為由，請求被告3人塗銷系爭房地之預告登記，並無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告3人塗銷系爭房地之預告登記，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 9 日
民事第二庭 法 官 黃玥婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 9 日
書記官 魏浚庭